Duohouse: exubytovňa pôvod nezaprie

Keď sa o prestavbe niekdajšieho areálu Hydrostavu na okraji hlavného mesta začalo hovoriť v čase boomu tunajšieho realitného trhu, šlo o výnimočný projekt. Mal potenciál stať sa prvým vyslovene lowcostovým bývaním v Bratislave, kde by cenovka hlboko podliezajúca nové a dorovnávajúc staré byty dávala zmysel. Kupujúci by ospravedlnili aj robotníkov v susedstve, aj náročnú dostupnosť a schátrané haly v okolí.

Kým sa prestavba dokončila, prišli otrasy na svetových trhoch a vytriezvenie kupujúcich i developerov. Spočiatku atraktívny produkt je v dnešnom svetle v prepočte na štvorcový meter podobne drahý ako niektoré novostavby.

Výhodou ostávajú miniatúrne, no triezvo navrhnuté dispozície bytov a nízka celková cena. Prvé byty sa predávali aj za milión korún, tie zostávajúce v ponuke stoja od 56-tisíc eur. Aktualizácia (10:00): Investor prostredníctvom billboardov a reklám hovorí o cene od 43 900 eur, v oficiálnom cenníku sú však pôvodné čísla. Aktualizácia (12:00): Podľa informácií od predajcu je v ponuke ešte niekoľko posledných bytov za cenu 46 900 eur, na internetovej stránke sa však táto informácia nenachádza.

Ubytovňa

To je v prepočte vyše 1 600 eur na štvorec, súčasná akcia ceny znižuje na necelých 1 300 eur. V dnešnej dobe to však ponúkajú aj niektoré iné, novopostavené projekty, či staršie byty v lepších lokalitách. Duohouse sa pritom starých manierov nezbavil a svoj pôvod napriek pozlátku neskrýva. Dokopy ponúka vyše sto malých bytov v desiatich podlažiach. Developerom je spoločnosť Wisdom Investments, majiteľom celého areálu Efesus, s.r.o.

Problémom projektu je nehostinnosť okolia. Leží vo Vlčom hrdle, lokalite preslávenej rafinériou Slovnaft a rovnomennou ulicou spájajúcou Vrakuňu s Ružinovom.

V súčasnosti je napriek pôvodným plánom prebudovaná len prvá časť, v ktorej vzniklo 120 bytov vo výmerách od najmenších 18,6 m2 až po spojené dva priestory (dokopy necelých 35 m2). Sympatická je komunikácia investora na oficiálnom webe, kde garsónky skutočne pomenúva ako garsónky a neprefarbuje ich na jednoizbové byty.

Druhá budova naďalej slúži ako ubytovňa, impulzom pre jej prestavbu má byť 75-percentný predaj prvej časti. Škoda, že prvé čo z parkoviska vidíme, je práve stará ubytovňa prostredníctvom billboardu sa hlásiaca k svojmu zameraniu.

Prestavaný objekt je zastrčený viac vzadu, schovávajú ho aj nižšie objekty v prednej časti. Z ulice Vlčie hrdlo sú bielo-zelené kocky na fasáde takmer prehliadnuteľné.

Vstup do prestavanej časti vedie priamo na prvé zvýšené podlažie. Chodba svoj pôvod nezaprie, množstvo dvier do každej strany vyzerá ako v budove na prechodné bývanie. S tým rozdielom, že je všetko čisté a nanovo vymaľované. PVC podlaha zasa odkazuje na použité materiály.

Kvôli udržaniu čo najnižšej ceny nepatria medzi vysoký štandard, čo sa však v projekte tohto typu ani neočakáva. Jedny z dverí potom vedú k tmavej miestnosti bez okien so 120 schránkami (klik pre foto), dvoma výťahmi a dverami na schodisko. Všadeprítomným PVC kopíruje schodištia vo väčšine predrevolučných budov (klik pre foto).

Na poschodí

Vystúpenie z výťahu žiadne prekvapenie neprináša. Jednotlivé poschodia sú identické, rovnako ako chodby s dvanástimi bytmi na jednom poschodí. Orientácie bytov sú buď na stranu smerom do mesta alebo smerom na Vrakuňu a Podunajské Biskupice. Atraktívnejší výhľad je o niekoľko tisíc eur drahší, cena rastie aj s poschodím.

Prvé kroky v byte prezrádzajú podlahu odlišnú od tej na chodbách. Sú tu laminátové parkety, no po chvíľke chodenia príde hluk z podlahy príliš výrazný. Dôvod je jednoduchý, podkladom sú drevené OSB dosky (klik pre foto).

Developer má o probléme vedieť a údajne buchot niektorým klientom v prípade nespokojnosti aj odstraňuje. V byte potešia najmä rozmerné francúzske balkóny a obrovské okná, vďaka ktorým sú malé priestory presvetlené. Tma je len na chodbách a v spoločných priestoroch.

Na výber sú v súčasnosti už len dvojgarsónky za ceny od 56- po 65-tisíc eur vrátane DPH (pozrite si dispozíciu). To za 34,8 m2 značí cenovku na úrovni 1 600 až 1 800 eur/štvorec, čo je vzhľadom na budovu a konkurenciu v hlavnom meste priveľa.

Na druhej strane, za takú konečnú cenu „nový“ byt v hlavnom meste nekúpite, developer ponúka aj ďalšie zľavy v prípade, že klient čerpá hypotéku od Volksbank.

Garsónky vznikali prebúraním priečok medzi niekdajšími izbami a ich nahradením tehlami. Dnes ponúkajú jednoduché, ale praktické a ľahko zariaditeľné dispozície. Miniatúrna kuchyňa, ktorá sa k niektorým bytom dávala už v cene je tradične spojená s obývačkou (foto prvého a druhého štandardu). Trochu zvláštne pôsobí malý zámok na dverách (klik pre foto).

Poteší samostatné wc dokonca s vlastným umývadlom (klik pre foto). Na predaj sú aj holobyty, kde sa úspora pohybuje niekde na úrovni 3 300 eur za byt.

Teplo v bytoch sa nedá regulovať centrálne, na každom radiátore sú len regulačné hlavice. Podľa realitnej maklérky sa toto rozpočítava medzi byty. Mesačné náklady odhaduje na 70 eur za byt + energie. Správcom je spoločnosť Senes, ktorá podľa prezentácie na svojej webstránke spravuje v hlavnom meste viac než tisíc bytov.

Lowcost

Kde pôvod vidno, sú pivnice. Nachádzajú sa v nehostinnom polozapustenom prízemí a na nizučkom strope, zle zasadených podhľadoch a holých podlahách je vidno, kde sa šetrilo (klik pre foto). Hoci niekde stačila len väčšia pozornosť robotníkov. Z chodby sa vchádza do malej chodbičky, kde je niekoľko pivničných kobiek. Jedna stojí 1 219 až 2 400 eur.

Znamená to kuticu oddelenú železnými dverami. Na konci veľkej chodby v podzemí sadrokartónová stena oddeľuje spustnutú časť budovy areálu. Developer čaká na vhodného nájomcu, ktorý sa priestorov chopí a obnoví ich.

Parkovanie zabezpečuje veľké verejné parkovisko pred ubytovňou (300 miest). Za budovami je veľký priestor na ďalšie státia, ktoré sa majú neskôr aj vybudovať.

Oslovoval sa aj bratislavský dopravný podnik so žiadosťou o zriadenie autobusovej zastávky, obyvateľom však nevyhovel. V súčasnosti sa to má doriešiť formou petície miestnych.

Uprostred ničoho

Rozvoj celého areálu závisí od tempa vybavovania potrebných povolení i dopytu po bývaní. Mnohohektárový areál sa má postupne premeniť na polyfunkčnú zónu s ďalšími budovami. Dovtedy je Duohouse ostrovom samým pre seba.

Okolie totiž nepatrí medzi najhostinnejšie v Bratislave, čo sa však od lowcostu ani neočakáva. Budove rovnako nemožno vyčítať nižší štandard vybavenia, či všadeprítomné linoleum a použité lacné materiály. Patrí to k nižšiemu štandardu a to najdôležitejšie – dispozície bytov sú šikovné.

Čo k tomuto segmentu nepatrí, sú cenovky na úrovni niektorých nových bytov. Za takéto sumy síce len ťažko nájsť porovnateľne veľké a praktické byty v novostavbách, tie však pre Duohouse ani nie sú konkurenciou. Zato zrekonštruované panelákové byty možno v lepších lokalitách dostať i lacnejšie.