Koncom minulého roka otvárali v bratislavských Rusovciach centrum s reštauráciou, fitnes priestormi a ďalšími službami. Na prvý pohľad nič zvláštne, no zaujímavý bol impulz na vznik projektu. Ponteo na okraji novej obytnej zóny postavili majitelia susedných domov, zhodou okolností biznismeni so skúsenosťami z developmentu. Už nechceli za každou maličkosťou cestovať kilometre. Služby, ktoré nepripravil pôvodný investor, si vybudovali sami. Zaplnené parkovisko pred budovou svedčí o úspechu. V lokalite stoviek rodinných domov čosi také chýbalo.
Nemožnosť posedieť na káve, skočiť po práci do posilňovne či urobiť drobný nákup je problém mnohých obytných zón ľudovo nazývaných zvalené paneláky. V miestach, kde život prebieha za kamennými plotmi a rodičia sami seba označujú ako taxikárov vlastných detí, sa dnes situácia mení. Tradične atraktívne lokality za hlavným mestom začínajú zapadať prachom, ich prehustené ulice ostanú pomníkom boomu.
Investori v nových lokalitách sa snažia priniesť niečo navyše. To niečo môže mať podobu detskej škôlky, golfového ihriska, tenisových kurtov, umelého jazierka či obchodného centra. Musia, keďže na dnešnom utlmenom trhu si klient, ktorý sa už rozhodne kúpiť pozemok alebo dom, viac vyberá. Okrem ceny, ktorá zostáva najdôležitejším kritériom, hľadí aj na to, čo ho v novom bydlisku bude čakať. Pritom ceny v porovnaní s bytmi tak výrazne nadol nešli, investori pozemkov majú na zľavy menší priestor.
Nefunkčné telefóny
Ján Palenčár prostredníctvom spoločnosti Home Centrum predáva pozemky v zóne Monarská alej v Čiernej Vode. Prepad záujmu začiatkom roka odhaduje na 80 percent. Vtedy sám neveriacky telefonoval na linky na predajnom mieste. Či vôbec fungujú. Záujem sa rozhýbal na jar. „Teraz sme na úrovni približne 40 percent minulého roka,“ hovorí. No záujem je jedna vec. Reálny predaj pozemkov nešiel výrazne rýchlejšie, oproti číslu z jari 2008 z ponuky veľa neubudlo.
Napriek tomu je dnes dopyt o niečo lepší ako pri bytových novostavbách. Riaditeľka kancelárie Arthur Real Estate Natália Šultýsová stavia jeho úroveň niekde medzi oslabené nové a rozbiehajúce sa staré byty. „Pokles pri pozemkoch nebol taký zjavný,“ porovnáva so štyrmi stenami. Podľa N. Šultýsovej sa predáva to, „čo má hlavu a pätu“. Poukazujúc na dobrú cenu, marketing i ďalšie výhody si pochvaľuje projekt v Hrubej Borši. Štvorcový meter v lokalite štyridsať kilometrov od Bratislavy stojí 53 eur.
Tam, kde investori neponúkajú takéto ceny, lákajú na ďalšie benefity. V Čiernej Vode vzniká obchodné centrum s Tescom, ktoré má lokalitu oživiť. Hoci developeri za plus považujú aj blízkosť golfového ihriska, klienti sa radšej pozerajú na vybudované siete. Najmä po skúsenostiach z obytných zón v Malinove, na Záhorí, ale i smerom na Dunajskú Lužnú, kde firmy pobrali preddavky a parcely ostali bez napojenia. Zasieťovať svoj dvor na vlastnú päsť nie je ľahké. Vybudovanie sietí stojí približne 20 až 30 eur na štvorcový meter, približuje J. Palenčár. Keď hotové nie sú, investori ponúkajú aspoň splátkový kalendár. Napríklad v Monarskej aleji klient doplatí 80 percent ceny až po kolaudáciách sietí.
Nielen lokalita
Okrem umiestnenia určuje cenu aj sama obytná zóna. Šírka a vôbec existencia chodníkov, okolie a zástavba. Po predošlých skúsenostiach zo starších zón stavebné úrady či priamo developeri pri predaji pozemku predpíšu aspoň tvar striech budúcich domov. Aby rovná strecha nestriedala sedlovú a domy boli v jednej rovine od ulice. Obdobie slabého predaja však môže tlačiť na poľavenie v nárokoch na vzhľad zóny.
Vzhľad sa nereguluje ani v Monarskej aleji. Parcely tu stoja od necelých 130 eur za štvorcový meter. Na okolité bratislavské pomery nie sú najdrahšie, čo je okrem iného spôsobené slabou dopravnou prepojenosťou s mestom. A situácia sa každoročne zhoršuje. Preto dnes klienti hľadajú nové lokality, atraktívnym sa vďaka tunelu Sitina stalo Záhorie. Tunajší projekt Atria Vlkovka od developerskej spoločnosti Opera prišiel s cenovkou 232 eur/m2. Rovnaká spoločnosť má v spolupráci s ďalšími partnermi veľkolepé plány aj pri vstupe do Záhorskej Bystrice. Lokalita Pod vŕškami však ostáva v povedomí odbornej verejnosti viac vďaka marketingu ako prácam v teréne. A plánujú sa ďalšie a ďalšie zóny, Jantár a Adria v Jarovciach, Mladé Čunovo, Gaštanová alej, Senec Gardens. V prípade „seneckých záhrad“ narazil investor na slabý dopyt. Namiesto najvyššieho štandardu tak plánuje len stredný, namiesto niektorých pôvodne plánovaných domov rozpredá parcely.
To odráža predstavy mnohých súčasných kupujúcich nielen v tomto projekte. V rámci šetrenia i splnenia si sna chcú dom stavať sami. Aj za cenu toho, že pôvodný ucelený koncept developera sa zmení na rozhádzané lego. Pre nižšiu cenu preferujú ľudia čoraz viac aj holodomy, pripomína N. Šultýsová.
Cena láka
Ceny pozemkov okolo Bratislavy šli podľa J. Palenčára dole približne o 10 až 15 percent, stále však vidí rezervu. No nemožno čakať 40-percentné výpredaje ako pri luxusných bytoch v centre mesta, dodáva. Zástupkyňa realitnej kancelárie je v odhadoch odvážnejšia: „Keby šli ceny v obytných zónach dole o 20 percent, začali by sa predávať.“ Podľa nej treba hľadieť najmä na veľkometrážne byty v meste, ktoré sú najväčšou cenovou hrozbou. Mezonety v novostavbách však stále vychádzajú o niečo drahšie ako bývanie za hranicami metropoly.
Práve pre ceny parciel i domov v okolí Bratislavy pokračuje obľuba sťahovať sa ešte ďalej. Po prvotnom záujme opadá dopyt po Rakúsku i najbližších maďarských obciach. „Rajka už nie je taká atraktívna,“ hovorí Henrieta Lukovicsová z kancelárie Remax, ktorá predáva domy a pozemky vo vzdialenejšom Mosonmagyaróvári. „Ľudia z Bratislavy nechcú bývať v dedinke, radšej si vyberú mesto so všetkými službami,“ mieni. Cenový priemer sa v meste pohybuje okolo 40 eur/m2 vrátane DPH a vybudovaných sietí, čo je oproti slovenským cenníkom aj o polovicu menej.
Slovenskí klienti v Maďarsku sa na rozdiel od domáceho prostredia podľa H. Lukovicsovej viac zaujímajú aj o domy, nielen parcely. Priemerná cena štvorca podľa nej dosahuje približne 660 až 830 eur/m2. Porovnateľne veľký dom ako v čiernovodskom projekte Triangel tak spolu s pozemkom stojí za hranicami o tretinu menej. To láka. „Dopyt šiel v poslednom roku nahor o 150 percent,“ pochvaľuje si predajkyňa Remaxu.
Objavuje sa i migrácia medzi zónami. Po tom, čo sa prístupové cesty do niektorých lokalít zapchali, majitelia svoje domy predávajú. „Väčšinou smerujú do inej, z ich pohľadu lepšej obytnej zóny,“ hovorí N. Šultýsová. Málokto sa podľa nej vráti naspäť do bytu.
Ďalšia skupina, ktorá dnes predáva, kupovala pozemok aj s domom na investíciu. Práve novú formu investície predstavila spoločnosť Grunt. V lokalite za Čiernou Vodou ponúka štvorcový meter za 40 eur. No ide o dlhoročnú investíciu, parcely sú v územnom pláne zatiaľ definované ako ostatné plochy. Firma chce siete postaviť čo najskôr, majitelia parciel budú po kolaudáciách doplácať do 50 eur/m2.
Na trh tak prichádzajú nové formy obytných zón. Na vidiek sa už neemigruje bezhlavo za vidinou pokojného bývania. Napriek tomu nové projekty pribúdajú, zväčša však investor len pri minimálnych nákladoch skúša predaj. Platiť z vlastného, teda budovať siete, bude až po dostatočnom záujme. Ak k tomu pridá škôlku, reštauráciu a ihrisko spolu s dobrou cenou, mal by mať úspech. Zvalené paneláky dnes nemajú budúcnosť, niečo ako rusovské Ponteo si už nebudú stavať sami obyvatelia.
Foto - Maňo Štrauch
Tento text bol publikovaný v TRENDE číslo 38/2009.
