Kto si kupuje byt, možno tajne dúfa, že v ňom prežije celý život. Aj keď to tak nie je a ide o dočasné riešenie, je namieste si všetko zvážiť a dobre si rozmyslieť. Pri kúpe nehnuteľnosti totiž nejde o malé peniaze. Otázke, či kúpiť radšej straší byt alebo novostavbu, sa nevyhnete. Ktorá možnosť je lepšia a finančne výhodnejšia?
Ak uvažujete o kúpe bytu v novostavbe, počítajte s tým, že zaň zaplatíte viac. Takisto treba rátať s tým, že určitý čas trvá, kým sa byt dokončí. Bytov v novostavbách po kolaudácii, dostavaných a voľných je na Slovensku zopár. Novostavby sa zväčša do konca výstavby vypredajú. Ostávajú zvyčajne veľké a priveľmi drahé byty. Ak teda chcete byt v novostavbe, v dobrej lokalite, za rozumnú cenu, musíte zariskovať, zaplatiť zálohu vopred a čakať, kým sa byt dostavia. Nesťahujete sa teda hneď, ale až o niekoľko mesiacov. Za ten čas sa môže stať všeličo.
Hoci z dávnejšej minulosti sú prípady nedostavaných bytov známe, trh sa v poslednom období prečistil. Do úverového procesu totiž výraznejšie vstúpili banky, ktoré na priebeh výstavby dohliadajú.
„Nechcem povedať, že poznám všetko na Slovensku, ale za ostatné štyri alebo päť rokov sa mi nedostalo do uší, že by sa niečo takéto stalo. Natiahnutie výstavby a nedodržanie termínov, to áno, ale aby spoločnosť počas výstavby skrachovala a nedostavala byty, na taký prípad si nespomínam,“ hovorí Martin Lazík, generálny sekretár Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska.
Na druhej strane kúpa bytu v novostavbe má svoje výhody. Získate tak byt, do ktorého počas mnohých rokov nemusíte investovať a jeho náklady na prevádzku bývajú podstatne nižšie ako pri starších bytoch.
Rozdiel je štvrtina ceny
Trend z posledných rokov pritom ukazuje, že záujem kupujúcich o staršie byty v panelákoch klesá, hoci sú lacnejšie. Naopak, rastie počet ľudí, ktorí pri kúpe preferujú novostavby. „Pri porovnaní cien starého a nového bytu dostaneme rozdiel približne 25 percent. Často sa však cena starého bytu po investícii do rekonštrukcie takmer vyrovná cene nového bytu,“ vysvetľuje Michaela Boďová z bratislavskej realitnej kancelárie Lexxus.
Kliknutím získate väčší obrázok.
Ľudia s nižšími príjmami podľa nej uprednostňujú staršie byty, pri ktorých je prvotná investícia nižšia a potom si ich postupne, často svojpomocne zrekonštruujú. „Alebo sú to ľudia, ktorí sa výslovne zamilujú do lokality, v ktorej byt ich predstavy v novostavbe nie je,“ dodáva M. Boďová.
Ak si chcete vylepšiť štandard bývania, položíte si v starom byte plávajúcu podlahu, zbúrate umakartové jadro či spojíte menšie izby do väčšej a náklady vám vyrastú na takú úroveň, za ktorú by ste si možno kúpili aj byt v novostavbe.
Cenový rozdiel okolo 25 percent už začína byť pre mnohých prijateľný, keďže zaň dostanú zaručene vyšší komfort bývania.
Staršie byty lákajú nižšími cenami. Na prvý pohľad sa niekedy môže zdať, že do takejto nehnuteľnosti nebudete musieť investovať ani korunu. Treba však rátať so skrytými chybami, ktoré odhalíte až po určitom čase.
Takisto si treba uvedomiť, že aj keď si kúpite kompletne zrekonštruovaný starší byt, nekupujete si len váš obytný priestor. Podieľate sa aj na prípadných haváriách a chybách v celom bytovom dome. V staršom panelovom dome už musíte počítať so zlou strechou, nedostatočnou izoláciou, starými oknami vo vchode či technicky nevyhovujúcimi výťahmi. Opravy si nevyhnutne vyžiadajú ďalšiu investíciu, s ktorou treba vopred rátať.
Byt v pôvodnom stave
„Pokiaľ ide o staršie byty, väčší záujem je o tie, ktoré nie sú zrekonštruované. Kvôli tomu, že rekonštrukcia pôvodného vlastníka, pokiaľ je naozaj úplná, nemusí byť podľa vkusu budúceho majiteľa,“ vysvetľuje M. Lazík. „Pokiaľ utrafil, uľahčil prácu a čas novému vlastníkovi. Ale trafiť do vkusu niekoho iného, koho navyše nepoznáte, je veľmi ťažké. Niekto chce za každú cenu vaňu, iný zasa sprchový kút. Pokiaľ si kúpite byt v pôvodnom stave, zrekonštruujete si ho podľa vlastných predstáv,“ dodáva.
Najčastejšie sa podľa neho vymieňajú okná, podlahy, kuchyňa, kúpeľňa. Potom ešte elektrické rozvody, menej často stropy. Súhlasí aj M. Boďová. „Napríklad elektrické rozvody v starých bytoch nie sú dimenzované na množstvo dnešných domácich spotrebičov.“ Najviac sa vymieňajú podlahové krytiny, sanita, kuchynská linka, stierky, omietky a často aj okná.
A koľko peňazí si rekonštrukcia bytu v pôvodnom stave vyžaduje? „Keď som sa rozprával s architektom, povedal mi, dajte mi päť miliónov korún a ja ich v tom byte miniem,“ spomína si M. Lazík. Záleží teda na vybavení a materiáloch, aké v byte chcete mať. „Ale pokiaľ sa bavíme o tom, čo sa rekonštruuje najčastejšie, tak len okná vychádzajú na dvoj- či trojizbovom byte na 70- až 100-tisíc korún, podľa kvality,“ dodáva.
Kliknutím získate väčší obrázok.
Kuchynská linka môže stáť od 50- do 250-tisíc korún podľa veľkosti, výrobcu či spotrebičov. Ponuka je obrovská a záleží len na tom, čo vám peňaženka dovolí. „Ale povedzme, že základná rekonštrukcia vyjde na zhruba 400-tisíc korún, vtedy je na tom byte vidieť, že sa doňho investovalo,“ ozrejmuje generálny sekretár asociácie.
Náklady na rekonštrukciu sa podľa neho pri predaji bytu vrátia. „Áno, majiteľ vymenil na byte okná za 60-tisíc, tak pri predaji prihodí k cene stovku. Je si vedomý nákladov a peňazí, ktoré do bytu investoval, a snaží sa ich dostať späť,“ vysvetľuje M. Lazík. Dovoliť si to však môže iba v lokalite, kde je bytov na predaj nedostatok.
Tam, kde sa nestavia
Rozhodovať sa medzi novostavbou a starším bytom môžete iba tam, kde sa nejaký nový bytový dom stavia. Sú však regióny, kde je novostavieb pomenej. „Napríklad v Prešove v podstate neexistuje možnosť kúpiť nový byt, pretože sa tu nič nestavia,“ vysvetľuje Vladimír Guttek, konateľ miestnej realitnej kancelárie Istor.
„Iná možnosť, ako kúpiť starý byt, tu v súčasnosti nie je. Osobne si však myslím, že staré byty už dosahujú takú cenu, ktorá sa blíži k novým bytom. A táto situácia by mohla vyvolať aj v Prešove developerskú činnosť, ktorá bude riešiť výstavbu nových bytov,“ domnieva sa V. Guttek.
Dopyt podľa neho tak výrazne presahuje ponuku, že ľudia sú radi, ak vôbec nejaký byt kúpia. Samozrejme, že rekonštruovaný byt je o niečo drahší, ale aj tie nerekonštruované dosahujú také hodnoty, o ktorých realitní makléri v regióne na prelome minulého a tohto roka ani nesnívali.
„V našom regióne sa zákazníci veľmi nepozerajú na to, či ide o byt v pôvodnom stave alebo rekonštruovaný. Chcú jednoducho niečo kúpiť, a tak berú to, čo je na trhu práve voľné,“ uzatvára V. Guttek.
Byt ako investícia
Na realitnom trhu sa možno počas ostatných rokov pomerne často stretnúť s tým, že ľudia nehnuteľnosť kúpia ako investíciu. Ceny realít v ostatných rokoch stúpajú o desiatky percent, ich investícia sa im zatiaľ určite oplatí.
„Ak chce niekto kúpiť nehnuteľnosť ako investíciu, viac sa oplatí novostavba. Samozrejme, že to závisí od ceny. Pokiaľ by ste v Bratislave zohnali starý byt za cenu 30-tisíc korún za štvorcový meter, tak sa vám oplatí aj starý byt, pretože ho predáte podstatne drahšie. Ale ak uvažujeme v reálnych cenách, potom je väčšia istota novostavba v dobrej lokalite,“ myslí si M. Lazík. Jej hodnota totiž rastie najmä v prvých rokoch podstatne rýchlejšie ako pri iných bytoch.
Na druhej strane, kto kupuje byt preto, aby na čas uložil peniaze, určité obdobie ho prenajímal a neskôr predal, pre toho je vhodný aj starší byt. Do jeho rekonštrukcie sa však investovať neoplatí. „Suma na rekonštrukciu sa podľa mňa v súčasnosti v predajnej cene celá neodrazí,“ vraví V. Guttek.
Vývoj cien a prechod na euro
O otázke vývoja cien nehnuteľností sa diskutuje neustále. V minulých rokoch sa napríklad špekulovalo o tom, ako sa po vstupe do Európskej únie ceny nových aj starých bytov výrazne zvýšia. Tieto predstavy sa však v súvislosti so vstupom do únie nenaplnili. Na Slovensko sa v tom čase zahraniční kupci nenahrnuli a záujem o nehnuteľnosti sa vtedy nijako výrazne nezvýšil. Podobný vývoj sa očakáva aj pri prechode na euro. „Osobne si myslím, že žiadne prevratné zmeny ohľadne zavedenia eura, čo sa týka cien, nemožno očakávať,“ vraví V. Guttek.
Ceny sú v súčasnosti vysoké, nenarástli však zo dňa na deň, ale postupne, plynule, každý rok o niekoľko (niekedy aj desiatok) percent. A iné to nebude ani v najbližšom období – uvádza posledná analýza Národnej banky Slovenska, ktorá zohľadňuje čoraz väčšiu dostupnosť hypotekárnych úverov súvisiacu s kúpyschopnosťou obyvateľstva a nedostatočnú ponuku bytov na trhu. Dôvodom, prečo ceny nehnuteľností rastú, je aj fakt, že Slováci rast cien očakávajú. Preto sú ochotní za bývanie zaplatiť aj viac (zadlžiť sa viac) v presvedčení, že tým do budúcnosti ušetria.
Priemerná cena za štvorcový meter bytu na Slovensku podľa posledných údajov centrálnej banky za druhý štvrťrok 2007 vzrástla od marca do konca júna priemerne o 9,2 percenta, čím sa zvýšila na takmer 37,5 tisíca korún za štvorcový meter. Percentuálne sa ceny zvýšili najviac v Žilinskom, Banskobystrickom a Košickom kraji, aj keď stále najvyššie ceny má Bratislavský kraj. Najdrahšie na trhu v prepočte na štvorcový meter sú malé byty, o ktoré je najväčší záujem. Je to spôsobené tým, že najmä mladí ľudia a rodiny si nemôžu dovoliť väčšie byty.
Podľa realitných kancelárií sú ceny nadsadené, aby vytvárali priestor na vyjednávanie. Takže štatistika nemusí dávať predstavu o reálnej cene, za ktorú možno byt naozaj kúpiť. Za normálnych okolností sa inzerovaná a predajná cena môžu líšiť približne o 10 až 15 percent.
Pred dvoma rokmi ste starší dvojizbový byt v bratislavskej časti Ružinov mohli kúpiť za cenu okolo 1,7 milióna korún. Dnes by ste ho predávali za cenu aj o jeden milión korún vyššiu. Podľa údajov NBS vzrástli len medzi rokmi 2002 a 2006 ceny bytov o štyri pätiny. Ceny nehnuteľností nerastú a nebudú rásť takýmto výrazným tempom všade na Slovensku. Najrýchlejšie budú ceny stúpať v regiónoch s najvyšším hospodárskym rastom – v hlavnom meste, v okolí krajských miest a priemyselných centier. Regióny s vyššou nezamestnanosťou a nižšou kúpyschopnosťou si na výraznejší nárast cien ešte počkajú.
„Ako sa bude vyvíjať cena nehnuteľností závisí od toho, ako sa bude vyvíjať ekonomika krajiny, či sa udrží tento trend, či bude dostatočne kúpyschopné obyvateľstvo, dostatok nových projektov a v eurozóne rovnako dostupné hypotéky,“ uzatvára M. Lazík.
- V Bratislavskom kraji sa tradične najviac stavia
A aby cena nehnuteľností neprimerane nerástla, je potrebné, aby v bytovom fonde každý rok pribudol dostatok bytov. Podľa posledných údajov Šštatistického úradu SR sa výstavba nových bytov a domov na Slovensku zrýchľuje. Za prvý polrok sa dokončilo 6,5 tisíca nových bytov, čo je medziročne o 17 percent viac.
Na začiatku roka sa výstavba pribrzdila, teraz však rastie vďaka vysokej rozostavanosti a rozbehnutým stavbám v minulom roku. Bytov a rodinných domov sa najviac dokončilo na západnom a východnom Slovensku, útlm zažíva stred krajiny.
Najlepšie je na tom už tradične Bratislavský kraj, obyvatelia ktorého majú najväčšiu kúpnu silu a stavia sa tu najviac projektov bytových a rodinných domov. Za prvý polrok sa tu dokončila až tretina všetkých postavených bytov.
Novostavby však pribúdajú najrýchlejšie v Trnavskom kraji. Medziročne sa dokončilo o 71,2 percenta viac bytov ako vlani v rovnakom čase. V Trnave a v okolí sa vďaka príchodu investorov a dodávateľských firiem stavia dva až tri razy viac nových bytov ako v ostatných regiónoch Slovenska. Aj do žilinského regiónu zavítalo pred časom viacero investorov, zvýšený záujem o novostavby tu však zatiaľ nenastal. Najmenej bytov sa v prvom polroku postavilo v Banskobystrickom kraji – podielovo iba menej ako päť bytov zo sto.
Oodborníci však hovoria, že tento rok nebude patriť k výnimočným, práve naopak. Podľa odhadov menej ľudí a firiem začalo stavať – počet stavebných povolení klesol medziročne zhruba o 18 percent.
Foto - Profimedia.cz
