• Som vlastníkom bytu a nebytového priestoru v bytovom dome. Existuje záujemca o kúpu spoločného priestoru domu, ktorým je povala, ktorá je v podielovom spoluvlastníctve 18 vlastníkov bytov. Je možné túto povalu predať? Ak áno, za akých podmienok ju môžeme predať na uskutočnenie nadstavby bytov?
Na zodpovedanie Vašej otázky treba aplikovať zákon č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v platnom znení (ďalej len „zákon o vlastníctve bytov“) a zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) v znení neskorších predpisov.

Podľa § 2 ods. 4 zákona o vlastníctve bytov medzi spoločné časti domu patria aj povaly, strechy a podkrovia. Podľa § 4 ods. 1 tohto zákona sa vlastníctvo k bytu nadobúda aj na základe zmluvy o výstavbe domu, vstavbe alebo nadstavbe domu.

Rozhodovanie o spoločných častiach domu je ovládané väčšinovým (majoritným) princípom. Rozhodnutie sa musí prijať nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov, inak je neplatné. Ak však pôjde o dôležité rozhodnutie, s ktorým niektorý z prehlasovaných vlastníkov nebude súhlasiť, môže sa obrátiť na súd, aby vo veci rozhodol.

Podľa § 19 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov spoločné časti domu sú v spoluvlastníctve všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak sa nedohodnú vlastníci inak. Podľa § 21 tohto zákona vlastníctvo bytov v dome môže vzniknúť aj na základe zmluvy o nadstavbe domu stavebníkmi. Vzájomné práva a povinnosti pri nastavbe domu si vymedzia stavebníci (vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome) písomnou zmluvou. Na účinnosť zmluvy je potrebný zápis do katastra nehnuteľností.

Podľa § 22 zákona zmluvu o nadstavbe bytu v bytovom dome uzatvára vlastník domu alebo vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome so stavebníkom, ktorým môže byť fyzická alebo právnická osoba.

Zmluva o nadstavbe bytu v dome musí okrem náležitostí uvedených v § 22 ods. 1 obsahovať najmä presné vymedzenie spoločných častí domu a spoločných zariadení domu dotknutých nadstavbou bytu. K zmluve sa musí na zápis do katastra nehnuteľností predložiť dokumentácia, z ktorej je zrejmá plocha a poloha jednotlivých bytov, nebytových priestorov, spoločných častí a spoločných zariadení domu vrátane príslušenstva.

Z toho vyplýva, že povalu by ste podľa môjho názoru nemali predávať. S nadstavbou bytov musia súhlasiť všetci doterajší vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome. Právne to zrealizujete na základe zmluvy o nadstavbe bytov v bytovom dome uzavretej podľa § 22 zákona č. 182/1993 Z.z. Túto zmluvu uzatvoríte ako doterajší vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome so stavebníkom, ktorým môže byť fyzická alebo právnická osoba.

Predpokladám, že stavebníkom bude právnická osoba – stavebná firma, ktorá neskôr byty odpredá do osobného vlastníctva záujemcom o kúpu. Zmluva o nadstavbe bytov sa musí zavkladovať do katastra nehnuteľností. Musí obsahovať presné vymedzenie spoločných častí spoločných zariadení domu (najmä povala, schodište, strecha) dotknutých nadstavbou bytov.

Zmluvou fakticky umožníte stavebníkovi získanie stavebného povolenia a práva na užívanie povaly bez toho, aby došlo k jej odpredaju. Noví vlastníci nadstavených bytov budú musieť potom pristúpiť k zmluve o spoločenstve alebo k zmluve o výkone správy podľa toho, aký typ správy bytov v bytovom dome máte.