Fixácia úroku. Zvoliť kratšie alebo dlhšie obdobie?

Plánujem kúpiť byt na hypotéku s garantovaným úrokom na zvolené obdobie. Neviem sa ale rozhodnúť na akú dlhú dobu zvoliť fixovanie úrokovej sadzby. Je výhodné fixovať úrokovú sadzbu na kratšie obdobie, alebo mám radšej uprednostniť dlhšie obdobie?

V súčasnosti sa klienti najčastejšie rozhodujú pre 3-ročnú alebo 5-ročnú fixáciu úrokovej sadzby na úveroch na bývanie, ktoré sa na trhu ponúkajú už dlhšie obdobie a patria medzi najlacnejšie. Ak by sme sa pozreli na ich cenu, tak  5-ročná fixácia úroku je spravidla o približne 0,2 -0,4 % drahšia ako 3-ročná.  Je to z dôvodu, že banka zohľadňuje riziko vývoja úrokových sadzieb počas dlhšieho obdobia. Fixácie na 10-ročné obdobie sú ešte o čosi drahšie.

Pre niektorých klientov je v súčasnosti prekvapením, že vo väčšine bánk je „najdrahšia" fixácia práve na 1 rok.  Oproti obdobiu spred 5-10 rokov je to veľký rozdiel, nakoľko v minulosti bola práve táto fixácia najžiadanejšia kvôli najnižšej sadzbe. 

Výraznú zmenu spôsobili najmä novely zákonov v ostatnom období, ktoré umožnili klientom bánk bez poplatku -- vždy ku koncu fixácie -- vykonať akúkoľvek výšku mimoriadnej splátky, a tiež splatiť celý úver. Banky tak nemajú istotu, či klient „neodíde s hypotékou" po prvom roku, čo premietajú vo vyššej úrokovej sadzbe.

Práve možnosť vyplatenia celej hypotéky, resp. akejkoľvek jej časti bez poplatku po skončení fixácie, je v niektorých prípadoch rozhodujúcim kritériom pre výber fixácie úrokovej sadzby. Ak totiž klient vopred vie, že o rok alebo o dva  roky predá nehnuteľnosť, príp. bude mať uvoľnený väčší obnos prostriedkov z investícií, s veľkou pravdepodobnosťou sa rozhodne pre kratšiu fixáciu.

Z dôvodu istoty splátky sa  banky teraz skôr stretávajú so záujmom žiadateľov o úvery na bývanie s dlhodobejšou fixáciu úrokovej sadzby. Rozdiel v mesačných splátkach medzi 3-ročnou  a 5-ročnou fixáciou pri hypotéke vo výške 100 000 eur je približne 10 eur mesačne (rozdiel 0,2% p. a.). 

V porovnaní so zvýšením sadzby napríklad o 1 % (nárast splátky o 850 eur/mes.) nie je tento rozdiel až taký výrazný. Dlhodobejším fixáciám nahral aj nový Zákon o úveroch na bývanie, ktorý vstúpil do platnosti 21. marca tohto roku. Znížil poplatky za predčasné splatenie z pôvodných 5 % na max. 1 % zo zostatku istiny, čo je  pre klienta oveľa menej finančne náročné.

Zaujímavosťou je, že ponuka fixácií úrokových sadzieb v tomto roku banky rozšírili aj o nové 4-ročné, 6-ročné, prípadne aj 7-ročné fixačné obdobia. Žiadatelia o úvery na bývanie tak majú na výber viac možností a v niektorých prípadoch aj možnosť predĺženia fixácie o jeden rok za rovnakú výšku úrokovej sadzby. 

Odporúčame vždy veľmi pozorne prečítať podmienky úverovej zmluvy. Ak je v zmluve uvedená zľava z úrokovej sadzby, musíte dbať na podmienky jej dodržania. V praxi to znamená neomeškať sa so splácaním úveru, nevyplatiť úver pred skončením fixácie a pod. Inak môžete prísť o zľavu a banka ju dokonca môže spätne dopočítať za obdobie splácania, a to by nebolo výhodné.

Developerské projekty

Ďalším parametrom, podľa čoho sa rozhodovať pre zvolenie doby fixácie úrokovej sadzby, najmä pri developerských projektoch je informácia, odkedy začne banka uplatňovať fixáciu úrokovej sadzby. Tento údaj nie je rovnaký v každej banke.

Kým v niektorých bankách ju počítajú už od schválenia, resp. podpisu úverovej zmluvy, v iných tak robia až od čerpania úveru. V konečnom dôsledku tak môže vzniknúť rozdiel v dĺžke 1 až 2 rokov. V tomto prípade by ukončenie 3-ročnej fixácie od čerpania mohlo byť zhodné s 5-ročnou fixáciou od podpisu v inej banke, avšak s rozdielnymi sadzbami!

Predpovedať vývoj úrokových sadzieb je takmer nemožné, nakoľko pri fixácii, je najdôležitejší fakt, aká bude výška sadzby presne o 3 roky, 5 rokov alebo 10 rokov, a nie o pár mesiacov pred alebo po, čo nikto nevie s istotou povedať. Preto je lepšie riadiť sa v tomto prípade vašimi potrebami. Dôležité je rozhodovať sa podľa skutočnosti, kedy a v akých výškach plánujete vykonávať mimoriadne splátky alebo vyplatiť úver, a tiež, či je pre vás dôležité mať istotu vo výške splátok.

Autor odpovede nepreberá zodpovednosť za správnosť a komplexnosť odpovede, keďže informácie o probléme sú obmedzené formuláciou otázky.