Polyfunkčný komplex má vyrásť na voľnom pozemku medzi novostavbami pri kostole Svätého Vincenta de Paul, staršími bytovkami na Kostlivého ulici, areálom Gymnázia Ladislava Novomeského a Seberíniho ulicou.
Stavebné povolenie umožňuje postaviť tri navzájom prepojené budovy s výškou sedem, osem a štrnásť podlaží stúpajúcou od Seberíniho ulice smerom ku školskému dvoru. V dvoch nižších stavbách budú jednoizbové až štvorizbové byty a obchodné priestory na prízemí. Najvyššia budova je apartmánový dom prepojený trojpodlažnou časťou so susednou bytovkou.
Spolu tu má vzniknúť 61 bytov, 53 apartmánov a tri obchodné prevádzky. Parkovanie je riešené v podzemnej garáži so 133 státiami, 16 samostatnými garážami na prízemí a tiež 17 parkovacími miestami na teréne. Podmienkou kolaudácie stavby je úprava križovatky Tomášikova – Seberíniho.
Dlhá história
Investori okolo stavebnej firmy Hornex pripravujú projekt na Seberíniho ulici už vyše desaťročie. V roku 2005 vyhlásili architektonickú súťaž na polyfunkčný komplex. Zo siedmich prihlásených návrhov vyhral projekt Petra Moravčíka.
Prvý zámer predložený na úradné konania v roku 2009 počítal s výškovou dominantou s 18 podlažiami. Výstavba mala trvať jeden a pol roka a vyžiadať si investíciu vo výške 18,5 milióna eur.
Polyfunkčný objekt Seberíniho - vizualizácia Zdroj: PMArchitekti
Projekt sa odvtedy zmenil, najvyššia stavba je nižšia, zmenil sa pomer bytov a apartmánov v prospech bytov a menej je parkovacích miest v garážach. Územné rozhodnutie získal v roku 2011 a stavebné konanie sa začalo na jeseň 2013. Povolenie bolo vydané o dva roky.
Materská firma investora projektu, spoločnosť Hornex, má ako dodávateľ stavebných prác na konte viacero ocenených stavieb. Patria medzi ne budovy Slovenských telekomunikácií a SPP, bytový komplex na Hlbokej ceste, rekonštrukcie Univerzitnej knižnice či Palugyayovho paláca v Bratislave, banskobystrické Europa Business Center a Europa Shopping Center, výrobný závod firmy Vetter v Hlohovci alebo sídlo spoločnosti GasOil Engineering v Spišskej Teplici.
Aktuálne pracuje na druhej etape obnovy hradu Krásna Hôrka a ako developer pripravuje projekt nákupného centra v Snine.
Zvláštna komunikácia úradu
Projekty zasadené medzi existujúcu výstavbu sú vždy citlivejšie vnímané. Ružinovský stavebný úrad postupom v tomto prípade pochybnosti obyvateľov v susedstve len podporil. Dvakrát zopakoval rovnakú „chybu“ – začiatok stavebného konania aj vydanie stavebného povolenia oznámil vždy v období okolo Vianoc.
Pritom na žiadosti o stavebné povolenie bol augustový dátum, ale pre zverejnenie tesne pred Vianocami spadalo do lehoty na odvolanie až osem dní pracovného pokoja a ešte niekoľko ďalších dní bola podateľňa na miestnom úrade pre dovolenku zatvorená. Ľudia tak nemali dostatok času na podanie prípadných námietok, respektíve by sa nimi museli zaoberať počas sviatkov.
Polyfunkčný objekt Seberíniho - vizualizácia Zdroj: PMArchitekti
Napriek sťažnostiam na stavebnom úrade aj starostovi bol spôsob oznámenia o vydaní stavebného povolenia ešte horší – bolo upevnené v euroobale na stĺpe na pozemku budúcej výstavby. Účastníci konania to nepovažujú ani za dočasnú úradnú tabuľu, keďže nebolo nijak označené a všimli si ho úplnou náhodou, ani za obvyklé miesto na oznamovanie, ako to požaduje zákon.
Pre oznámenie počas vianočných prázdnin prišlo o možnosť podať námietky v lehote gymnázium. Pritom najvyššia budova je navrhnutá iba 1,35 metra od jeho pozemku a hneď za plotom je bežecká dráha a športoviská.
Obyvateľom susedstva sa tiež nepáčilo, že ich stavebný úrad neinformoval o doplnení nových dokumentov s novými skutočnosťami do spisu po uplynutí lehoty na vyjadrenie námietok. Išlo napríklad o nové stanoviská orgánov a nový svetlotechnický posudok, ktorý žiadali práve sťažovatelia. Hoci si ho mestská časť objednala, Regionálnemu úradu verejného zdravotníctva SR ho zaslala na vyjadrenie až po roku a v stavebnom povolení ani nezahrnula jeho závery. Podľa obyvateľov pritom dokazovali, že najvyšší objekt treba znížiť.
Námietky susedov
Obyvatelia okolitých bytoviek už v rámci územného konania namietali nesúlad zámeru s územným plánom. Týkal sa miery zastavanosti, odstupu objektov, ich výšky a dopravného riešenia. Spochybňovali tiež dodržanie maximálne 60-percentného podielu bývania, keďže na verejnej prezentácii investor hovoril o predaji apartmánov do osobného vlastníctva.
Úrad ich napokon nebral do úvahy, pretože podľa neho ich nestihli podať v lehote, ktorú obyvatelia kritizovali rovnako ako spôsob oznamovania. Rovnaké námietky v stavebnom konaní potom úrad zamietol s tým, že mali byť podané v územnom konaní. Odvolacie orgány a súdy však dali viackrát za pravdu investorovi.
Polyfunkčný objekt Seberíniho - vizualizácia Zdroj: PMArchitekti
Množstvo pripomienok prišlo aj k vydanému stavebnému povoleniu. Najpodstatnejšie sa opäť týkali dopravy, parkovania, výšky objektov, zvýšenia hluku, zhoršenia komfortu bývania, nejasného podielu bývania a občianskej vybavenosti. A v odvolacom konaní opäť aj postupu úradu, ktorý v stavebnom povolení nezahrnul do časti záväznej pre investora viaceré pripomienky, pri ktorých uvádza, že im vyhovel.
Poukazovali však aj na to, že projekt sa oproti územnému rozhodnutiu významne zmenil, preto malo najprv prebehnúť konanie o jeho zmene. Napríklad počet podlaží stredného objektu je namiesto šiestich a jedného ustúpeného sedem. Podzemná garáž má namiesto dvoch iba jedno podlažie.
Apartmány či byty?
Zmenil sa aj pomer bytov a apartmánov. Územné rozhodnutie hovorilo o 55 bytoch a 65 apartmánoch, kým v stavebnom povolení je 61 bytov a 53 „apartmánových bytov“. Práve tieto čísla a slovíčka sú najdôležitejšie pre skutočnú podobu budúceho projektu. Územný plán požaduje maximálne 60-percentný podiel bývania, zvyšok musí tvoriť občianska vybavenosť. V objekte A majú byť tri obchodné priestory a zvyšok ako aj celú budovu B tvoria byty. Najvyšší objekt C nazývaný apartmánový dom by nemal slúžiť na trvalé bývanie, ale na poskytovanie služieb ubytovania.
Obyvatelia okolia spochybňujú, že apartmánový dom nakoniec nebude slúžiť na bývanie. Na verejnej prezentácii projektu v roku 2011 im totiž investor ponúkal možnosť odkúpiť si apartmány za zvýhodnenú cenu. Výraz „apartmánový byt“ navyše stavebný zákon nepozná. Takéto nesprávne označenie môže otvoriť developerovi cestu k výstavbe a predaju bytov, čo by bolo v rozpore s územným plánom.
Pravdou je, že do budovania apartmánov tlačí developerov v Bratislave práve zastaraný územný plán. V mnohých lokalitách s dostatočnou ponukou obchodov, služieb či škôl požaduje vysoké percento plochy vyčleniť na „občiansku vybavenosť“, teda napríklad obchody či služby. Developeri vediac, že o takéto priestory nie je záujem, budujú „apartmány“ a predávajú ich záujemcom o bývanie.
Na druhej strane, ak by sa územný plán v tejto lokalite zreálnil, nebolo by tu možné postaviť 120 bytov, pretože by sa len ťažko dala účinne vyriešiť zhustená doprava. Stavby by sa tiež museli výškovo prispôsobiť okolitým najviac osempodlažným domom.
Zníženie 14-podlažného apartmánového domu mal s investorom dohodnúť starosta, o čom sťažovateľov podľa ich slov informoval. Do stavebného povolenia sa to nepremietlo. Rovnako ani prísľub vybudovať detské ihrisko a park pre verejnosť. Obyvatelia susedných bytoviek sa nedomohli ani obmedzenia pracovného času na stavbe na 6. až 18. hodinu v pracovné dni, hoci to navrhovala hluková štúdia. Stavebný úrad zamietnutie odôvodnil chýbajúcou právnou úpravou, o ktorú by sa mohol oprieť.
Postup je v poriadku, potvrdil súd
Ružinovská radnica na otázky redakcie TREND Reality ku konkrétnym námietkam reagovala konštatovaním, že stavebný úrad sa nimi zaoberal a ich vyhodnotenie je súčasťou stavebného povolenia. „Väčšina pripomienok sa však týkala konania o umiestnení stavby a nie konania o vydaní stavebného povolenia, preto neboli doňho zapracované. Územné rozhodnutie, ktoré bolo vydané začiatkom roku 2011, potvrdil v roku 2014 aj Najvyšší súd SR,“ odpísala hovorkyňa Ružinova Marianna Šebová.
Stavebný úrad podľa nej vyhodnotil v stavebnom konaní, že projekt nie je v rozpore s verejným záujmom. „Nakoľko sa účastníci konania voči rozhodnutiu o vydaní stavebného povolenia odvolali, spis bude postúpený na nadradený orgán, Okresný úrad, ktorý ho preskúma a rozhodne,“ dodáva hovorkyňa mestskej časti.
Samotný investor sa k výhradám k projektu do ukončenia konaní nevyjadrí. Odôvodňuje to tým, že nechce ovplyvniť rozhodnutie úradov.
Potrebné zmeny
Vo formáte „O čo ide v projekte...“ sa redakcia TREND Reality na konkrétnych prípadoch opakovane snaží upozorniť na problémy v územných a stavebných konaniach. Sú spôsobené tromi hlavnými dôvodmi.
Jednak zastaraným stavebným zákonom, ktorý predpisuje príliš zložité, zdvojené a preto dlho sa ťahajúce konania. Ani územné plány nezodpovedajú dnešnému stavu rozvoja miest, navyše ich zmeny sú veľmi komplikované a zdĺhavé. A napokon nešťastným je takzvaný prenesený výkon štátnej správy v stavebnom konaní, ktorý spôsobuje miešanie politickej a odbornej roviny pri rozhodovaní stavebných úradov. Samosprávam navyše nepriznal dostatok prostriedkov na dostatočné personálne obsadenie úradov.
