Albert je na zozname mestského úradu istého podtatranského mesta už siedmy rok. Žiada o obecný nájomný byt. Momentálne býva s manželkou a dvoma deťmi v trojizbovom byte s rodičmi. Nie je nezamestnaný, no na komerčný prenájom ani kúpu bytu nemá. Mesto vlastní niekoľko stoviek bytov, každý rok postaví ďalších dvadsať až tridsať. Žiadateľov je päťsto.
Byty sa prideľujú losovaním. „Dostávajú ich najmä špekulanti. Jedného poznám, už mal jeden byt napísaný na otca a teraz žiadal o ďalší. Už dopredu sa chválil, že ho pri losovaní určite vyberú,“ sťažuje sa Albert. Dôvodom je podľa neho korupcia a úplatky. On podplácať nechce, aj keď hneď dodáva, že bude možno čakať ešte roky.
Načierno
Organizácia pre ekonomickú spoluprácu a rozvoj (OECD) na jar tohto roka dala slovenskej vláde viacero odporúčaní, ako predchádzať bublinám na trhu s bytmi. Jedným z nich bol väčší dôraz na využívanie nájomných bytov, najmä rozbeh súkromných koncepcií. Ďalším odporúčaním bola naopak redukcia podpory na kúpu vlastných bytov bonifikovaním hypoték a štátnymi prémiami v stavebnom sporení.
Štát zatiaľ podporu občanov pri získavaní bývania do osobného vlastníctva odbúrať nehodlá. Pokračuje aj v dotovaní obcí pri ich nájomných projektoch či výstavbe sociálnych bytov. Ktorý súkromný developer sa za takýchto okolností pustí do bitky o trh? Navyše, keď istejší a väčší zisk ešte donedávna sľubovala výstavba bytov na predaj.
Hlbšiu analýzu komplikujú oficiálne štatistiky. Najaktuálnejší prehľad o štruktúre bytov na Slovensku je z roku 2004 (i keď situácia sa odvtedy podľa odhadov zmenila iba kozmeticky), podľa ktorého bolo v osobnom vlastníctve 85 percent a v nájomnom sektore len päť percent bytov. V Česku bolo nájomných bytov tridsať percent a v Nemecku viac ako polovica bytových jednotiek.
Pravda, oficiálne štatistiky nepokrýva rozšírený jav prenajímania „načierno“. Bez zmluvy a povinnej registrácie majiteľa nehnuteľnosti na daňovom úrade. Daniari pritom odhadujú, že na Slovensku sa v závislosti od regiónu prenajíma desať až pätnásť percent všetkých bytov. Na daňových úradoch sa pritom registrovalo iba približne 50-tisíc osôb.
Dôvodom prenájmov načierno boli vysoké výnosy z nájomného v porovnaní s cenami bytov až na úrovni 15 percent a zároveň strmý rast cien bytov. Medzičasom sa výnosy znížili k piatim percentám v Bratislave a pod desať percent v ostatných mestách. Stále je však trhové nájomné dvoj- až trojnásobkom nájomného v obecných bytoch.
Kríza priniesla pokles cien bytov na trhu, úpadok záujmu o novostavby a sťažený prístup k úverom na bývanie. To všetko nahráva bývaniu v prenajatom byte. Šanca, aby sa nepriaznivá štruktúra vlastníctva bytov aspoň trochu posunula k štandardu, je teraz mimoriadna.
Na dračku
Na Slovensku sa ročne postaví dvetisíc až tritisíc obecných bytov (vrátane sociálnych). Je to približne 15 až 20 percent rezidenčnej výstavby, z ktorej však viac než polovicu tvoria rodinné domy. Na celkovej výstavbe v bytových domoch sa obecné byty podieľajú takmer polovicou.
Nie je to málo, no najmä vo väčších mestách je žiadateľov spravidla mnohonásobne viac ako dokončených bytov. V Bánovciach nad Bebravou majú napríklad v súčasnosti vyše 750 žiadostí, v Topoľčanoch alebo Liptovskom Mikuláši viac ako päťsto. Ročne uspokoja niekoľko desiatok žiadateľov.
V Levoči bolo zasa v tomto roku na 40 novopostavených bytov iba 60 žiadostí. A to ide o jediné byty, ktoré sa v meste za posledných 16 rokov postavili. Finančne slabších záujemcov odradila výška nájomného i požiadavka mesta zložiť preddavok vo výške sedemmesačného nájmu.
V okrese Snina od roku 2000 nepostavili ani jeden štátom dotovaný byt. Naopak, relatívne veľa sa stavia v lokalitách so silným rastom miestneho priemyslu. Napríklad Vráble, kde otvorili prvý priemyselný park na Slovensku, za posledných päť rokov postavili 66 nájomných bytov a chystajú ďalších dvesto. „Chceme pomôcť riešiť bývanie mladým rodinám a iným občanom, ktorí svoju situáciu nevedia riešiť inak,“ vysvetľuje vedúci sociálneho oddelenia na mestskom úrade Imrich Mikla. Na prenájmoch mesto podľa neho netvorí zisk. Platby nájomníkov – od sedemdesiat eur mesačne po dvojnásobok – pokrývajú iba splátky úverov a réžiu.
Aj v neďalekej Novej Vsi nad Žitavou – obci s 1 300 obyvateľmi – šli nájomné byty v dvoch obecných novostavbách na dračku. „O pätnásť bytov bol veľký záujem, pre mladé rodiny je to jedinečná príležitosť slušne bývať,“ spomína starostka Marta Danková. Nájomné spolu s energiami, službami a fondom opráv vychádza od sto do 150 eur mesačne. Podľa starostky je cena primeraná príjmom miestnych a zároveň umožňuje, aby sa obci vrátila investícia.
Na budúci rok plánuje Nová Ves stavať ďalšiu bytovku so štrnástimi bytmi za 660-tisíc eur. Chce takto do obce pritiahnuť mladé rodiny. „Máme školu pre dvesto detí, no chodí do nej iba sto. A každý školák znamená ročne tisíc eur do obecnej pokladnice,“ vysvetľuje M. Danková. Obec má vlastné pozemky, no investovala stotisíc eur do inžinierskych sietí. Ak by aj na ne žiadala štátnu dotáciu, mala by žiadosť podľa starostky menšiu nádej na úspech. Výstavba by mala vyjsť na necelých tisíc eur na štvorcový meter bytu.
Na periférii
V Bratislave sa v prepočte na počet obyvateľov stavia obecných nájomných bytov veľmi málo. Od roku 2000 iba necelých 450, čo je menej ako napríklad v okresoch Skalica alebo Šaľa. Magistrát hlavného mesta viackrát vyjadril svoju nechuť nasycovať dopyt po bývaní. Pole prenecháva komerčným investorom, podľa vedenia mesta majú záujemcovia o bývanie dostatočný výber novostavieb i možnosti financovania kúpy bytu. Obecné nájomné byty sú podľa neho určené ako prechodné riešenie pre ľudí s nižším príjmom. V anonymnej Bratislave sa navyše objavuje aj viac neplatičov ako na vidieku.
Od nástupu súčasného primátora Andreja Ďurkovského Bratislava vybudovala zhruba 250 bytov. Viceprimátorka Anna Dyttertová hovorí, že ich majú takmer tisíc, v súčasnosti sa dokončuje nový dom s 52 bytmi v Dúbravke. Polovicu z nich rozdelí magistrát, zvyšok mestská časť. Chystá sa ďalšia nájomná bytovka s 54 bytmi. Tiež v Dúbravke. Nájomné sa pohybuje od 40 do 126 eur.
Žiadateľov o byt je pritom takmer dvetisíc, 745 ľudí je zaradených do zoznamu žiadateľov. „Čakacia doba sa nedá určiť. Všetko závisí od vývoja výstavby nových bytov, priebehu súdnych konaní bytov uvoľnených po neplatičoch a ďalších skutočností,“ konštatuje viceprimátorka Bratislavy.
Okrem magistrátu majú svoje byty aj mestské časti. V Petržalke je žiadateľov o obecný nájomný byt viac ako 1 400. Mestská časť spravuje bytov takmer osemsto, z toho približne 500 roztrúsených po panelákoch, zvyšok v dvoch obecných bytovkách.
Miestny úrad sa podľa petržalského hovorcu Ľubomíra Andrassyho popálil na neplatičoch. Má ich tristo a dlhujú mu dva milióny eur: „Teraz už všetky nové nájomné zmluvy uzatvárame na určitú dobu, najviac na tri roky.“ Nájomník musí zložiť zábezpeku vo výške trojmesačného nájomného a v zmluve je notárska zápisnica, ktorá samospráve umožňuje neplatiča okamžite exekvovať. Sprísnené podmienky majú pomôcť proti nepoctivým nájomníkom, ktorí „desať rokov bývajú zadarmo, platíme za nich energie a do fondu opráv a súd desať rokov nedokáže rozhodnúť“, ako ilustruje hovorca.
Petržalka chystá nový nájomný dom, postaviť ho má mestská Spoločnosť pre rozvoj bývania (SRB). Jedna polovica bytov v ňom by mala vyrásť pre potreby Petržalky, druhá pre magistrát hlavného mesta. „Zámerom je vyplniť medzeru na trhu. Nie je to pre tých, čo sú bez príjmu, v hmotnej núdzi, ale pre bežnú vrstvu ľudí, ktorí si nemôžu z príjmov zabezpečiť vlastné bývanie,“ vysvetľuje hovorca. Od nájomníkov vyžadujú príjem nad hranicou 1,5-násobku životného minima a založenie stavebného sporenia ako dôkaz, že sa usilujú riešiť si bytovú otázku.
Štátne injekcie
Štát poskytne v tomto roku na obecné nájomné byty 80 miliónov eur cez úvery Štátneho fondu rozvoja bývania a ďalších 33 miliónov cez dotácie Ministerstva výstavby a regionálneho rozvoja SR. Bežná schéma je taká, že obec zabezpečí pozemok a projektovú dokumentáciu, 70 – 80 percent nákladov na výstavbu odfinancuje úver od fondu a zvyšných 20 – 30 percent zadotuje ministerstvo. „Obce môžu dostať dotáciu i na výstavbu inžinierskych sietí, no uprednostňujeme takých žiadateľov, ktorí sa napoja na existujúce siete alebo si ich financujú sami,“ dodáva riaditeľka odboru bytovej politiky na ministerstve výstavby Elena Szolgayová.
Úvery od štátneho fondu sa úročia jedným percentom a splácajú sa tridsať rokov. Byt musí ostať vlastníctvom obce celých tridsať rokov a nájomné bez energií a správy nesmie prekročiť päť percent obstarávacích nákladov bytu ročne. Záujemca o obecný byt musí mať príjmy v rozsahu od poldruhanásobku do trojnásobku životného minima na jedného člena domácnosti.
Ako naznačuje pripravovaná Koncepcia štátnej bytovej politiky na roky 2010 až 2015, viac obecných bytov sa stavať zrejme nebude. „Vzhľadom na možnosti štátneho rozpočtu a hospodársku situáciu nechystáme žiadne prevratné novinky,“ hovorí E. Szolgayová. Rezort naďalej predpokladá výstavbu dva a pol až troch tisícov verejných nájomných bytov ročne a 15- až 25-percentný podiel na trhu s novou výstavbou.
Súčasný systém podpory je nastavený dobre, presviedča E. Szolgayová. Problém podľa nej je, že na Slovensku v nájomnom sektore chýbajú súkromní investori. Ktorí by obecným nájomníkom poskytli alternatívu na bývanie, keď sa im zvýšia príjmy a z obecných bytov sa musia vysťahovať.
Začínajú v Žiline
Súkromní investori sa do nájomných bytov zatiaľ nehrnú. Výnimkou sú byty ležiaky, ktoré sa developeri usilujú aspoň prenajať, keď sa im ani mesiace po dostavaní nedarí nájsť kupcov. Základný dôvod neochoty investorov ujať sa nájomného sektora sú doterajšie vysoké a rýchle zisky pri predaji novostavieb. Návratnosť nájomných bytov je podstatne dlhodobejšia a nižšia.
Okrem toho, na Slovensku tradícia sedliakov velí radšej vlastniť, ako byť niekomu na milosť. „Tento psychologický faktor je silný, k nemu sa navyše pridáva neochota sťahovať sa za prácou,“ myslí si E. Szolgayová. Slováci podľa nej nemajú skúsenosti s bývaním v prenájme. Niekdajšie družstevné alebo štátne byty boli prakticky prenajaté natrvalo, veď aj pri ich pridelení sa hovorilo, že nájomník „dostal byt“.
Jediným developerom, ktorý na Slovensku ohlásil cielenú výstavbu nájomných domov, je Pd Sk Bratislava, dcérska spoločnosť rakúskeho Conwertu. Firma od pôvodných investorov odkúpila dva bytové domy v Žiline, ktoré po dokončení začína núkať na prenájom. Konateľka Martina Seidl zatiaľ úspešnosť projektov nechce hodnotiť, na to je podľa nej priskoro: „No ohlas tam je.“
Nájomné byty podľa M. Seidl dosiaľ nemali lepšie šance na získanie lepšieho postavenia na trhu ako práve teraz. Pomáha tomu slabšia dostupnosť hypoték aj situácia, keď je na trhu veľa nepredaných dokončených bytov. Segment nájmov podľa M. Seidl poskytuje istejší dlhodobý výnos: „Projektov je veľa, byty sa budú predávať až po dokončení, málokto si bude môcť dovoliť financovať výstavbu z vlastných peňazí.“
Vysoké výnosy Conwert neočakáva. V Žiline bude nájomník za najlacnejší byt platiť 230 eur. Výnosy z nájomného vychádzajú na zhruba šesť percent nákladov. „To je aj strop, ktorý sa dá dosiahnuť,“ mieni šéfka Pd Sk. Kým v Žiline Conwert prenajíma, napríklad v Bratislave ohlásil projekt s predajom bytov. M. Seidl vysvetľuje, že v hlavnom meste výnosy vychádzali príliš nízke. Pre predražené pozemky. A nájomný model z trhu vytláčali i veľkosťou nafúknuté projekty.
O percento vyššie výnosy z nájomného, ako stačia obciam pri veľmi nízko úročených úveroch zo Štátneho fondu rozvoja bývania a štátnych dotáciách, zrejme mnohí developeri ohrdnú. Pokiaľ sa bude stále dať lepšie zarobiť inde. Dlhodobé realitné fondy ako Conwert alebo penzijné fondy sa však po celom svete spoliehajú na sektor nájomných bytov ako na ostrov istoty. Dlhodobým, aj keď nízkym výnosom nahrádzajú vyššie, no kolísavé a rizikové výnosy z predaja bytov do osobného vlastníctva.
Kto plaší srnky
Na Slovensku zatiaľ realitné a penzijné fondy investovali skôr do komerčných nehnuteľností, ako sú kancelárske a skladové budovy či nákupné centrá. No plány na väčšie nájomné projekty v minulosti nestroskotali len na relatívne nízkych výnosoch. Vlečúcim sa problémom je nadmerná ochrana nájomníkov. Ak sa aj investor zabezpečí zmluvami na dobu určitú a preddavkami na nájomné, jeho podnikanie môže zhatiť pomalosť slovenských súdov. Bojovať roky s nepoctivými nájomníkmi môže rentabilitu výrazne znížiť a takémuto riziku sa opatrní konzervatívni investori radšej vyhnú.
Po skončení finančnej krízy sa očakáva rast záujmu investorov o tento typ projektov aj na Slovensku. Jedným z investorov do nájomných bytov by mohli byť dôchodcovské správcovské spoločnosti buď cez realitné fondy, alebo cez špeciálne developerské spoločnosti či ich dlhopisy. Segment mapujú aj realitné fondy, ktoré založili najmä správcovské spoločnosti alebo banky.
Silnou brzdou rozvoja tohto sektora je slabá ponuka, a preto vysoké ceny pozemkov v menších mestách. Napríklad v Ružomberku vedenie mesta súkromným developerom ani neumožňuje výstavbu bytov, pretože všetky vhodné pozemky ponecháva ako rezervu na obecné byty. Iné mestá zasa pomaly menia územný plán alebo ho vôbec nemajú, takže vhodné pozemky na výstavbu sa rýchlo vyčerpajú. Problémom je aj zdĺhavé vybavovanie povolení, za ktoré sú zodpovedné mestské úrady. Ťažkosti projekty predražujú a model dlhodobo návratného nájomného bývania potom sľubuje príliš nízky zisk a vysoké riziko.
Ilustračné foto - Milan David
