Takmer v každom slovenskom meste poznajú príbehy z 90. rokov, keď developer projektu nových bytov pozbieral tučné preddavky, postavil jedno poschodie a zákazníci márne čakali na pokračovanie. Buď sa majiteľ stratil aj s peniazmi, alebo sa firma ocitla v konkurze bez nádeje na návrat vložených peňazí. Mnoho projektov nakoniec dostavali iné firmy, niektoré sa podarilo využiť až po rokoch a celkom inak.
Odvtedy sa všeličo zmenilo. Byty prestali byť, najmä v hlavnom meste, nedostatkový artikel, požadované preddavky sa stenčili. No riziko, či sa klient dočká bývania načas alebo vôbec, zostalo.
Nesprávny štart
Približne polročné meškanie sa stalo sprievodným javom väčšiny rozostavaných projektov. Dôvody bývajú dva. Jedným je meškanie stavebných prác pre nedostatok kapacít či zlyhanie dodávateľov. Druhým sú chýbajúce peniaze na výstavbu. Už či pre slabý predaj alebo odmietnutie financovania zo strany banky. Jedno s druhým často súvisí. Nádejným majiteľom nových bytov alebo domov meškanie spôsobuje logistické a finančné problémy. Pokiaľ nejde o írskych špekulatívnych investorov, cieľom kúpy bytu je čo najskoršie bývanie. Ak sa teda sťahovanie do nového odďaľuje, musia o to dlhšie platiť za prenajatý byt či predlžovať pobyt v už predanom pôvodnom bývaní. To všetko oneskoruje pôsobenie novej ponuky na trhu s bytmi a zdržuje jeho konsolidáciu.
- NEPREHLIADNITE:
- 145260>Pred prvým výkopom
- 104701>Na hrane medzi snom a zúfalstvom
Polročné meškanie dokončovania je však ešte ten lepší prípad. V bratislavskom regióne sa nájdu aj horšie. Medzi ne patrí aj projekt štvrť tisícky bytov 91002>na Pezinskej ulici v Senci. Developersko-realitná spoločnosť Area RK ich začala stavať v roku 2005 s plánom odovzdať prvé byty o rok neskôr. Posledné dva bloky stále nie sú skolaudované. „My sme na vine,“ otvorene priznáva konateľ Peter Dočev. Podľa neho niektorým klientom mešká odovzdanie bytu aj zhruba o rok, iným podľa zmlúv len niekoľko mesiacov. No do konca tohto roku by už mali bývať všetci.
Nesprávne rozhodnutie nastalo v začiatkoch. „Riešili sme to samofinancovaním, a ako sme zistili, v tomto projekte to nebolo šťastné riešenie,“ približuje P. Dočev. Prečo do stavby, ktorá je závislá od spoľahlivosti platieb zákazníkov, firma šla? P. Dočev hovorí, že úver od banky na projektové financovanie by nedostala. V čase štartu projektu nemali ani dostatok vlastných zdrojov. „Vychádzali sme aj z predošlých bezproblémových skúseností so samofinancovaním pri novostavbách v Bratislave,“ dôvodí.
Financovanie z peňazí klientov, ktorí si v projekte kúpili byt, znamená, že prostriedky pri takomto riešení nie sú k dispozícii hneď, pri začatí výstavby. Prichádzajú postupne s platbami za byty. No mimo hlavného mesta je menej hotovosti a viac hypoték, čo tok financií spomalilo a skomplikovalo.
Konateľ spoločnosti Area RK nakoniec ako hlavný dôvod zvoleného riešenia označuje cenu bytov, ktorá je vďaka vybratému modelu nižšia a znamená aj nižšiu pridanú hodnotu pre developera. Štvorcový meter obytnej plochy stál v čase predaja necelých tisícsto eur vrátane DPH, dnes sú všetky byty predané. A klienti sa ich len neradi vzdávajú, podľa konateľa ani jeden od zmluvy neodstúpil.
Skúsenosť potvrdzuje aj Martin Čapo, riaditeľ realitnej kancelárie Riešime bývanie: „Aby klient z projektu vystúpil, muselo by to byť dramatické.“ A dodáva, že hlavnou motiváciou ostať je nárast trhovej ceny bytu. Dobrou ilustráciou je práve Senec. Niekoľko bytov z novostavby od Arey RK je v ponuke inzertného portálu za vyše 1 500 eur za štvorcový meter, takmer o polovicu viac, než bola pôvodná cena.
Klienti a stavebníci
Druhým typickým zdrojom problémov sú nezhody medzi investorom a generálnym dodávateľom stavby. Udialo sa to napríklad v prípade bratislavského Avidolu, kde sa 105156>partneri rozhádali a odovzdanie projektu to oddialilo o mnoho mesiacov. Súčasnosť neuľahčuje život ani v prípade stavebných kapacít, ktorých je nedostatok. Veľký developer si stavebníka zabezpečí zvýšením platieb, menší si to dovoliť nemôže alebo nechce.
Obľúbeným zdôvodnením meškania sú nepredvídané okolnosti. Pri veľkom nápore novostavieb v jednom regióne napríklad katastre nestíhajú uspokojovať dopyt, inokedy môže prísť tuhá zima a stavať sa jednoducho nedá. A investori si mimo zapnutých mikrofónov ťažkajú aj na klientske zmeny dispozícií a vybavení, ktoré majú projekt zdržiavať v záverečnej fáze.
No hlavnou príčinou býva sám developer, keďže celý projekt zastrešuje. „Omyly už trh nebude tolerovať, doplatia na to neskúsení,“ hovorí riaditeľ spoločnosti Riešime bývanie. Podľa neho sa medzi ostrieľanými investormi a nováčikmi s veľkými očakávaniami začína črtať hrubá čiara. M. Čapo pridáva radu, nováčik sa nemá hrnúť do projektu so stovkami bytov, má začínať s rodinnými domami. Pri postupnej etapovitej výstavbe sa „okuká“ lepšie než pri vežiaku v centre mesta.
Za oneskorením pri veľkých projektoch môže byť aj marketing a tlak zo strany predajcu, ktorý chce deklarovať čo najskorší termín dokončenia. „Bývajte do Vianoc 2009“ znie chutnejšie ako širšie definované „začiatkom roka 2010“. M. Čapo pripomína nutnosť dôkladného preštudovania zmluvy, kde klient spozná a prípadne si dohodne termín dokončenia a zároveň sankcie z omeškania. Posledné tri roky takúto klauzulu podľa neho obsahujú skoro všetky zmluvy. No termín býva veľkorysý a nezriedka odlišný od čísel na reklamných pútačoch, sankcie zasa kozmetické, aby developera veľmi neboleli.
Začarovaný kruh
Situáciu developerom neuľahčila ani hypotekárna kríza, ktorá prinútila banky pozerať na projekty pozornejším okom. Nastal paradox – kým pred niekoľkými rokmi dokázal investor byty v Bratislave postaviť z peňazí klientov, ktorí platili ešte pred vyhĺbením stavebnej jamy, v čase oslabeného záujmu už potrebuje na rozbehnutie bagrov vlastný kapitál alebo úver. No ten po udalostiach na svetových trhoch nezíska ľahko. Nemôžu si ním byť isté ani veľké projekty zvučných mien.
Radoslav Jakab ako šéf projektového financovania Slovenskej sporiteľne spresňuje: „V minulosti sa od developera vyžadoval predpredaj vo výške zhruba 15 percent, dnes je to aj štvrtina objemu.“
Pre bratislavské projekty nie je posun smerom nahor práve požehnaním, keďže dopyt zrozpačitel a konkurencia pritvrdila. A je tu začarovaný kruh – developer nedostane úver, pretože nemá predaný požadovaný objem, a ľudia váhajú s podpisom zmluvy, lebo sa ešte nestavia. Vymotajú sa z neho len dobre nastavené projekty a kapitálovo silní investori. Hoci R. Jakab pripúšťa, že vyžadovaná miera predpredaja sa môže hýbať oboma smermi.
Zatiaľ neodskúšané
Záujemcovia o byty si tak viac ako doteraz musia všímať nielen polohu a cenu projektu, ale aj kto ho stavia, akú povesť má jeho práca a čo je v zmluve. Financujúca banka funguje ako forma garancie, jej záujmom je, aby sa projekt dostaval. Podľa R. Jakaba výstavbu neustále sleduje prostredníctvom stavebného experta, dôležité je aj plnenie plánu predpredaja, dohodnutého v zmluve. Banka môže v prípade problémov financovanie pozastaviť, no v konečnom dôsledku je to kontraproduktívne. „Keď zastavíme čerpanie úveru, výstavbu ešte viac zdržíme,“ vysvetľuje R. Jakab a dodáva, že na Slovensku taký prípad zatiaľ nenastal.
Ďalšou možnosťou je preniesť financovanie do inej banky alebo rozostavaný projekt ako záloh prevziať a predať inému investorovi. V súčasnosti banky do posledného riešenia podľa R. Jakaba nie sú ochotné ísť a zatiaľ ani nemali dôvod.
Ilustračné foto - Flickr, Maňo Štrauch
