• Akým spôsobom sa dá zistiť konkrétne znenie kúpno-predajnej zmluvy o predaji nehnuteľnosti (domu), keď viem výlučne údaje pôvodného vlastníka a nadobúdateľa. Pritom neviem presný dátum vzniku zmluvy, neviem u ktorého notára bola registrovaná, prípadne písaná a zápis v katastri nehnuteľností o prevode vlastníctva zatiaľ neexistuje. Zmluva bola podpísaná koncom roka 2001.

V súčasnosti nie sú kúpne zmluvy o prevode nehnuteľností registrované u notára, evidenciu zabezpečujú správy katastra, ktoré vedú kataster nehnuteľností. Kúpnu zmluvu o predaji domu potom môže, ale nemusí koncipovať notár.

Ak zmluvné strany požiadajú o napísanie zmluvy notára, ten ju spíše vo forme notárskej zápisnice. Predávajúci a kupujúci môžu skoncipovanie kúpnej zmluvy zveriť do rúk advokátovi, alebo si ju napísať aj sami.

Podpisy predávajúceho na kúpnej zmluve musia byť úradne overené – pred notárom, na matrike alebo zastupiteľskom úrade v cudzine. Ak kúpna zmluva bola spísaná vo forme notárskej zápisnice, notár má jej kópiu.

Ale vám, keďže ste neboli zmluvnou stranou pôvodnej zmluvy, ako nezainteresovanej strane nedovolí do textu zmluvy nahliadnuť. U notára sa teda obsah kúpnej zmluvy nedozviete.

Ak aj predávajúci úradne overoval svoj podpis na zmluve pred notárom, notár nemá k dispozícii text zmluvy ale len registračné číslo podpisu, ktoré sa začína písmenom „O“ a ktoré mu pridelil Centrálny register osvedčených podpisov.

Vo vašom prípade bude ťažké, ak nie nemožné zistiť obsah zmluvy. Poznáte len nacionálie predávajúceho a kupujúceho. Tí vám pravdepodobne odmietajú obsah zmluvy prezradiť.

Hovoríte, že kúpna zmluva bolo podpísaná koncom roku 2001, ale zápis v katastri nehnuteľností zatiaľ neexistuje. To by mohlo znamenať aj právne riziká.

Návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností treba podať do troch rokov odo dňa uzavretia kúpnej zmluvy. Podľa § 47 ods. 1 Občianskeho zákonníka totiž platí, že ak zákon ustanovuje, že k zmluve je potrebné rozhodnutie príslušného orgánu, je zmluva účinná týmto rozhodnutím. Zákon dodáva, že ak sa do troch rokov od uzavretia zmluvy nepodal návrh na príslušné rozhodnutie platí, že účastníci od zmluvy odstúpili.

Vo vašom prípade to môže znamenať dve veci: Buď zmluvné strany podali návrh na vklad vlastníckeho práva v lehote troch rokov, ale správa katastra mešká a o návrhu dosiaľ nerozhodla. Alebo takýto návrh podaný nebol. Potom platí, že účastníci od zmluvy odstúpili, preto kúpna zmluva nenadobudla nikdy účinnosť a prevod vlastníctva na základe tejto zmluvy nebude vôbec zrealizovaný.

Ak bol návrh na vklad podaný, kúpna zmluva by mala byť uložená v zbierke listín. Podľa § 8 ods. 1 písm. c) katastrálneho zákona katastrálny operát obsahuje aj zbierku listín, ktorá obsahuje najmä písomné vyhotovenia zmlúv.

Na rozdiel od zbierky listín registrového súdu, do ktorej môže nahliadnuť každý bez toho, aby osvedčil právny záujem, verejnosť zbierky listín katastrálneho úradu je obmedzená. Vyplýva to z ustanovenia § 68 ods. 5 katastrálneho zákona, podľa ktorého možno dovoliť nahliadnuť do zbierky listín len vlastníkom nehnuteľností alebo iným oprávneným osobám, ďalej geodetom, osobám, ktoré vyhotovujú geometrické plány alebo vytyčujú hranice pozemkov, prípadne znalcom v odbore geodézie, kartografie a katastra a osobám, ktoré vyhotovujú cenové mapy. Čiže ani tadiaľto cesta nevedie.