Proti petržalskej novostavbe pomenovanej Domino sa vyrojili protesty. Namietajú ľudia z bytovky oproti, dokonca urobili živú reťaz a k tomu sa pridávajú nesúhlasné vyjadrenia zo strany mestskej časti. Starosta Vladimír Bajan vydal rozhodnutie o zastavení stavby. Na pohľad sa zdá, že developer je ten zlý a mestská časť tá dobrá. Nie všetko je však čiernobiele.
Čo to je?
Domino je polyfunkčný projekt piatich domov s prevahou bývania na Jasovskej ulici, na okraji bratislavskej Petržalky. V troch z piatich objektov vzniká 90 malometrážnych bytov v cenách okolo 1 500 eur/m2 s DPH, 82 parkovacích miest, menšie komerčné priestory na prízemí. Predaj ide rýchlo a ľudia skladajú zálohy, láka ich kombinácia nízkych cien a malých výmer.
Súčasný majiteľ, firma Subcentro zložená z developerov VI Group a Kami-Profit kúpila projekt vlani na jeseň už so stavebným povolením. Získala ho od spoločnosti Aquaterm, ktorá hneď vedľa stavia dva zvyšné rovnako nakreslené seniorské domy, ktorých sa protesty tiež týkajú.
Tejto firme patria pozemky pod celým projektom (vrátane Domina) a jej majiteľ je v súčasnosti šéfom Miestneho podniku verejnoprospešných služieb Petržalky.
Domino - vizualizácia (01) Zdroj: Subcentro
Námietky susedov
Domino začali stavať koncom vlaňajška. Krátko po štarte výstavby prišli pripomienky obyvateľov zo susedného paneláku, ktorí neboli prizvaní do územného ani stavebného konania vypísaného ešte za čias starostovania Milana Ftáčnika. Týchto obyvateľov od stavby delí obecná cesta, čo môže byť dôvodom ich neprizvania.
Najväčšie výčitky smerom k projektu sa však týkajú odstupovej vzdialenosti nových bytoviek od existujúcej zástavby panelákov. Podľa petržalského stavebného úradu má byť odstup približne 18 metrov, stavebník hovorí o 16 metroch.
Každý pritom argumentuje dvoma právoplatnými dokumentmi. Mestská časť územným rozhodnutím, kde je odstup skutočne 18-metrový, developer stavebným povolením, kde je 16-metrový. A hoci stavebné povolenie vo všeobecnosti pripúšťa mierne zmeny a spresnenia oproti územnému rozhodnutiu, v takýchto zásadných bodoch sa mali obe rozhodnutia zhodovať.
Domino Petržalka (1) Zdroj: Subcentro, s.r.o.
Rozpor v povoleniach
Stavebné povolenie sa totiž vydáva po úspešnom stavebnom konaní, ktoré prebieha pod dohľadom stavebného úradu mestskej časti. A v tomto konaní „sa preskúma najmä, či dokumentácia spĺňa (...) podmienky územného rozhodnutia,“ informuje samotné právoplatné stavebné povolenie.
Znamená to, že úradníci vydávajú stavebné povolenie až po tom, čo podrobne preskúmajú, či je v súlade s územným rozhodnutím. Ak by si oba papiere položili vedľa seba, videli by, že v jednom dokumente je 18 metrov a v druhom 16, čo je rozpor.
Otázne je, prečo si rozpor nevšimli úradníci v stavebnom konaní, keďže ho potvrdila aj Štátna stavebná inšpekcia. Odstupy od okolitých bytoviek navyše bývajú v developmente tým najcitlivejším. Príbeh sa ďalej zamotáva pri konkrétnych osobách. Dokumentáciu pre územné rozhodnutie pre pôvodného investora pripravoval tím v zložení starostov brat Marián Bajan, architekti Ján Franz a Miroslava Franzová. V tomto dokumente sa hovorí o 18-metrovom odstupe.
O dva roky neskôr dostala mestská časť na stôl žiadosť o stavebné povolenie. V nej je už zrazu zakreslený 16-metrový odstup od susedného paneláku. Autorom tohto projektu je taktiež J. Franz a M. Franzová. Obaja sú teda ako autori podpísaní pod 18- aj pod 16-metrovým odstupom.
Nevšimli si?
Povoľovací proces ďalej pokračuje. Ešte predtým, než projekt získal súčasný majiteľ, prekreslil dispozície niektorých bytov a urobil ich efektívnejšími. Bežná vec, nový investor, nová predstava. S odstupom od bytovky sa nehýbalo, dosahoval 16 metrov podľa platného stavebného povolenia.
No v tom čase už bola vedením stavebného úradu poverená M. Franzová. Rovnaká osoba, ktorá pár rokov predtým bola spoluautorkou dokumentácie pre územné rozhodnutie s 18-metrovým odstupom.
„M. Franzová zmenu stavby nepodpísala a táto zmena ani neriešila osadenie stavby. Navyše je oficiálne vylúčená z konania v danej veci, zároveň nemá oprávnenie podpisovať rozhodnutia, tie podpisuje len štatutár, nie jednotliví referenti,“ vysvetľuje Michaela Platznerová, hovorkyňa mestskej časti.
„Zákon nikomu nedovoľuje posudzovať stavbu podľa toho, kto za ňou stojí, ale len podľa toho, či spĺňa všetky požiadavky, kladené na ňu zákonom,“ na tému opakujúcich sa osôb komentuje V. Bajan.
Domino Petržalka (2) Zdroj: Subcentro, s.r.o.
Na otázku, či rozpor nevidel aj developer už pri kúpe projektu a dôkladnej právnej due dilligence, ktorá predchádza každej realitnej akvizícii, odpovedá: „Staviame podľa projektovej dokumentácie overenej v stavebnom konaní pre stavebné povolenie, ktorá podľa stavebného úradu súhlasí s územným rozhodnutím. Je to niekoľkokrát písomne overené v stavebnom konaní. Preto sme to neriešili,“ prízvukuje konateľ firmy. Pravdou je, že ho dokumenty späť nemusia zaujímať, pre samotnú stavbu je dôležité práve stavebné povolenie.
Navyše, v stavebnom povolení je podmienka hovoriaca o tom, že „stavebník zabezpečí vytýčenie priestorovej polohy podľa rozhodnutia o umiestnení stavby“. Toto investor neurobil, pretože vytýčenie sa realizuje vtedy, keď ide o presné konštrukcie. Projektovú dokumentáciu podľa stavebného povolenia považoval za relevantnú, a predpokladal že korešponduje s územným rozhodnutím, lebo inak to podľa zákona ani byť nesmie.
„Vytyčuje sa z vytyčovacieho výkresu, nie z omaľovánky s jednou kótou,“ hovorí Milín Kaňuščák, konateľ investora. Podľa firmy je nemožné akúkoľvek stavbu vytýčiť podľa územného rozhodnutia, pretože v ňom ešte nie sú presne zakreslené detaily. Navyše objekty schválené stavebným povolením by sa pri dodržaní 18 metrov na pozemok ani nevošli.
Domino Petržalka (3) Zdroj: Subcentro, s.r.o.
Čo ďalej
Starosta V. Bajan napokon vydal rozhodnutie o zastavení stavby. „Toto rozhodnutie nechápeme, ale rešpektujeme a práce sme zastavili,“ hovorí M. Kaňuščák. Firma sa teraz dožaduje od mestskej časti vysvetlenia, kde urobila chybu, keď táto podľa nej nastala v rozpore medzi dvoma povoleniami. Medzitým svojim klientom vysvetľuje aktuálnu situáciu.
Niektoré komentáre na sociálnych sieťach sú proti výstavbe, iné, najmä zo strany už zazmluvnených klientov so zloženými rezerváciami, za. V hre sú státisíce eur na zaplatených zálohách aj na preinvestovaných financiách na stavbe.
„Stavebný úrad začal ešte v decembri minulého roka konanie o odstránení stavby a vyzval stavebníkov, aby v určenej lehote – ak chcú – požiadali o dodatočné povolenie,“ informuje M. Platznerová. Priebeh ani výsledok takéhoto konania prejudikovať nevieme, opierať sa však budeme o náležitosti, ktoré vyžaduje zákon, vyjadrenia účastníkov i dotknutých orgánov, dodáva.
„Čo bude zmenené v projektovej dokumentácii? Zmeníme názov, z Dokumentácie pre stavebné povolenie to bude Dokumentácia pre dodatočné povolenie stavby. Inak sa vôbec nič nemení,“ hnevá sa M. Kaňuščák.
Investor medzičasom požiadal o dodatočné povolenie zmeny stavby pred dokončením. Ďalší scenár odhaduje TREND nasledovne: Projekt sa v konečnom dôsledku s niekoľkými ústupkami postaví v takej podobe, ako bol naplánovaný v stavebnom povolení. A starosta V. Bajan bude mať vo volebnom roku za sebou boj s investorom, z ktorého navonok vyjde ako víťaz. Napriek tomu, že ľudia v priamom kontakte s Dominom, jeho kreslením i odobrovaním sedia na jeho úrade.
