Čo vziať do úvahy pri výbere budúceho bývania? Nádejní majitelia bytov v rýchlo pribúdajúcich novostavbách zvažujú, či vyhovuje lokalita, veľkosť bytu a, samozrejme, cena a spôsob financovania. No do úvahy by mali brať i serióznosť investora stavby.
Ešte stále možno natrafiť na prípady, keď po zaplatení preddavku či dokonca celej sumy byt akosi mešká. Aj niekoľko rokov. Podľa interného prieskumu realitnej spoločnosti Bond sa ceny za nové byty v Bratislave za tri roky zvýšili podľa lokality o tridsať až sto percent. V tejto atmosfére sa nakupujú byty nielen pre potreby bývania, ale aj ako dobrá investícia.
Mnohé projekty sa tak vypredajú ešte skôr, ako sa začnú stavať. Ak sa stavať napokon nezačnú alebo sa nedokončia, prípadne dostavajú s veľkým meškaním, pre majiteľov bytov to znamená obrovské komplikácie.
Čaká ich oneskorené sťahovanie, dlhšie platenie nájomného, musia sa vyrovnať s dlhodobo uviaznutými peniazmi. Mnohí z nich navyše cenu za byt, ktorý ešte ani nestojí, splácajú v podobe hypotekárneho úveru.
Pre silné nervy
Príkladov je stále dosť. V Bratislave v roku 2003 rozbehli stavbu polyfunkčného bytového domu Podháj v Lamači s takmer sto bytmi vo dvoch vežiakoch. Investorská firma Bytové družstvo Lamač-Podháj a dodávateľ stavebných prác Satkostav zákazníkom sľúbili dokončiť byty v roku 2005. Obidva domy boli v spomínanom roku takmer hotové, ostávalo vykonať iba vnútorné práce. Vtedy sa investor dostal do finančných problémov a výstavba sa zastavila.
- NEPREHLIADNITE SÚVISIACE ČLÁNKY:
- 104702 target=blank>Pozor na medové reči (Komentár)
„Vyplatili sme celý byt, no keď sme mali v roku 2005 dostať kľúče, od generálneho dodávateľa stavby pána Satka sme sa dozvedeli, že sa termín kolaudácie oddialil,“ hovorí jeden z majiteľov bytov v rozostavanom komplexe pre časopis Lamačan. Majitelia dokonca dostali aj listy vlastníctva na rozostavanú stavbu. Ďalšie dva roky bola situácia rovnaká. Vlani sa zmenili majitelia investorského družstva, najnovšie Satkostav hovorí o odovzdaní bytov v auguste tohto roka.
Ďalšia detektívka sa odohráva v susednej mestskej časti Dúbravka. Firma B.O.S. Slovakia na Agátovej ulici 92992 target=blank>rozostavala sídlisko, ktoré bude mať po dokončení spolu 400 bytov v 15 domoch. Prvé sa začali stavať tiež v roku 2003, ďalšie počas nasledujúceho roka s prísľubom dokončenia v auguste 2005. Dva domy sa podarilo skolaudovať až v priebehu roka 2006, ďalšie čakali na dokončenie do tohto roka, niektoré sa nepodarilo odovzdať doteraz. Majitelia bytov si najmä negatívne skúsenosti s developerom vymieňajú prostredníctvom špeciálne zriadenej internetovej stránky.
Podľa informácií z miestneho úradu prerušili kolaudačné konanie bloku B pre nedostatky v inžinierskych sieťach a komunikáciách. Niektoré z domov sú už skolaudované, majitelia však k bytom stále nedostali list vlastníctva. Podľa internetovej diskusie v nich napriek tomu bývajú. „Chce to hlavne čas a nervy na čakanie, nekonečné sľuby a výhovorky. A potom je to v pohode,“ konštatuje jeden z nich.
Podľa Veroniky Točkovej z B.O.S. sa termíny posunuli najmä pre zvýšenie štandardu bytov a platobnú nedisciplinovanosť klientov. Najmä argument o platbách klienti odmietajú. Hovoria o mnohých nedostatkoch pri preberaní bytu. Išlo o chýbajúce parkety, obkladačky či nenamontované elektrické zásuvky.
S meškaním odovzdávajú byty aj v inom dúbravskom obytnom súbore 89531 target=blank>Podvornice. Z nedodržania termínov viní developerská firma CI Reality stavbárov. No podľa firmy Metrostav SK mal projekt od začiatku problémy s koncepciou. Pôvodným termínom odovzdávania bytov bol koniec roka 2006. Informácie od majiteľov bytov hovoria o tohtoročnom lete.
Na jar sa zastavila výstavba aj v prípade ďalšieho veľkého projektu – obytného súboru 79902 target=blank>Avidol v Trnávke. Hoci sa prví obyvatelia mali nasťahovať do 150 bytov prvej fázy už v auguste, v apríli sa developerská firma a-develop a vyšší stavebný dodávateľ PR Richter dostali do sporu. Práce uviazli. Ako hovorí konateľ Avidolu Vladimír Lošonský, byty by mali byť hotové najneskôr v októbri. Ak však rozhádaní partneri začnú riešiť nezhody súdnymi spormi, projekt môže nadlho zamrznúť.
Tatra banka, ktorá Avidol úveruje a stále propaguje na svojich stránkach a v inzerátoch, svoj postoj príliš nerozvádza. Na otázku, ako sa banka stavia k skutočnosti, že výstavba areálu už tretí mesiac stojí, hovorkyňa Tereza Copláková odpovedá, že sa o priebeh výstavby zaujímajú: „Je v našom záujme, aby sa úspešne zrealizoval. No keďže sme podľa zákona povinní dodržiavať bankové tajomstvo, neprináleží nám bližšie sa vyjadrovať k situácii klienta.“
Jasné pravidlá
Zákazník, ktorý podpísal zmluvu a zložil na účet developera často aj plnú sumu za byt, sa v prípade problémov stáva rukojemníkom. V prípade developera, stavebnej firmy či banky obhajujú ich záujmy zväčša elitní právnici, majiteľovi bytu neostáva iné ako čakať, ako sa dohodnú. Dokonca aj Slovenská obchodná inšpekcia (SOI), ktorá inak bojuje za záujmy spotrebiteľa, je v prípade výstavby na vedľajšej koľaji.
„Bytmi sa nezaoberáme, pretože chránime spotrebiteľa iba pri predaji tovarov a služieb. Toto je však služba podľa osobitného predpisu, podobne ako telekomunikačné či internetové služby,“ vysvetľuje Ľudmila Zátopková, vedúca odboru ochrany spotrebiteľa SOI. Predaj nových bytov sa podľa nej riadi Obchodným zákonníkom, takže spotrebiteľa môže chrániť iba súd. Každá zmluva by mala byť upravená individuálne dohodou podľa podmienok dodávateľa i objednávateľa.
V praxi je zvyčajné, že zmluvy o výstavbe bytov pripravujú spoločnosti, ktoré ju vykonávajú a financujú. Veľmi často sú preto jednostranné v prospech týchto spoločností. Navyše, možnosť dohodnúť si osobitné podmienky výhodnejšie pre klienta je väčšinou obmedzená. Nie je výnimkou, ak spoločnosť nie je ochotná rokovať o žiadnych zmenách.
Aké zmluvy
Zákazníci by si podľa právnikov, ktorých TREND oslovil, mali dať pozor najmä na typ zmluvy. Zákon predpokladá uzatvorenie zmluvy o výstavbe domu, stavbe alebo nadstavbe. No spoločnosti, ktoré výstavbu realizujú, uprednostňujú rôzne iné zmluvy alebo ich kombinácie. Príkladom sú zmluva o budúcej zmluve plus kúpna zmluva, zmluva o diele a následne kúpna zmluva a podobne. Formulujú ich pritom tak, aby boli pre ne výhodnejšie.
Pre budúceho majiteľa bytu je naopak výhodnejšia zmluva o výstavbe. Pri nej sa totiž vykonáva zápis rozostavaného bytu do katastra už po jej uzavretí, poskytuje preto stavebníkovi väčšiu istotu. V prípade zmluvy o budúcej zmluve alebo zmluvy o diele sa stáva vlastníkom až na konci výstavby napriek tomu, že platí splátky už v jej priebehu. V prípade, že by sa napríklad zhotoviteľ diela dostal pred odovzdaním bytu do konkurzu, je zákazník iba málo chránený.
Dôležitým bodom zmluvy je možnosť odstúpenia od nej, sankcie, zľavy či zmluvné pokuty pri omeškaní dokončenia. Dodávateľ sa často usiluje vyhnúť zahrnutiu týchto bodov, aby zákazníkovi neposkytol páky v prípade neplnenia termínov. Ak to zákazník dovolí, nemôže dodávateľa prinútiť správať sa seriózne a nezíska ani náhradu za svoje výdavky zapríčinené omeškaním odovzdania bytu. V zmluve by preto malo byť precízne dohodnuté, že v prípade odstúpenia od neho klient dostane zaplatenú sumu späť.
Dôležité je tiež dohodnúť si platenie jednotlivých splátok až v priebehu výstavby. Teda po tom, čo sa ukončila určitá etapa výstavby – napríklad hrubá stavba. Skontrolovať treba ďalej serióznosť firmy, jej zápisy v obchodnom registri, priebeh stavieb, ktoré už ona alebo jej developerská skupina dokončila, či zabezpečenie pozemku, na ktorom sa má stavať, vrátane overenia, či na ňom nie sú ťarchy, ktoré by mohli byť predmetom súdnych sporov.
Zákazník by si mal tiež všímať záručné podmienky a sankcie za prieťahy v odstraňovaní chýb stavby, ktoré by mali byť súčasťou zmluvy. Treba si overiť, či si dodávateľ nízku cenu za byt, ktorou chce prilákať záujemcov, nevyvažuje príplatkami, ktoré žiada i za inde úplne štandardné vybavenie. Pred uzavretím zmluvy je dobré informovať sa na projekt na miestnom samosprávnom úrade. Neseriózne firmy predávajú byty aj vtedy, keď ich projekt nemá územné rozhodnutie, stavebné povolenie či proti výstavbe prebieha petícia, ktorá ju môže zabrzdiť na dlhé mesiace.
Lacno alebo bezpečne
Kúpa alebo výstavba bytu nie je každodenná ani každoročná udalosť. Zákazník by si preto mal veľmi dôkladne zvážiť, čo, od koho a za akých podmienok si dá postaviť. Jednou cestou je kúpa už dokončeného bytu. Tú znevýhodňuje menší výber a spravidla aj vyššia cena ako pri kúpe dopredu. Na druhej strane nehrozí riziko nedostavania či oneskorenia odovzdania.
Ďalšia možnosť je tlačiť na dodávateľa, aby splátky ceny nadviazal na významné etapy výstavby. Alebo sa dohodnúť, že najväčšiu časť ceny klient zaplatí až po dokončení bytu pred jeho vkladom do katastra. Takúto sumu možno uložiť aj do notárskej alebo bankovej úschovy a uvoľniť ju až po vklade vlastníckeho práva.
Napriek častým nádejam klientov nie je pre nich vo vzťahu s dodávateľom veľkou pomocou ani financujúca banka. Na jednej strane ťaží z poskytovania hypotekárnych úverov na byty v projekte, na druhej strane úveruje aj dodávateľa. V prípade jeho finančných problémov sa stará v prvom rade o zaistenie návratnosti peňazí, ktoré do stavby vložila. Drobným klientom v najlepšom prípade bezplatne odloží začiatok splácania hypotekárnych úverov.
Nádejný majiteľ bytu je tak odkázaný v prvom rade na svoje znalosti, skúsenosti, pozornosť a rady právnikov. Je nevyhnutné dôsledne si prečítať zmluvy a nekompromisne trvať na zmenách, ktoré chránia práva zákazníka. V prospech zákazníka hrá aj zvyšujúca sa konkurencia na trhu. Prináša širšiu ponuku s čoraz výhodnejšími podmienkami. Ich súčasťou bývajú práve nízke splátky pri podpísaní zmluvy, teda zníženie finančného rizika, ktoré na seba preberá zákazník.
Ak sa už stane, že projekt uviazne, veľmi dôležité je zaujímať sa o ďalší postup, hľadať cesty k dodávateľovi, stavebnej firme či financujúcej banke a nástojiť na jasných scenároch a termínoch ďalšieho postupu. Inak hrozí, že sa peniaze klienta, ktoré za svoj sen o novom byte zaplatil, rozplynú v nezhodách, súdnych sporoch a honorároch právnikov.
Foto - Vlado Benko, Maňo Štrauch, vizualizácie - B.O.S. Slovakia, CI Reality
- > Hlasuj na
