V nedávno minulých rokoch platilo, že bytový projekt v hlavnom meste sa vypredal krátko po tom, ako vstúpil do predaja. Nič na tom nezmenila ani absencia stavebných mechanizmov na mieste plánovanej stavby, chýbajúce stavebné povolenie či dokonca územné rozhodnutie.
Stávalo sa tak, že nádejní majitelia bytov čakali roky na začiatok ich výstavby, nehovoriac o dokončení. Objavili sa aj prípady, že developer nakoniec stavebné povolenie nedostal a k vráteniu rezervačných preddavkov v stotisícových hodnotách sa príliš nemal.
Časy sa menia a ponuka sa rozširuje. Zákazník si môže vyberať z mnohých projektov a developeri sa usilujú odlíšiť. Nápadným názvom, zaujímavou architektúrou, dodatočným vybavením alebo zvýhodnenými podmienkami platenia. Neprehľadné praktiky napriek tomu často ostávajú. Pod heslom Nové byty už v predaji! sa prezentujú zelené lúky, zbúraniská a pusté parcely obkolesené plechovým plotom. Za byty, na ktorých výstavbu ešte chýba stavebné povolenie, vydávajú klienti milióny.
Stavebné úrady najmä v Bratislave sú bujnejúcou výstavbou preťažené. Často potrebujú týždne, aby len dali na papier to, čo prezentujú ústne – že sú všetky podmienky stavebného zákona splnené a bagre sa môžu pustiť do práce. Chýbajúce stavebné povolenie sa však môže stať nočnou morou aj na dlhé mesiace či roky. Môže to výrazne skomplikovať finančnú situáciu developera, ale hlavne klienta. Ak býva v prenajatom byte a ešte spláca pôžičku, čakanie na vysnené hniezdočko ho môže priviesť do problémov.
Nekonečný príbeh
Podobný scenár sa plní v prípade 109591>projektu Viladomy Devín, do ktorého sa pustila developerská divízia jednej z najväčších európskych stavebných spoločností Skanska. V atraktívnej zóne na brehu Dunaja pri bratislavskej mestskej časti Devín sa podujala vybudovať v 23 domoch takmer 400 bytov. Rozsiahla výstavba vyľakala miestnych obyvateľov a tí sa vzbúrili.
Devín začal udelenie povolení blokovať a odvolávať sa proti nim. Skanska získala územné rozhodnutie už v roku 2005, avšak krajský stavebný úrad jeho platnosť vzápätí zrušil. Začiatkom nasledujúceho roka platnosť rozhodnutia potvrdilo ministerstvo výstavby, v auguste 2007 sa však opäť objavili spory o jeho právoplatnosť.
Spoločnosť tak má stavebné povolenie na vodné stavby, plyn a elektrinu, nie však na výstavbu domov. Po udelení územného rozhodnutia Skanska rozbehla predaj prvej etapy Viladomov so 111 bytmi. Pri cene okolo 60-tisíc korún za štvorcový meter bol o ne veľký záujem. Magdaléna Dobišová z firmy Skanska hovorí, že predaj bytov aktuálne pozastavili až do nadobudnutia stavebného povolenia.
Približne pätina z klientov, ktorí mali podpísané zmluvy o budúcej zmluve, od projektu podľa nej pre zdržania odstúpili. „Všetkým sme rezervačné poplatky vrátili aj s úrokmi,“ vysvetľuje. Ostatní klienti majú naďalej záujem bývať v lákavom projekte. Spoločnosť pritom v zmluvách nehovorí o konkrétnom termíne začiatku výstavby. No predpokladá, že to bude marec 2008.
Rýchlo kupujte
Podobných prípadov je viac. Mnohí developeri zverejňujú a ponúkajú svoje projekty dávno pred udelením stavebného povolenia či územného rozhodnutia. Patrí však k serióznosti developera, ak na chýbajúce papiere upozorní klienta hneď na začiatku. 113080>Komplex Rezidencia Kaskády na Dlhých dieloch napríklad hneď na úvodnej stránke svojej internetovej prezentácie informuje, že územné rozhodnutie má už rok, o stavebné povolenie jeho developer Otyk požiadal iba v auguste 2007. „Začatie výstavby plánujeme na 1. kvartál 2008 po vydaní a správoplatnení stavebného povolenia,“ informuje nádejných zákazníkov.
Iné spoločnosti priznávajú farbu až na priamu otázku klienta. Príkladom je stránka 116596>lamačskej Rezidencie Arcos, ktorú developuje Retep Slovakia s vlastníkmi v USA. Ani sa nezmieňuje o fakte, že projekt dokonca ešte nezískal ani územné rozhodnutie. Byty sú napriek tomu v ponuke a podľa internetovej stránky je tretina rezervovaná. Podobne o stále chýbajúcom stavebnom povolení neinformuje nedávno spustená internetová prezentácia 119135>obytného komplexu Slovany firmy Futuris Properties pri Račianskom mýte.
Ďalší z marketingovo silných projektov bez súhlasu úradov je 108787>Vinohradis významného stredoeurópskeho developera – poľského GTC s izraelskými koreňmi. Hoci na stavebné povolenie mu podľa šéfa slovenského zastúpenia Shaloma Mora „stále chýba jeden papier“, internetová stránka tento fakt nespomína. Naopak uvádza zhruba 15 percent predaných bytov z celkovo 180. Znamená to zaplatenie prvej splátky vo výške 20 alebo 30 percent z ceny. Podľa ceny bytu teda zhruba miliónovú sumu.
Vinohradis na úbočí Malých Karpát predáva realitná spoločnosť Lexxus. Jej konzultant Filip Žoldák vysvetľuje, že predaj sa môže rozbehnúť od momentu, keď má stavba územné rozhodnutie. „Vtedy vieme, čo tam bude, stavebné povolenie nie je podmienkou,“ hovorí. Ešte pred vydaním územného rozhodnutia uzatvoria so zákazníkom rezervačnú zmluvu, pričom klient zloží 83-tisíc korún. Keď projekt rozhodnutie dostane, podpisuje sa zmluva o budúcej zmluve. Vtedy zákazník zloží ďalších aspoň dvadsať percent z ceny bytu. Zvyšok zaplatí po kolaudácii.
No rozbeh Vinohradisu tiež neprebieha podľa plánu. Pôvodne sa výstavba mala odštartovať už v lete tohto roka. Do konca septembra sa developer zaviazal vybaviť územné rozhodnutie, inak mohli klienti odstúpiť od rezervácií. Termín tesne stihol. Zákazníci potom dostali výzvu podpísať zmluvu o budúcej zmluve, v ktorej sa developer zaväzuje odovzdať do 20 mesiacov od vydania stavebného povolenia hotové byty.
F. Žoldák je presvedčený, že na predaj postačuje aj územné rozhodnutie. Podľa neho ľudí príliš nezaujíma, kedy bude stavebné povolenie. Chcú vedieť hlavne termín dokončenia stavby. No ak si klient žiada viazať vrátenie rezervácie na stavebné povolenie, je to možné. Inak v prípade jej zrušenia pri meškaní stavebného povolenia príde o vložených 83-tisíc korún.
Že záruka vrátenia peňazí v prípade meškania súhlasu úradov so stavbou sa do zmluvy vkladá až v prípade záujmu klienta, potvrdzuje aj Jozef Šimek, manažér pre predaj a marketing developera GTC Real Estate Management. „Keďže Vinohradis je prvý z našich plánovaných projektov v Bratislave, je pre nás prvoradé vytvorenie si dobrého mena,“ dodáva.
Podobne ako Vinohradis postupuje lamačský Arcos. Sľubuje vrátenie poplatku, ak do apríla nevybaví územné rozhodnutie. Iné rezidenčné projekty zväčša prijímajú rezervácie až do vydania stavebného povolenia, pričom sú viazané na termín, dokedy sa očakáva. Ak ho developer dovtedy nevybaví, je podľa zmluvy povinný vrátiť 50- až 100-tisícový preddavok. Ak sa stavba rozbehne, rezervačný poplatok sa odráta z prvej splátky. Tak je to i v prípade Kaskád. Tie však rezervačnú sumu stanovujú na 100- až 300-tisíc korún.
Argumenty a fakty
Riaditeľka realitnej spoločnosti Bond Reality Daniela Danihel Rážová upozorňuje, že v zmluve by jasne zakotvený termín vydania stavebného povolenia mal byť. Ak sa nedodrží, peniaze sa musia vrátiť. „Klient si na to musí dať pozor, ak dáva peniaze za rezerváciu,“ zdôrazňuje. Ak by developer chcel robiť rezervácie bytov bez takejto možnosti vystúpenia z projektu, nebola by podľa D. Rážovej jej realitka ochotná takýto projekt predávať: „Bolo by to neprofesionálne.“
„Developeri sú rôzni, niektorí dokonca viažu začiatok výstavby na predaj aspoň 30 percent bytov v projekte, upozorňuje F. Žoldák. Problém môže pre záujemcu o byt nastať vtedy, ak sa prvú splátku chystá financovať z hypotekárneho úveru.
Projektom domu bez stavebného povolenia zaň ručiť nemožno. Banky to podľa vedúcej oddelenia úverov VÚB Michaely Trojčákovej dovoľujú až vo chvíli, keď má nové bydlisko aspoň múry, niektoré vyžadujú až hrubú stavbu. „Riešime to dočasným poskytovaním spotrebných úverov. Máme na to dokonca špeciálny developerský úver s mierne zvýšenou sadzbou, za ktorý netreba ručiť nehnuteľnosťou,“ vysvetľuje M. Trojčáková.
Ilustračné foto - Profimedia.cz, Peter Kremský
