Bez ocenenia nehnuteľnosti znalcom sa doteraz na Slovensku žiadosť o poskytnutie hypoúveru nezaobišla. Pre klienta to znamenalo najmä ďalší niekoľkotisícový výdavok zvyšujúci celkovú cenu pôžičky.

Od tohto roka však niektoré banky od takejto požiadavky ustupujú. Ako prvá o tom sama informovala Dexia banka Slovensko. A keď TREND pátral, čo na to hovorí konkurencia, zistil, že externé znalecké posudky nie sú alebo v krátkom čase nebudú nevyhnutné ani pre ďalšie štyri hypobanky.

Zatiaľ o tejto pre klienta zaujímavej úspore hovoria opatrne a priamo ju nepropagujú. Podobne to však bolo aj pred rokom, keď prestali požadovať spísanie notárskej zápisnice, ktorá tiež žiadateľa stála niekoľko tisíc korún. K tým bankám, ktoré ju ako súčasť poskytnutia úveru potichu zrušili, sa postupne pridal celý trh. A dnes je už notárska zápisnica minulosťou.

Dôvodom aktuálnej opatrnosti pri odbúraní externých znaleckých posudkov sú aj vysoké nároky na zamestnancov a fakt, že nie vo všetkých prípadoch banky dokážu urobiť vlastný odhad. Táto výhoda sa tak nevzťahuje na všetkých klientov. Banky sa zatiaľ sústreďujú najmä na byty v krajských mestách, kde je realitný trh prehľadnejší.

V polovici vlaňajška s takouto možnosťou potichu prišla UniBanka a v tomto roku ju zaviedla aj Tatra banka, Slovenská sporiteľňa a onedlho aj ČSOB. Ich klienti tak vo vybraných prípadoch nemusia platiť poplatok za posudok znalcovi, ktorý sa môže vyšplhať až k ôsmim tisícom korún. Platia len poplatky banke, či už priamo za interný odhad ceny bytu alebo v rámci spracovateľského poplatku. Celkovo by však mali byť nižšie.

Krajské mestá

Okruh klientov, ktorí nebudú potrebovať externý znalecký posudok, sa môže zúžiť aj limitmi na výšku úveru, či už absolútnu alebo vo vzťahu k hodnote založenej nehnuteľnosti. Napokon, to môže byť výhodné aj pre samých žiadateľov o úver. Napríklad ak zakladajú nehnuteľnosť, ktorá má oveľa vyššiu hodnotu ako požadovaný úver. A teda im nezáleží na podrobnom znaleckom posudku, ktorý by zohľadňoval aj také nuansy ako okná orientované na juh alebo park za domom.

Hypotéku už možno získať aj bez znaleckého posudku

Dexia od apríla nepožaduje znalecký posudok len na byty v krajských a iných vybraných mestách, ktoré nie sú staršie ako 20 rokov. Na krajské mestá sa obmedzuje aj UniBanka. Tatra banka má túto ponuku od januára a len pre nehnuteľnosti z vybraných okresov. V tomto prípade sama spolupracuje so znalcami a namiesto celého posudku žiada len skrátený zápis.

Slovenská sporiteľňa sa lokalitou neobmedzuje, interné hodnotenie však ponúka len pri úveroch do milióna korún, ktoré nepresahujú 70 percent hodnoty nehnuteľnosti. Tá pritom musí byť vlastníctvom žiadateľa alebo jeho rodičov. Ocenenie nehnuteľností vlastnou metódou naštartovala v marci a má ho skúšobne. „Chceme zistiť, či je o túto službu záujem,“ hovorí vedúci odboru administrácie úverov a zabezpečení Slovenskej sporiteľne Martin Rímeš.

Zatiaľ banky testujú rozdielne zmeny v prístupe k oceňovaniu nehnuteľností. I keď ťažko odhadnúť, ako sa nakoniec zachová celý trh, možno očakávať, že v najbližšom období sa presunie ťarcha klienta získať znalecký posudok na banku. Tá si ho urobí buď vo vlastnej réžii, alebo bude sama spolupracovať so znalcami.

Banky zatiaľ odlišne pristupujú aj k spoplatňovaniu tejto služby. UniBanka a Slovenská sporiteľňa si za posudok priamo neúčtujú nič. Tatra banka za odhad ceny bytu zinkasuje tisíc korún a za dom dvojnásobok. S poplatkom počíta aj ČSOB, ktorá bude robiť interné posudky od mája. „Musíme zohľadniť aspoň naše náklady,“ poznamenáva produktový manažér ČSOB Daniel Jursa. Dexia sa k cene nevyjadrila.

Znalecký posudok nebol nevyhnutnosťou ani doteraz, ale len vtedy, keď si záujemca kupuje byt v rámci projektu financovaného bankou. Keďže úveruje developera, projekt dobre pozná a má ho aj ocenený. Interné ocenenie niektoré banky využívajú aj pri výstavbe domu, najmä ak uvoľňovanie jednotlivých tranží úveru závisí od kontroly rozostavanosti.

Širšiemu zavedeniu úľav od externého posudku podľa bankárov bráni nedostatočná databáza údajov o cenách nehnuteľností. Kvalitné cenové mapy, ktoré by boli pravidelne aktualizované, totiž chýbajú. „Ich tvorba nie je biznisom bánk,“ poznamenáva Dana Kondrótová z VÚB.

Uvoľnené posudky

Až do konca roka 2003 boli nehnuteľnosti oceňované podľa vyhlášky, ktorá určila len hodnotu nehnuteľnosti závisiacu od veľkosti a veku stavby, no neprihliadala na iné špecifiká. Rovnaký dom tak mohol mať tú istú cenu v Bratislave, Košiciach i v malej dedine na severe Slovenska. Od vlaňajška by síce mala viac zodpovedať trhovej hodnote, podľa bankárov sa však stáva, že musia hodnotu odhadnutú znalcom pozmeniť.

„Predkladané externé znalecké posudky sú často nadhodnotené a stávajú sa prípady, že banka akceptuje len polovicu hodnoty v posudku,“ poznamenáva hovorkyňa Istrobanky Elena Penzes-Strobl. Nedôveru v posudky znalcov majú viaceré banky, hoci sú pri ich kritike opatrní. Spoločne vidia problém v tom, že znalecký posudok má vysokú dávku subjektivity a oficiálna metodika umožňuje „napasovať“ hodnotu nehnuteľnosti na vopred zvolenú výšku.

    Čo ovplyvňuje hodnotu nehnuteľosti
    Hodnota nehnuteľnosti sa podľa metodiky používanej znalcami skladá z technickej ceny, ktorá odzrkadľuje náklady na stavbu a vek. Tá je upravená o koeficient predajnosti, ktorý zohľadňuje napríklad atraktivitu lokality, okolia, susedov, dopravu, kvalitu životného prostredia či orientáciu okien na jednotlivé svetové strany. Každý z faktorov, ktoré majú rozdielnu váhu, oboduje a výsledným koeficientom upraví technickú cenu. Podobne znalec vychádza aj pri hodnotení rozostavaného domu. V tomto prípade prepočítava budúcu hodnotu stavby podľa rozostavanosti. Najväčšiu váhu pri hodnotení má miesto, kde sa nehnuteľnosť nachádza. „Ani najluxusnejšia nehnuteľnosť nemusí mať takú hodnotu, ako boli náklady na jej výstavbu, pokiaľ sa nachádza v menej atraktívnom regióne,“ uvádza príklad Martin Šoltys z odboru úverov pre obyvateľstvo OTP Banky Slovensko.

    Faktory ovplyvňujúce predajnosť bytov a domov:
  • Trh s nehnuteľnosťami - kúpna sila obyvateľstva
  • Poloha nehnuteľnosti v obci - vzťah k centru obce
  • Súčasný technický stav nehnuteľnosti
  • Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti
  • Príslušenstvo nehnuteľnosti, bytu, nebytového priestoru (napríklad kočikáreň)
  • Typ nehnuteľnosti
  • Pracovné možnosti obyvateľstva
  • Skladba obyvateľstva v mieste stavby/dome/sídlisku
  • Orientácia nehnuteľnosti/hlavných miestností bytu k svetovým stranám
  • Konfigurácia terénu
  • Umiestnenie bytu v bytovom dome
  • Počet bytov vo vchode, v bloku
  • Doprava v okolí bytového domu
  • Občianska vybavenosť v okolí bytového domu
  • Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí
  • Kvalita životného prostredia
  • Možnosti zmeny v zástavbe - územný rozvoj
  • Možnosti ďalšieho rozšírenia
  • Dosahovanie výnosu z nehnuteľností
  • Názor znalca

    • PRAMEŇ: Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb ÚSI ŽU v Žiline

Banky si preto obvykle vedú zoznamy znalcov, ktorých výsledky považujú za dôveryhodné. Akceptujú síce aj tých mimo zoznamu, ich posudky však prejdú dôslednejšou supervíziou. „Vopred upozorníme klienta, že hodnota nehnuteľnosti odhadnutá takýmto znalcom môže byť upravovaná,“ dodáva Martin Šoltys z odboru úverov pre obyvateľstvo OTP Banky.

V menších bankách sa zamestnanci snažia skontrolovať väčšinu posudkov, vo veľkých sa supervízia zužuje najmä na domy a väčšie byty. Znalcov, s ktorými majú banky zlé skúsenosti, si vedú na takzvanej čiernej listine a spolupracovať s nimi nechcú.

Import z Česka

Ešte opatrnejšie chce k ohodnocovaniu zakladaných budov pristupovať ČSOB. „Znalecké posudky v takej forme, akú určuje vyhláška, nám nevyhovujú. Načo nám je 30 strán, keď z nich potrebujeme len tri,“ pýta sa manažér pre retail a úvery malým a stredným podnikom v českej ČSOB Petr Ondruška. Do slovenskej pobočky prišiel, aby pomohol zaviesť systém, na ktorom funguje aj česká banka.

ČSOB bude od mája tohto roka oceňovať nehnuteľnosti zakladané pri retailových úveroch internými zamestnancami podľa vlastnej metodiky. „Pri hypotéke je správne ocenenie nehnuteľnosti kľúčové. My máme osvedčený model, pracovníci sú vychovaní trhovo, takže hodnota bude férová,“ hovorí P. Ondruška. Podľa neho je takýto prístup nielenže obozretnejší pre banku, ale je aj službou klientovi. V duchu bankopoistenia totiž zákazník získa všetky služby pod jednou strechou.

Klient si vyplnením formulára objedná ohodnotenie budovy zamestnancom banky a dodá potrebné doklady ako napríklad list vlastníctva, kópiu katastrálnej mapy. „Bude to rýchlejšie a lacnejšie, klient sa nemusí zdržiavať výberom znalca,“ hovorí P. Ondruška. Banka za ocenenie bude účtovať poplatok, aby si vykryla náklady s tým súvisiace, bude však nižší, ako je bežné pri externom hodnotení. Pri bytoch bude stáť menej ako tritisíc korún, ocenenie domu bude drahšie o tisícku.

P. Ondruška predpokladá, že spôsob interného ohodnotenia bude na Slovensku využívať zhruba 70 percent klientov ČSOB. Banka bude sama hodnotiť nehnuteľnosti v rámci celého Slovenska, nielen v krajských mestách. „Boli by sme radi, keby väčšina ocenenia prešla naším interným hodnotením, no budeme akceptovať aj posudky externých znalcov,“ hovorí P. Ondruška.

To sa klientovi môže zísť napríklad vtedy, ak už má vypracovaný posudok alebo je jeho nehnuteľnosť vo vzdialenej lokalite. Banka začne robiť interné posudky najprv s vlastnými zamestnancami, neskôr by chcela spolupracovať aj s externými, ktorí by však pracovali s metodikou ČSOB.

V ČR, kde je ČSOB hypotekárnou dvojkou, prejde cez interné hodnotenie banky viac ako polovica nehnuteľností určených na zabezpečenie hypotéky. „Záujem by bol aj väčší, no nemáme na to kapacity,“ poznamenáva P. Ondruška.

U susedov pomohlo

Takýto systém podľa neho využíva väčšina bánk v Česku. Pri ohodnocovaní nehnuteľnosti sa znalci neriadia žiadnou vyhláškou, ale na ocenenie využívajú metodiky bánk, ktoré sú si veľmi blízke. Na rozdiel od Slovenska, kde môžu byť znalcami len tí, ktorí majú pečiatku od ministerstva spravodlivosti, v Česku na to stačí živnosť.

    Voľnejšia legislatíva
    Podľa zákona o bankách sa peňažné domy riadia vlastným ocenením nehnuteľnosti. Ak aj znalec banke predloží posudok, táto ho nemusí akceptovať v plnej miere. Banky majú vlastnú politiku, podľa ktorej sa rozhodnú, v ktorých prípadoch môžu a nemusia požadovať znalecký posudok. V prípade, že klient hypotéku riadne nespláca, banka na ňu musí tvoriť opravnú položku. Keďže pri klasifikovaní pohľadávky musí byť nehnuteľnosť ocenená, pravidlom bolo požadovať od klienta znalecký posudok už pri vybavovaní úveru. Pri prípadnej klasifikácii sa precenenie riešilo dodatkom k posudku. Ten mohol na základe opatrenia NBS o zatriedení majetku a oceňovaní dodať len znalec, prípadne spolu so zamestnancom banky. Od tohto roka platí nové opatrenie centrálnej banky, ktoré dovoľuje urobiť takéto precenenie aj samému zamestnancovi banky. Vďaka tomu vidia niektoré banky väčší priestor na úľavy od znaleckých posudkov pre klientov už aj pri ich poskytovaní.

Tým, že banky od znalcov požadujú výstupy podľa vlastných pravidiel, sa podľa P. Ondrušku trh skonsolidoval a reality možno hodnotiť jednoduchšie. Ustálila sa aj odmena znalcovi. Vznikli špecializované firmy zaoberajúce sa hodnotením budov, s ktorými banky spolupracujú.

Podobný systém by ČSOB uvítala aj na Slovensku. Tu sa však znalci riadia vyhláškou ministerstva spravodlivosti. Využívajú metodiku výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb vypracovanú Ústavom súdneho inžinierstva na Žilinskej univerzite. Ak by využívali aj metodiku ČSOB, banka by to nepovažovala za vynášanie know-how.

„Svoje skúsenosti si v Česku banky priamo vymieňajú na pôde bankovej asociácie. Predpokladám, že do dvoch až troch rokov bude mať podobný postoj väčšina bánk aj na Slovensku,“ myslí si P. Ondruška. Ako opakuje, „pri posudku chceme tri strany a dosť“. So zjednodušeným posudkom vo vybraných mestách už od januára operuje aj Tatra banka.

Ľudová banka naopak považuje za podstatne efektívnejší znalecký posudok externistu, ktorý má znalosti z regiónu. Využívanie siete súdnych znalcov považuje z kapacitných dôvodov za najvhodnejšie riešenie aj M. Šoltys z OTP Banky.

I keď pripúšťa podstatnejšie rozdiely v ohodnotení tej istej nehnuteľnosti, „žilinskú“ metódu považuje za najvhodnejšiu. D. Kondrótová z VÚB naopak súhlasí s názorom ČSOB o hľadaní vhodnejších alternatív ocenenia nehnuteľností. „Našou snahou však nie je zamestnávať znalcov, uvítali by sme skôr dobrú znaleckú organizáciu, ktorá na Slovensku chýba,“ dodáva.

Ilustračné foto – Milan Illík