• Plánujeme predať byt, ktorý vlastníme 1,5 roka a vzápätí by sme chceli všetky získané peniaze investovať do kúpy nového bytu. Platí sa v takomto prípade daň z predaja bytu?

V otázke nepíšete, či ste náhodou v danej nehnuteľnosti, napriek 1,5-ročnému vlastníctvu nemali nahlásený trvalý pobyt aspoň po dobu 2 rokov (napríklad pri družstevných bytoch ste v byte mohli bývať dva roky, byt si len teraz odkúpiť a následne predať), prípadne akou formou ste nehnuteľnosť nadobudli (či ste ju náhodou nezdedili v prvom rade po niekom, kto v nej mal pred tým 2 roky trvalý pobyt alebo nehnuteľnosť vlastnil aspoň 5 rokov).

Predpokladám teda, že ste trvalý pobyt v danej nehnuteľnosti nemali a nehnuteľnosť ste kupovali.

Daň, predaj a kúpa nehnuteľnosti

Daniela Rážová

Podľa Zákona o dani z príjmov, § 9 ods. (1) sú od dane oslobodené:

  • ods. a) príjmy z predaja bytu alebo obytného domu s najviac dvoma bytmi vrátane súvisiacich pozemkov, ak v ňom mal predávajúci trvalý pobyt najmenej po dobu dvoch rokov bezprostredne pred predajom, okrem:

    • 1. príjmov z predaja týchto nehnuteľností, ktoré boli zahrnuté do obchodného majetku, a to do piatich rokov odo dňa ich vyradenia z obchodného majetku a

    2. príjmov, ktoré plynú daňovníkovi podľa zmluvy o budúcom predaji týchto nehnuteľností uzavretej do dvoch rokov od začiatku trvalého pobytu v nich alebo do piatich rokov odo dňa ich vyradenia z obchodného majetku, aj keď kúpna zmluva bude uzatvorená až po dvoch rokoch od začiatku trvalého pobytu alebo po piatich rokoch odo dňa ich vyradenia z obchodného majetku,

  • ods. b) príjmy z predaja nehnuteľnosti, na ktorú sa nevzťahuje oslobodenie podľa písmena a) alebo c), a to po uplynutí piatich rokov odo dňa jej nadobudnutia alebo jej vyradenia z obchodného majetku, ak bola táto nehnuteľnosť zahrnutá do obchodného majetku, okrem príjmov, ktoré plynú daňovníkovi podľa zmluvy o budúcom predaji nehnuteľnosti uzavretej do piatich rokov od jej nadobudnutia alebo od jej vyradenia z obchodného majetku, aj keď kúpna zmluva bude uzatvorená až po piatich rokoch od jej nadobudnutia alebo vyradenia z obchodného majetku,
  • ods. c) príjmy z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej dedením (postupným dedením) v priamom rade alebo niektorým z manželov okrem nehnuteľnosti, na ktorú sa vzťahuje oslobodenie od dane podľa písmena a), ak uplynie aspoň päť rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa (poručiteľov) alebo vyradenia z obchodného majetku, ak bola táto nehnuteľnosť zahrnutá do obchodného majetku, okrem príjmov, ktoré plynú daňovníkovi podľa zmluvy o budúcom predaji nehnuteľnosti uzavretej do piatich rokov od jej nadobudnutia alebo od jej vyradenia z obchodného majetku, aj keď kúpna zmluva bude uzatvorená až po piatich rokoch od jej nadobudnutia alebo vyradenia z obchodného majetku,
  • ods. e) príjmy z predaja nehnuteľnosti alebo hnuteľnej veci vydanej oprávnenej osobe podľa osobitných predpisov, 3) prijatý touto osobou,
  • ods. i) príjmy z prevodu členských práv a povinností v bytovom družstve súvisiacich s prevodom práva užívania nájomného družstevného bytu, ak daňovník užíval tento byt na bývanie aspoň päť rokov odo dňa uzavretia nájomnej zmluvy s bytovým družstvom, okrem príjmov, ktoré plynú daňovníkovi zo zmluvy o budúcom prevode členských práv a povinností v bytovom družstve súvisiacich s prevodom práva užívania nájomného družstevného bytu, uzavretej v čase do piatich rokov odo dňa uzavretia nájomnej zmluvy s bytovým družstvom,

    • Ak nespĺňate ani jednu z týchto podmienok, bez ohľadu na to, že za získané peniaze chcete kúpiť ďalšiu nehnuteľnosť, dani z príjmu za predaj nehnuteľnosti podliehate. Nákup ďalšej nehnuteľnosti nie je daňovým výdavkom.

    Daňovým výdavkom podľa zákona o dani z príjmov je výdavok (náklad) na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov preukázateľne vynaložený daňovníkom, zaúčtovaný v účtovníctve daňovníka alebo zaevidovaný v evidencii daňovníka podľa § 6 ods. 11, ak zákon neustanovuje inak.

    Základom dane je rozdiel, o ktorý zdaniteľné príjmy prevyšujú daňové výdavky (§ 19) pri rešpektovaní vecnej a časovej súvislosti zdaniteľných príjmov a daňových výdavkov v príslušnom zdaňovacom období, ak zákon neustanovuje inak.

    Autorka je predsedníčka Asociácie realitných maklérov a riaditeľka realitnej agentúry Bond, s.r.o., Bratislava.