Čo je to apartmán a aké má úskalia

Asi najväčším nedostatkom je v mnohých prípadoch problematickosť nahlásenia trvalého pobytu. Aj keď v poslednom období sa zdá, že aj tu sa už ľady pohli, aj keď záruky sú neisté. Apartmán je totižto definovaný ako nebytový priestor. Prečo nebytový priestor? Byt ako taký má určité normové požiadavky. Pre nebytové priestory sú mnohé požiadavky benevolentnejšie, prípadne ich vôbec netreba splniť.

Nedostatočné preslnenie

Medzi najpodstatnejšie požiadavky pre byt je doba preslnenia priamym slnečným lúčom, pričom byt je preslnený, ak súčet plôch jeho preslnených obytných miestností sa rovná najmenej jednej tretine bytu. Pre určenie preslnenia jednotlivých miestností sa spracováva pre každú novostavbu Svetlo-technický posudok, pričom jeho súčasťou je aj posúdenie zatienenia okolitých objektov.

Málo parkovacích miest

Ďalšou nezanedbateľnou požiadavkou z hľadiska bytu, respektíve bytového domu je požiadavka na statickú dopravu, teda na počet parkovacích miest. Normy požadujú, aby bytový dom mal k dispozícii určitý počet parkovacích miest. Momentálne sú požiadavky na výpočet stanovené podľa veľkosti bytov. Pre 1-izové byty je potrebné jedno parkovacie miesto, pre 2-izbové byty 1,5 parkovacieho miesta a pre troj- a viac izbové byty dve parkovacie miesta.

U apartmánov ako u zariadenia pre ubytovanie sú tieto požiadavky benevolentnejšie. Pokiaľ sa teda projekt nie je schopný vysporiadať s dostatočným počtom parkovacích miest pre bytové jednotky, môžu byť niektoré klasifikované ako apartmány aj napriek tomu, že všetky ostatné normové požiadavky spĺňajú.

Územný plán

Častým dôvodom, prečo sú v danom objekte apartmány môže byť, že územný plán vyžaduje, aby bol dosiahnutý určitý pomer medzi bytovými a nebytovými priestormi. Pre developerov je výhodnejšie predávať priestory ako apartmány než ich prenajímať na kancelárske alebo obchodné účely.

Používaním termínu apartmány sa do značnej miery obchádzajú regulatívy dané územným plánom. Tým, že väčšina takto vytvorených apartmánov sa využíva na dlhodobé bývanie, je pomer využiteľnosti územia definovaný územným plánom splnený len na papieri. Reálne žije výstavba územia svojim vlastným životom regulovaným dopytom po nehnuteľnostiach a investičnými zámermi developerov, až kým nedôjde k stavebnej uzávere.

Financovanie a úskalia

Čo sa týka financovania, v dnešnej dobe nie je problém u väčšiny bánk so schválením hypotéky pre apartmán, aj keď v minulosti to bolo spočiatku inak. Finančná náročnosť je pri kúpe a prenájme takmer porovnateľná s klasickými bytovými jednotkami, pričom cena závisí hlavne od ostatných faktorov.

Ale aj napriek tomu, že apartmány sú o niečo lacnejšie ako plnohodnotné bytové jednotky, ich predajnosť je nižšia. V dnešnej dobe už mnohí kupujúci vedia, aké úskalia so sebou nesie kúpa apartmánu, respektíve pri hľadaní bývania na nejaký narazia a zistia, o čo vlastne ide. Aj keď mnohí realitní makléri a developeri často skrývajú do poslednej chvíle jeho pravý zmysel.

Neraz už na stránkach jednotlivých projektov je možné nájsť priam nejednoznačné definovanie danej nehnuteľnosti. Príkladom sú napríklad pojmy ako „bytový apartmán“, „apartmánový byt“ alebo dokonca v názve nehnuteľnosti byt č...., avšak v popis je kategória apartmán.

Žiadne z týchto pojmov však nie sú nikde definované. Poznáme čisto len apartmán ako nebytový priestor alebo byt. Ďalšia vec, čo človeka môže zneistiť je, že apartmán je na katastri zapísaný ako byt, v liste vlastníctva však ako nebytový priestor.

Z hľadiska dlhodobej investície pre fyzickú osobu sa apartmán javí ako menej výhodná kúpa. U nebytových priestorov je daň z nehnuteľnosti spravidla vyššia dvoj- až trojnásobne, aj keď v poslednom čase sa v Bratislave primátor Ivo Nesrovnal snaží túto daň „srovnať“, lepšie povedané čo najviac ich priblížiť. Samozrejme smerom zvyšovania dane za byty.

Ale pokiaľ nám ide o dlhodobú investíciu s možnosťou bývania, dôležitejšia je možnosť predaja v budúcnosti. A tu som dosť kritický voči akýmkoľvek apartmánom. Množstvo apartmánov neustále stúpa a už v dnešnej dobe sú často tými, ktoré ostávajú v novostavbe prázdne, bez vízie akéhokoľvek predaja ako takzvané ležiaky.

Samozrejme nie je to čisto len o kategórii nehnuteľnosti. Svoju úlohu zohráva viac faktorov, najmä dispozícia, poloha, kvalita štandardu. Dobre navrhnutý apartmán s pekným interiérom, funkčnou dispozíciou a nebodaj aj s dobrou orientáciou na svetové strany si naa realitnom trhu vždy nájde miesto.

Avšak takých bude vždy málo. Po priemerných apartmánoch bude s prílevom nových nehnuteľností skôr klesajúci dopyt. V dnešnej dobe je, hlavne v Bratislave, opäť vidieť realitný boom, ktorý raz musí zákonite skončiť. A keď sa to stane, bude otázne nakoľko to zasiahne ceny nehnuteľností.

Každopádne najnáchylnejšie na prepad budú nehnuteľnosti nižšieho štandardu, čím apartmány evidentne sú.