Zefektívnenie občianskej vybavenosti nie je iba v rukách miest a obcí, ale aj developerov, ktorí tam pôsobia. Tvár Bratislavy sa snaží pozitívne ovplyvniť spoločnosť Penta Real Estate, ktorej biznisriaditeľ Michal Rehák v rozhovore približuje vývoj jedného z najväčších developerských projektov, štvrte Bory.
Bratislava dlhodobo čelí nedostatku rezidenčných nehnuteľností. Ako ste sa ako jeden z významných slovenských developerov rozhodli prispieť k riešeniu?
V našom portfóliu sa nachádza viacero projektov, ktoré sa navzájom líšia či už z pohľadu lokality, segmentu, na ktorý cielia, respektíve z hľadiska časového horizontu realizácie. Týmto spôsobom sa snažíme diverzifikovať našu ponuku a prinášať na trh produkty, ktoré budú dopyt po nehnuteľnostiach uspokojovať dlhodobo. Výstavbe často predchádza zmena územného plánu, keď sa v lokalitách, kde to má zmysel, snažíme transformovať pôvodne určený pomer funkcií v prospech bytovej zástavby, doplnený občianskou vybavenosťou. Takýmto spôsobom je možné na trh postupne priniesť adekvátny počet bytov a tento dopyt čiastočne uspokojovať.
O aké projekty ide?
Pekným príkladom sú Medze na hranici medzi mestskými časťami Karlova Ves a Dúbravka. Koncom roka sme pre územie nadväzujúce na už rozpracované prvé etapy ukončili urbanistickú súťaž. Výsledkom je návrh podoby územia predchádzajúci urbanistickej štúdii, ktorá bude slúžiť ako podklad na zmenu územného plánu. Z pôvodne záhradkárskej oblasti sa tak stane atraktívna lokalita na bývanie s dobrou dopravnou dostupnosťou v blízkosti prírody. Na južnom brehu Dunaja, kde sme k prvému marcu ukončili architektonicko-urbanistickú súťaž so zapojením ateliérov s medzinárodnou pôsobnosťou, zmena územného plánu prebieha viac ako desaťročie. Proces zmeny sa blíži ku koncu, čo znamená, že centrum Bratislavy sa bude môcť už čoskoro rozrásť aj na druhú stranu Dunaja.
Máte plány aj v rámci lokality Nové Mesto?
Áno. Ide o územie s potenciálom takmer 1 200 bytov, ktoré sa nachádza vo veľmi zaujímavej lokalite na rohu ulíc Vajnorská a Odborárska. Pozemok síce disponuje vhodným územným plánom, nachádza sa však v environmentálne zaťaženej lokalite. Samotnej výstavbe teda bude predchádzať odstránenie environmentálnej záťaže, s tým však ako dlhoročný developer už máme bohaté skúsenosti. Aj na tomto atraktívnom projekte momentálne prebieha vyzvaná medzinárodná architektonická súťaž.
V prípade územia Bory možno hovoriť o projekte, ktorý je pre mesto strategický. V akom je stave?
Aktuálne sa blížime k podpisu memoranda o spolupráci s Magistrátom hlavného mesta Bratislavy. Výsledkom bude transformácia územia určeného pôvodne prevažne na výstavbu občianskej vybavenosti, na živú mestskú štvrť. Tento rok budeme na Boroch tak isto odovzdávať klientom takmer 700 nových bytov. Skolaudovali sme tretiu etapu projektu, pred kolaudáciou je druhá fáza etapy Bory Nový Dvor a koncom tohto roka budeme kolaudovať už štvrtú etapu Bory Na Hrádzi. Na jeseň začneme s výstavbou novej etapy Bory Nádvorie. Okrem spomínaných projektov máme aktuálne v príprave ďalších viac ako 1 000 bytov.
Bory od svojho vzniku prechádzajú výraznou transformáciou.
Z pôvodne retailovej lokality, ktorá mala obslúžiť západnú časť Bratislavy aj obyvateľov Záhoria, sa postupne profilujú atraktívne mestské štvrte. Týka sa to napríklad územia v tesnej blízkosti nákupno-zábavného centra Bory Mall, kde budeme parkovacie plochy umiestnené na povrchu postupne pretvárať na rezidenčné etapy s aktívnym parterom. Takáto zmena prináša potrebu tvorby ďalších verejných priestorov. Medzi Nemocnicou Bory a Bory Mall napríklad plánujeme parkovacie kapacity premiestniť do parkovacieho domu a povrchové parkovisko pretransformovať na námestie, ktoré bude plniť funkciu centrálneho verejného priestoru štvrte. Simultánne pracujeme na sceľovaní severnej zóny územia, kde v budúcnosti vznikne najväčšia rezidenčná časť celej štvrte Bory.
Koľko rezidenčných nehnuteľností plánujete ešte vybudovať?
V prípade územia Bory ide o dlhodobý plán, ktorého časový rámec a celkový objem v súčasnosti ešte nie je možné presne určiť. Pre územie je vypracovaná urbanistická štúdia, ktorá skrz reguláciu určuje celkový potenciál územia a slúži ako podklad na zmenu územného plánu. Zmena je už roky v procese, ale s podpisom memoranda, ktorý predpokladáme v najbližších týždňoch, veríme, že sa pomaly blíži do finále. Samotnú dĺžku a objem realizácie okrem zmeny územného plánu ovplyvňuje viacero faktorov, akými sú scelenie časti územia štvrte, povoľovacie procesy a v neposlednom rade aj vývoj na trhu. S istotou však vieme povedať, že pôjde o tisícky nových bytov.
Poputujú všetky do predaja alebo premýšľate aj o ich prenajímaní?
Pri aktuálnej situácii na trhu sa logicky zamýšľame aj nad možnosťou prenájmu nehnuteľností. V Bratislave však stále absentuje trh s nájomným bývaním, ktorý by prilákal kapitálovo silných inštitucionálnych investorov, až na pár výnimiek, a preto by mohol byť následný odpredaj takéhoto typu produktu problematický. Naša predajná stratégia je však nastavená tak, aby sme v prípade potreby vedeli reagovať aj na takýto typ dopytu. Primárne sa však stále sústredíme na predaj nehnuteľností.
Bratislave v súvislosti s bývaním rezonuje aj otázka parkovania. Ako ste sa rozhodli ju riešiť?
Parkovacie kapacity pre obyvateľov sú určované normou, ktorú my ako developer, samozrejme, dodržiavame. Rovnako myslíme aj na miesta dedikované pre návštevy. Na čo sa sústredíme, je skôr umiestnenie parkovacích miest tak, aby sme v rámci projektov vytvárali car-free zóny. Aj na Boroch, kde pri prvej etape bola ešte väčšia časť parkovacích miest realizovaná na povrchu, sa tento pomer otáča v prospech podzemných parkovacích miest. Pri pripravovanej piatej etape sú už všetky parkovacie miesta, s výnimkou niekoľkých odstavných státí, umiestnené v podzemí. To znamená, že aj tu sme postupne začali uplatňovať tento v zásade mestský princíp. Rovnako sú na tom projekty ako tretia etapa projektu Pri Mýte, prípadne projekt Medze. V priestore okolo domov tak môžeme pre obyvateľov vytvárať kvalitný verejný priestor, parky, ihriská či športoviská.
V minulosti bolo územie Bory kritizované pre nižšiu občiansku vybavenosť. Podarilo sa vám tento problém vyriešiť?
Štvrť Bory bola už od začiatku tvorená úplne iným spôsobom ako štandardné prímestské satelity. V čase výstavby prvej etapy bývania bola vo štvrti kompletne vybudovaná infraštruktúra, otvorené centrum Bory Mall a niekoľko ďalších obchodných prevádzok a ďalšie boli v tom čase vo výstavbe či v príprave. Už prví obyvatelia teda nemali núdzu o bohatú vybavenosť. Vo štvrti sme postavili materskú školu, ktorú sme odovzdali do správy mestskej časti Lamač, otvárame Nemocnicu Bory, v príprave je výstavba školského zariadenia, súkromnej materskej školy aj domova dôchodcov. Okrem spomínaných projektov, samozrejme, urbanistická štúdia uvažuje o ďalšej sociálnej občianskej vybavenosti. V každom prípade, ak vezmeme do úvahy už len existujúce a pripravované projekty, z hľadiska občianskej vybavenosti ide celkom určite o najlepšie vybavenú novú štvrť na Slovensku.
Medzi ľuďmi stále viac rezonuje potreba udržateľného bývania. Ako si Bory poradili s touto požiadavkou?
Naším dlhodobým zámerom na Boroch je vytvoriť „mesto peších vzdialeností“, kde sa obyvatelia dostanú z dvoch najvzdialenejších bodov všade maximálne za 20 minút pešo, prípadne päť minút na bicykli a mali sieť zastávok MHD s dostupnosťou zhruba do 300 metrov. Takýmto spôsobom chceme v rámci štvrte potláčať osobnú automobilovú dopravu. S tým je spojená potreba rýchleho prepojenia na ostatné mestské časti hlavného mesta. V tejto veci aktívne spolupracujeme s mestom na projekte predĺženia Saratovskej ulice, pri ktorom sme obstarávali dokumentáciu, zabezpečili proces až do stavebného povolenia a vykúpili pozemky nachádzajúce sa pod budúcim dopravným úsekom. Súčasťou projektu je aj prepojenie cyklotrás vo štvrti do Dúbravky. Následným napojením na Lamač a Devínsku Novú Ves vznikne okruh cyklotrás, ktoré bude využívať širšia časť Bratislavy. Všetky pripravované projekty, samozrejme, uvažujú o elektromobilite, dbajú na najvyššie energetické štandardy a pri navrhovaní landscapov sa kladie dôraz na zadržiavanie dažďovej vody.
Kvôli udržateľnosti si mnoho ľudí vyberá bývanie v miestach s dobrou verejnou dopravou či cyklotrasami. Predpokladáte, že sa zvýši záujem o územie Bory po tom, ako ste oznámili spoluprácu s hlavným mestom na električkovej trati?
Predĺženie električkovej radiály je významným posunom v dopravnej dostupnosti štvrte, ale predovšetkým v spojení s mestskou časťou Dúbravka. S Magistrátom hlavného mesta sme podpísali zmluvu o spolupráci týkajúcu sa vypracovania dokumentácie pre územné rozhodnutie a EIA (posudzovanie vplyvu na životné prostredie). Zároveň sme sa dohodli na ďalšej spolupráci, kde uvažujeme rovnako ako v prípade predĺženia Saratovskej, dotiahnuť projekt až do realizácie. Ešte významnejším je však výstavba terminálu integrovanej osobnej prepravy (TIOP). Obyvatelia štvrte budú vďaka novej železničnej zastávke v spojení s centrom mesta do šiestich minút, čo je časovo na rovnakej úrovni ako napríklad Ružinov či Nové Mesto.
Dá sa aspoň približne odhadnúť, kedy začne električka premávať?
To bude do značnej miery závisieť od toho, ako rýchlo sa podarí získať potrebné povolenia. Už len proces obstarania projektovej dokumentácie pre územné rozhodnutie sa odhaduje približne na osem mesiacov. Získanie stavebného povolenia je teoreticky možné zhruba do troch rokov. Celý proces však môže predĺžiť posudzovanie vplyvov na životné prostredie. V každom prípade veríme, že začiatok výstavby by mohol byť reálny koncom roka 2025.
Plánujete svoju činnosť rozšíriť aj na iné časti mesta alebo sa dokonca posunúť do regiónov Slovenska?
Na Slovensku sme pôsobili aj v Košiciach, kde máme za sebou tri etapy úspešného projektu Nová Terasa. Naše aktivity sa aktuálne sústreďujú na oblasť hlavného mesta, ktoré má z hľadiska rozvoja stále veľký potenciál. Ten sa budeme snažiť napĺňať všetkými plánovanými projektmi, nielen z pohľadu prílevu nových bytov. Dlhodobo sa sústredíme na tvorbu kvalitných priestorov, z ktorých ťaží širšie okolie projektov a v tomto plánujeme aj naďalej pokračovať, o čom svedčia aj doterajšie architektonické súťaže s prevažne medzinárodným zastúpením. Najaktuálnejším príkladom je súťaž na projekt Southbank, do ktorej sa zapojili významné mená architektúry ako OMA, Zaha Hadid Architects, BIG či Snøhetta.
- Michal Rehák
- V Pente pôsobí viac ako 11 rokov, zo segmentu komerčných nehnuteľností sa jeho pôsobenie rozšírilo aj na rezidenčnú oblasť. Od roku 2021 je v Penta Real Estate biznisriaditeľom rezidenčných projektov a členom predstavenstva.
