Končí sa zdražovanie bytov? Analytici už vidia pokles

Podľa analýzy Bencontu sa cena ponúkaných bytov v Bratislave ku koncu júna dostala na úroveň 2 571,65 eura za štvorcový meter, čo medzikvartálne predstavuje zvýšenie o dve percentá a medziročne o 8,4 percenta. Ceny bytov tak rastú v rovnakom tempe ako v posledných dvoch rokoch.

Štatistiky menila Klingerka

K najvýraznejšiemu rastu došlo v okrese Bratislava II (zahŕňa mestské časti Podunajské Biskupice, Ružinov, Vrakuňa) a to o 3,75 percenta medzikvartálne. Za rastom stál podľa analýzy projekt Klingerka, ktorý do ponuky priniesol byty s priemernou cenou 2 800 eur za štvorcový meter, čo je o takmer 350 eur viac než priemer druhého okresu.

O tri percentá pritom vzrástli aj priemerné ceny bytov v treťom a štvrtom okrese, zatiaľ čo ceny v Petržalke ostali nezmenené. V Starom Meste dokonca jednotková cena poklesla o dve percentá, keď do ponuky pribudli v priemere o 200 eur na meter štvorcový lacnejšie byty v rámci projektov Sky Park a Premiére.

Analýza pritom poukazuje na to, že zvyšovanie priemerných cien ponúkaných bytov je spôsobené aj skorším predajom lacnejších bytov v ponuke. Priemerní kupujúci tak majú čoraz ťažší výber. Z celkovej ponuky 4 840 bytov len 250 disponuje jednotkovou cenou do 2 000 eur za štvorcový meter a len tisíc bytov do výšky 2 200 eur za štvorcový meter.

Takéto ceny pritom majú byty v Záhorskej Bystrici či bytové jednotky s horšou dispozíciou v Dúbravke, Petržalke a Podunajských Biskupiciach. „Z tohto dôvodu sa zvyšuje priepasť medzi jednotkovou cenou voľných a predaných bytov, keďže zákazníci veľmi rýchlo vykupujú lacnejšie byty z nových projektov a tie drahšie potom v ponuke ostávajú dlhšie,“ konštatuje analýza.

Zmena trendu

Dopyt a zásah do cenotvorby môžu ovplyvniť aj sprísňujúce sa podmienky úverovania či nová forma štátneho príspevku pre mladých. Od budúceho roka by nemal mať formu odpočtu z úrokov, ale formu daňovej úľavy. Ešte výraznejšie by mala predaj ovplyvniť regulácia bánk pri poskytovaní hypoték.

„Tieto obmedzenia budú postupne viesť k tomu, že o drahšie byty bude čoraz menší záujem a naopak o lacnejšie byty bude záujem stúpať,“ upozorňuje hlavný analytik Bencont Investments Matúš Jančura a dodáva, že práve malých bytov je na trhu nedostatok.

Vývoj cien novostavieb v Bratislave Zdroj: Bencont Investments

„Z dôvodu takého vývoja na trhu preto v blízkej budúcnosti neočakávame pokračovanie silného cenového rastu na úrovni osem až desať percent medziročne ako tomu bolo v roku 2015 - 2016 ale skôr jeho ochladenie niekde na úroveň okolo piatich percent,“ naznačuje M. Jančura.

V dohľadnom čase pritom predpovedá obrátenie trendu. „Postupne v priebehu jedného až dvoch rokov sa miestami dokonca môže stať, že dôjde k poklesu priemerných cien, keď drahšie projekty prestanú pribúdať. V extrémnom prípade by dokonca developeri mohli byť donútení znížiť cenu aktuálnej ponuky bytov, keď bude dopredaj niektorých bytov v drahších projektov stále zložitejší,“ myslí si analytik Bencontu.

Na obzore zlacňovanie

M. Jančura vidí aj mestské časti, ktorých by sa cenové korekcie mohli dotknúť prioritne. „Vzhľadom na prudký cenový rast bytov v Novom Meste o zhruba 30 percent za posledné dva roky je možné, že sa takýto prípadný pokles prejaví práve tu,“ predpovedá analytik.

Ponuku novostavieb v Bratislave tvorilo ku koncu druhého štvrťroku 4 840 bytov. Tieto byty boli na predaj v rámci 119 projektov, ktoré pôsobili v piatich okresoch Bratislavy. Oproti predchádzajúcemu objemu ponuky tak došlo k miernemu zvýšeniu o 40 bytov.

Najviac sa zvýšila ponuka bytov v okrese Bratislava II a to o necelých dvesto bytov. Dôvodom bol predovšetkým projekt Klingerka, ktorý do ponuky vstúpil až s 380 bytmi, z čoho sa však 187 hneď vypredalo. Naopak, k najväčšiemu poklesu ponuky došlo v okrese Bratislava III, kde oproti predchádzajúcemu kvartálu ubudlo cez dvesto bytov. Ponuku tu totiž rozšírili len Zimák Residence a tretia etapa Ahoj Parku, ktoré spolu obsahovali len 109 bytov.

V štvrtom a piatom okrese si ponuka zachovala predošlé počty. V Starom Meste sa ponuka zvýšila o sto bytov najmä v dôsledku novopridaného projektu Premiére (89 bytov) a rozšírenia ponuky projektu Sky Park o ďalších 154 bytov.