Práve lokality okolo Račianskeho mýta a Račianskej ulice v mestskej časti Nové Mesto ponúkajú aktuálne najviac nových a pripravovaných developerských projektov. Za nimi nasleduje juh Petržalky, Staré Mesto a Ružinov.
„Na trhu vidno dve tendencie – blížiť sa centru mesta s ponukou bývania pre strednú vrstvu, ktorá si nemala doteraz z čoho vyberať a na druhej strane v okrajových častiach stavať cenovo dostupné bývanie, aj keď s horšou dopravou do mesta,“ opisuje situáciu na trhu novostavieb analytik JLL Ján Bošácky.
Zdroj: JLL
Celkovo je podľa JLL v ponuke novostavieb v Bratislave 3 711 bytov v 147 projektoch. Za posledných šesť mesiacov pribudlo 19 projektov s takmer 1 500 bytmi. Množstvo nových projektov reaguje na obrovský záujem kupujúcich odkladaný počas krízy a podporovaný aktuálne lacnými hypotékami. A to je ešte v pláne na najbližších päť rokov ďalších 12 600 bytov po celom meste.
Dopyt narástol od vlaňajšieho októbra do apríla takmer o tretinu a oproti päťročnému priemeru je vyšší o 61 percent, vyčísľuje analýza JLL. Až 65 percent bytov sa za posledného pol roka predalo „z papiera“, teda ešte pred začiatkom výstavby alebo v jej začiatočnom štádiu, podotýka Peter Nitschneider, vedúci oddelenia oceňovania nehnuteľností a prieskumu trhu v slovenskej pobočke JLL.
Zdroj: JLL
„Ak chceme skolaudovaný byt v rozumnej cene, máme malý výber,“ upozorňuje J. Bošácky. Situáciu ilustruje na dvoch príkladoch zo života. Single kupujúci, ktorý hľadá dvojizbový byt v cene do 120-tisíc eur, si v skutočnosti nevyberá zo všetkých 1 415 dvojizbákov, ktoré sú v novostavbách na predaj.
Voľných skolaudovaných je len 15,6 percenta z nich a do cenového stropu sa zmestí len päť percent, teda 73 bytov. A to ešte kupujúci nevyberal lokalitu, dispozíciu, podlažie, parkovanie a ďalšie dôležité kritériá.
Zdroj: JLL
Podobne je na tom aj mladá rodina, ktorá hľadá trojizbový byt do 150-tisíc eur k okamžitému nasťahovaniu. Jej sa výber z 1 271 voľných bytov zúži na 14 bytov. „Kto je náročný, musí kupovať z papiera,“ uzatvára J. Bošácky.
Podľa analytikov JLL tak stojí za zváženie proticyklické správanie sa. „Čiže dnes pôjde do prenájmu a kupovať bude v čase, keď dopyt opadne a bude mať lepší výber aj vyjednávaciu pozíciu,“ vysvetľuje P. Nitschneider.
Zdroj: JLL
Kým rastúca ponuka na trhu je na niekoľko rokov istá, ako sa bude správať dopyt je otázne. Aktuálne nízke úroky a prebytok peňazí na trhu vydržia do budúceho leta, keď sa končí program kvantitatívneho uvoľňovania Európskej centrálnej banky. Je otázne, či ECB bude pokračovať v pumpovaní peňazí do ekonomiky, čo má naštartovať jej rast.
Práve s týmto súvisí riziko, či budú ľudia schopní splácať byty, ktoré si v týchto mesiacoch rezervovali. Na trhu totiž podľa JLL prevláda financovanie 10 – 90, teda zložiť zálohu 10, prípadne 20 percent pri podpise zmluvy a zvyšných 80 či 90 percent až pri kolaudácii.
Zdroj: JLL
V prípade zvýšenia úrokov na hypotéky sa môže mesačná splátka zvýšiť o desiatky aj vyše sto eur. A mnohí mladí ľudia si berú úvery na hranici ich schopnosti splácania. JLL porovnáva situáciu, ak by úroková sadzba na hypotéku s 30-ročnou splatnosťou vzrástla z dvoch na 3,5 percenta (päťročný priemer cien hypoték v EÚ).
Mesačnú splátku pri 80-tisícovom úvere by to zvýšilo o vyše 63 eur na 359,24 eura. Pri 120-tisícovom úvere by sa mesačné výdavky domácnosti zvýšili o 95 eur a pri 160-tisícovej hypotéke by mesačne platili o 127 eur navyše.
Neistý vývoj financovania je rizikom najmä pre projekty, ktoré sa začali v posledných mesiacoch stavať. Vďaka nutnosti vložiť na začiatku len 10 percent ceny opäť výrazne rastú špekulatívne nákupy bytov. Práve títo kupujúci môžu od zmluvy napokon odskočiť, ak klesne dopyt. Mohla by sa tak zopakovať situácia zo začiatku krízy, keď developeri neboli schopní splácať úvery bankám alebo ani dostavať projekt.
