9.9.200820:51
Ak v kúpnej zmluve chýbajú povinné náležitosti, kataster môže vklad prerušiť.
Chceli by sme predať byt, ktorý zatiaľ splácame hypotékou. Splatíme ju však predčasne, aby bola vymazaná ťarcha. Chceli by sme sa poradiť, čo všetko by mala obsahovať kúpno-predajná zmluva, kedy a s čím treba ísť na kataster a podobne.
Kúpna zmluva (KZ) má zákonom určené náležitosti. Ak by niektoré z povinných náležitostí v KZ chýbali, kataster môže vklad prerušiť alebo v krajnom prípade úplne zamietnuť.
Prípravu a obsah kúpnej zmluvy by ste nemali podceňovať, v prípade, že by nebodaj došlo následným sporom medzi predávajúcimi a kupujúcimi, súd bude vždy brať do úvahy ustanovenia, ktoré boli dohodnuté v kúpnej zmluve. Preto vám odporúčam, aby ste prípravu a pripomienkovanie kúpnych zmlúv a ostatných dokumentov radšej zverili do rúk odborníkom.
Kúpna zmluva môže byť pomenovaná takisto zmluvou o prevode vlastníctva, musí mať vždy písomnú formu a musí obsahovať:
Daniela Rážová
Označenie zmluvných strán
Predávajúci a kupujúci musia byť v zmluve presne špecifikovaní. Pokiaľ nehnuteľnosť kupujú manželia, musia byť na kúpnej zmluve uvedení obidvaja, alebo musia predložiť notársku zápisnicu o zrušení alebo zúžení bezpodielového spoluvlastníctva manželov.
Údaje o zmluvných stranách musia obsahovať: mená a priezviská predávajúcich aj kupujúcich, ich priezviská za slobodna, trvalé bydliská, rodné čísla, dátumy narodenia, rodinný stav a štátne občianstvo.
Špecifikovanie predmetu prevodu
Označenie nehnuteľnosti (byt, rodinný dom, pozemok ...), pri bytoch označenie čísla bytu, ulicu, popisné číslo, druh stavby, súpisné číslo a parcelné, druh a výmera pozemku, čísla listu vlastníctva, na ktorom je nehnuteľnosť a pozemok zapísaný, označenie katastrálneho územia, v ktorom sa nehnuteľnosť nachádza, označenie príslušnej správy katastra.
Vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu bytu alebo nebytového priestoru v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, pozemku zastavanom domom alebo aj na priľahlom pozemku. Veľkosť spoluvlastníckeho podielu je najčastejšie určená podielom podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome.
Zmluva ďalej musí obsahovať:
Určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva domu. Tieto údaje môžete nájsť v znaleckom posudku alebo v pôvodnej zmluve o nadobudnutí nehnuteľnosti.
Úpravu práv k pozemku. Pozemok môže byť v spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov, alebo môže byť zriadené vecné bremeno práva stavby na pozemku, ktorý je napríklad vo vlastníctve obce. Tieto skutočnosti musia byť v zmluve uvedené. Ak je pozemok v spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, v zmluve musíme uviesť veľkosť podielu konkrétneho bytu na zastavanom alebo priľahlom pozemku.
Zmluva musí obsahovať dohodnutú kúpnu cenu za nehnuteľnosť a spôsob jej úhrady.
Zmluva musí obsahovať vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy.
Zmluva musí obsahovať úpravu práv k účelovým objektom civilnej ochrany obyvateľstva, ak sú také objekty v dome.
Zmluva musí obsahovať prejav vôle previesť vlastníctvo. Najmä prehlásenie, že predávajúci sú oprávnení s predmetom zmluvy nakladať a že zmluvný prejav je slobodný a vážny, určitý a zrozumiteľný, zmluvná voľnosť nie je ničím obmedzená a právny úkon je urobený v predpísanej forme.
Prehlásenie predávajúcich, že na nehnuteľnosti neviaznu žiadne ťarchy, vecné bremená, a že nehnuteľnosť nie je zaťažená právami tretích osôb.
V zmluve má byť špecifikovaný moment, v ktorom prechádza vlastníctvo na kupujúceho (vlastníctvo nehnuteľnosti nadobúdajú kupujúci vkladom do katastra nehnuteľností).
Zmluva by mala obsahovať ostatné všeobecné ustanovenia, na ktorých sa zmluvné strany dohodli, najmä termín uvoľnenia a odovzdania predmetu prevodu, ustanovenia o odhlásení sa z trvalého pobytu v nehnuteľnosti, ustanovenia o prepise energií na nových majiteľov a podobne, kto platí správny poplatok na katastri a podobne.
V zmluve má byť uvedené, v koľkých rovnopisoch sa zmluva vyhotovuje.
Kúpnu zmluvu s notársky overenými podpismi predávajúcich spolu s predpísanými prílohami a návrhom na vklad do katastra nehnuteľností podáte v podateľni príslušného katastrálneho úradu. Zmluvu podávate v počte podľa počtu účastníkov + 2 zmluvy.
Prílohy k návrhu na vklad sú najmä:
a) zmluva, na ktorej základe má byť zapísané právo k nehnuteľnosti do katastra, v počte vyhotovení podľa počtu účastníkov konania a jej tri ďalšie vyhotovenia; na zmluvách musia byť notársky overené podpisy prevádzajúcich;
b) vyhlásenie správcu;
c) správny poplatok v kolkových známkach (základný správny poplatok je 2000,- Sk, urýchľovací správny poplatok je + 6000,- Sk);
d) výpis z obchodného registra alebo z iného registra, ak je účastníkom konania právnická osoba;
e) dohoda o splnomocnení, ak je účastník konania zastúpený splnomocnencom; podpis splnomocniteľa musí byť osvedčený podľa osobitných predpisov;
f) geometrický plán (ak ide o zápis nových parciel, alebo rozdelenie nehnuteľnosti a pod.);
g) verejná listina alebo iná listina, ktorá potvrdzuje právo k nehnuteľnosti, ak toto právo k nehnuteľnosti nie je vpísané na liste vlastníctva;
h) identifikácia parciel, ak vlastnícke právo k nehnuteľnosti nie je vpísané na liste vlastníctva;
i) potvrdenie o zaplatení odvodu, ak nadobúdateľ má povinnosť zaplatiť odvod podľa osobitného predpisu.
Vo vašom prípade môžete spolu s kúpnymi zmluvami podať potvrdenie o vyplatení záložného veriteľa hypotekárnej banky. Kataster jedným úkonom vymaže vaše záložné právo a prepíše nehnuteľnosť na nového vlastníka.
Návrh na vklad sa v jednej kópii vyhotoví pre kataster a ostatné kópie (podľa počtu účastníkov, ktorí si chcú podanie nechať) Vám v podateľni príslušnej správy katastra opečiatkujú s vyznačením dátumu a hodiny doručenia návrhu na vklad, vyznačia počet predložených príloh a čísla konania.
Správa katastra rozhodne o návrhu na vklad do 30 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad. Môže rozhodnúť na základe žiadosti o urýchlené konanie o návrhu na vklad a zaplatení správneho poplatku do 15 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad. Ak v tejto lehote nerozhodne, rozhodne v lehote do 30 dní a vráti uhradený správny poplatok za urýchlené konanie. Správa katastra môže ďalej o návrhu na vklad rozhodnúť jeho prerušením či zastavením.
