Developeri reagovali na dlhodobo rastúci dopyt, keď kupujúci chceli ešte stihnúť historicky najvýhodnejšie podmienky hypotekárnych úverov. „Skokový nárast cien bytov v Bratislave je prirodzený a prirovnať ho môžeme k akejsi korekcii cenovej hladiny spôsobenej rastom miezd a zvýšenej kúpyschopnosti,“ hodnotí hlavný analytik Bencont Investments Matúš Jančura.
Analytici Bencontu narátali v poslednom štvrťroku 16 nových projektov alebo etáp už existujúcich projektov, ktoré spolu navýšili ponuku na 4 889 bytov. Bolo to o takmer 500 viac ako v už aj tak rekordnom treťom kvartáli.
Najviac bytov priniesli Sky Park a Slnečnice
Najväčším dielom do ponuky prispel Sky Park s 331 bytmi, ktorý bol zároveň aj najpredávanejší. Druhým najväčším počtom navýšili ponuku petržalské Slnečnice s ďalšími 285 bytmi. Všetky nové projekty sa predávali „z papiera“, teda ešte pred začiatkom výstavby.
Z hľadiska lokality pribudlo najviac nových bytov v okrese Bratislava III, kde je sústredená viac ako tretina celkovej ponuky v hlavnom meste. Viac ako tisícka nových bytov bola na predaj aj v Petržalke.
Rýchly predaj výrazne zdvihol aj ceny. Priemerná cena ponúkaného nového bytu narástla za rok o 10,4 percenta na 2 510 eur za štvorcový meter s daňou. Oproti cenovému dnu z konca roka 2014 tak novostavby v hlavnom meste zdraželi v priemere o 450 eur/m2 alebo o 21 percent.
| Voľné byty v novostavbách (k 31. 12. 2016) | ||||
| Okres | Počet | Priemerná výmera (m2) | Priemerná cena €/m2 s DPH | Priemerná celková cena s DPH (€) |
| BA I | 553 | 74,63 | 3 278,03 | 226 653,46 |
| BA II | 780 | 60,46 | 2 320,96 | 139 802,21 |
| BA III | 1 661 | 65,89 | 2 648,05 | 176 810,68 |
| BA IV | 801 | 66,77 | 2 195,39 | 150 520,45 |
| BA V | 1 094 | 55,52 | 2 339,89 | 128 965,06 |
| Spolu | 4 889 | 63,79 | 2 510,21 | 160 227,13 |
| Zdroj: Bencont Investments | ||||
Za zvýšením cien bol podľa analytikov Bencontu aj presun projektov do lukratívnejších lokalít. Prvý a tretí okres pred dvomi rokmi sústreďovali tretinu ponuky, koncom minulého roka už 45 percent.
Zastavil sa aj pokrízový trend zmenšovania ponúkaných bytov. Oproti minulému roku boli menšie o päť štvorcových metrov, počas tohto roka sa však už priemerná rozloha ustálila na necelých 64 štvorcových metroch.
Pri rastúcej cene za štvorec tak narástla aj priemerná celková cena na vyše 160-tisíc eur s daňou. Medzi jednotlivými okresmi sú však výrazné rozdiely v cenách. Najvýraznejšie zdraženie zaznamenal Bencont za posledné tri mesiace v treťom okrese, kde ceny narástli o 10,6 percenta, čiže 17-tisíc eur. Okrem nárastu jednotkovej ceny sa tu zvýšila aj priemerná predávaná výmera.
Denne sa predalo 13 bytov
Silná ponuka sa prejavila aj v rekordnom predaji. Ľudia si za posledné tri mesiace roka kúpili až 1 394 bytov v novostavbách. Je to ešte o 150 viac ako v doteraz najsilnejších pokrízových mesiacoch z jari 2016. Okrem Starého Mesta a okresu BA III zaznamenal nezvyčajne vysoký predaj aj druhý okres s 375 predanými bytmi.
Najobľúbenejšími stále zostávajú dvojizbové byty tvoriace viac ako polovicu celkového predaja, až o 60 percent však narástol predaj trojizbových bytov. Naopak, o 30 percent sa prepadol záujem o jednoizbové byty, ktorých bolo v nových projektoch podstatne menej. Priemerná výmera predaných bytov narástla o tri štvorcové metre.
| Predané byty v novostavbách (4. štvrťrok 2016) | ||||
| Počet izieb | Počet bytov | Priemerná výmera (m2) | Priemerná cena €/m2 s DPH | Priemerná celková cena s DPH |
| 1 | 142 | 35,38 | 2 476,77 | 84 153,92 |
| 2 | 702 | 52,07 | 2 557,54 | 132 435,85 |
| 3 | 380 | 76,37 | 2 493,22 | 190 352,35 |
| 4 | 147 | 107,24 | 2 677,01 | 293 957,39 |
| 5 | 7 | 154,01 | 2 520,47 | 420 274,73 |
| Spolu | 1 394 | 63,14 | 2 549,72 | 165 607,97 |
| Zdroj: Bencont Investments | ||||
Zaujímavosťou je, že priemerná cena predaných bytov bola vyššia ako priemerná cena celkovej ponuky. Oproti predchádzajúcemu štvrťroku narástla o výrazných 12,5 percenta na 2 550 eur/m2. Medziročný nárast dosiahol až 16 percent. Celková cena vyskočila na 165-tisíc.
Za celý minulý rok sa podľa údajov Bencontu v Bratislave predalo 4 543 bytov v novostavbách, čo je o 703 viac ako v roku 2015. Denne sa tak predalo takmer 13 bytov.
Analytik: nejde o bublinu
Za vyšším predajom sú podľa analytikov okrem vyššej ponuky aj rastúce mzdy, klesajúca nezamestnanosť, celkový hospodársky rast a rekordne nízke úrokové sadzby. Zároveň na rýchlo rastúce ceny ľudia reagujú snahou kúpiť byt čo najskôr, kým nezdražie ešte viac, ale aj pripravované sprísnenie podmienok schvaľovania hypoték. Práve posledné dva faktory zrejme tento rok odpadnú, čo prispeje k postupnému ochladeniu dopytu.
„Súčasný cenový rast je v poslednom období často prirovnávaný ku vznikajúcej bubline. Takéto tvrdenie však v súčasnosti nemôžeme považovať za pravdivé,“ konštatuje M. Jančura.
„Rastúce ceny ponúkaných bytov nie sú spôsobené len zhodnocovaním nehnuteľností, ale aj presunom ponuky do lepších lokalít a zaujímavých projektov. Tento posun vychádza z preferencií spotrebiteľov a to, že developeri naň reagujú, je znakom dobre fungujúceho trhového mechanizmu,“ vysvetľuje.
Kým bude ponuka pružne reagovať na zvýšený dopyt a medzi developermi bude prevládať konkurenčný boj, nehrozí Bratislave neprirodzené navyšovanie cien. Pre porovnanie, za dva roky byty zdraželi o 21 percent po predchádzajúcom poklese, ale mzdy v bratislavských okresoch oproti roku 2009 narástli o 25 percent.
