„Často chýba dostatočná občianska vybavenosť, školy, škôlky, lekári, obchody. Ľudia si musia ráno čo ráno vytrpieť cestu do práce v zápchach, infraštruktúra je na nízkej úrovni. Preto postupne nastáva trend návratu do mesta,“ opisuje problémy satelitov Imrich Béreš, predseda predstavenstva Prvej stavebnej sporiteľne, ktorá pripravila analýzu tohto fenoménu.
Napriek tomu predpokladá, že sťahovanie do prímestských častí bude pokračovať ešte ďalších 10 až 15 rokov. Slováci totiž radšej vlastnia nehnuteľnosti, a tie sú mimo mesta dostupnejšie. Aj developeri majú stále záujem o takúto výstavbu.
Nielen obyvateľov, ale aj samotné prímestské obce rýchle budovanie stoviek rodinných domov významne zaťažuje. Mnohé z nich predali rozsiahle pozemky investorom, vydali im množstvo stavebných povolení, ale nemajú nástroje, ako ich prinútiť stavať infraštruktúru a občiansku vybavenosť.
Bez trvalého pobytu
Samotné obce na takéto investície nemajú dosť prostriedkov. Aj preto, že mnohí noví obyvatelia sa ani neprihlásia na trvalý pobyt a obec za nich nedostane podielové dane. „Sú aj ľudia, ktorí sa objektívne prihlásiť nemohli, ale dohodli sme sa, že ročne prispejú obci sumou vo výške podielovej dane, čo je u nás 130 eur na obyvateľa,“ hovorí Milan Bombala, starosta Rovinky vzdialenej tri kilometre od okraja Bratislavy.
„Stavebný boom stále je a predpokladám, že ešte dobrých päť rokov bude. Teraz sme mali na vyjadrenie okolo 130 domov,“ dodáva. Počet obyvateľov Rovinky narástol za posledných jedenásť rokov viac ako dvojnásobne – z 1 302 na vlaňajších 2 873.
Počas realitného boomu dosahoval počet stavebných povolení na bytovú jednotku ročne stovku, vlani vyskočil po krízovom prepade až na 208.
Ako presvedčiť developerov
M. Bombala patrí medzi starostov, ktorí začali neúnosnú situáciu aktívne riešiť. Podarilo sa mu presvedčiť dvoch developerov, ktorí aktuálne v obci stavajú, aby prispeli na nadstavbu základnej školy. Z vysúťaženej ceny 488-tisíc eur uhradia spolu stotisíc.
Vďaka tomu bude mať Rovinka už aj druhý stupeň základnej školy. „Takouto formou chceme prefinancovať aj materskú škôlku aj telocvičňu,“ dodáva starosta s tým, že zatiaľ obec čerpala len z toho, čo bolo postavené ešte za socializmu.
Práve poplatok za investičnú činnosť na území obce odporúčajú urbanisti ako systémové riešenie financovania infraštruktúry. „Chceme to urobiť, pracujeme na tom, ale stretávame sa s legislatívnymi problémami. Nemôžeme schváliť platbu, ktorá by neskôr mohla byť označená ako protizákonná,“ vysvetľuje starosta Rovinky.
Chce preto spojiť sily s ďalšími kolegami a zastrešujúcim Združením miest a obcí Slovenska, aby spolu pripravili predpisy, ktoré budú oprávňovať obce vyberať poplatok od stavebníkov.
Odkusnúť si zo zisku
M. Bombala vyčíslil ekonomiku rozmachu satelitov. Orná pôda sa v Rovinke predáva v cene od 7 do 30 eur za štvorcový meter. Keď ju obec chváli do územného plánu ako určenú na výstavbu, developeri postavia inžinierske siete. Keďže v obci nemusia stavať cestu, začínajú sa ich náklady od 22 eur za m2. „Trhová cena hotového stavebného pozemku sa u nás pohybuje od 100 až do 140 eur. Takže je tam aj stopercentná marža,“ dodáva starosta.
V Rovinke je stále ešte dosť veľa súkromných pozemkov, na ktorých sa môže stavať. Starosta ukazuje na mape oranžové plochy určené na výstavbu rodinných domov. „Ak príde developer, že chce stavať v tejto lokalite, musím mu vydať stavebné povolenie. Ak by som ho nevydal, zažaluje ma a obec sa môže dostať až do nútenej správy,“ upozorňuje.
Peniaze za pozemky však chce získať aj pre obec. Prečo sa nesprávať ako podnikateľ, hovorí. Do návrhu zmien a doplnkov územného plánu zaradil jednu lokalitu s ornou pôdou. Ak to schvália poslanci, obec ich zmení na stavebné pozemky a vyhlási súťaž na najvyššiu trhovú cenu. „A tento výťažok neprejeme, ale dáme na škôlku, školu, chodníky, cesty a podobne,“ navrhuje starosta Rovinky.
Každá obec by však podľa neho mala vedieť, kedy rozrastanie zastaviť, aby dokázala zabezpečiť obyvateľom potrebné služby. „Jednoducho musíme to stopnúť. Rozmach tohto územia už nie je žiadúci. Ďalšie stavebné povolenie by už malo byť vydané len ak sa zbúra starý dom,“ myslí si starosta.
Najznámejšie satelity na Slovensku Zdroj: Prvá stavebná sporiteľňa
Od ponikateľského baroka k radovkám
Prvé satelitné mestečká začali vznikať na Slovensku pred dvadsiatimi rokmi. V polovici 90. rokov sa za mesto sťahovali najmä bohatší ľudia. Nové lokality v Čiernej Vode či na Strmých vŕškoch v Záhorskej Bystrici poznačila doba „podnikateľského baroka“, spomína I. Béreš.
Neskôr začali developeri skupovať poľnohospodársku pôdu, menili ju na malé stavebné parcely a začala sa kobercová výstavba domov s minimom súkromia a zelene. Developeri postupne začali domy aj sami stavať.
Najčastejšími obyvateľmi satelitov sú dnes ľudia vo veku 30 až 50 rokov so stredoškolským vzdelaním, strednopríjmové skupiny a mladé rodiny s deťmi, vypočítava I. Béreš. Kúpu rodinného domu im umožňujú aktuálne dostupné úvery na bývanie.
Keď sa trend definitívne otočí a ľudia sa začnú húfnejšie vracať do miest, ceny pozemkov a domov v prímestských obciach výrazne klesnú.
