Pri pohľade na rýchle predaje projektov ako Stromová, Ružinovská 1, Modrá guľa, Miletičova 5, Level, Papaver a mnohé iné, ide v Bratislave o skutočne populárny segment. Z pohľadu developerov i kupujúcich. Ale má svoje riziká. Na čo si dávať pozor pri kúpe štartovacieho bytu?

Pozor na výmeru

Áno, je pekné, keď si kúpite byt za párstoeurovú mesačnú splátku hypotéky. A kým váš známy dostal starý dvojizbák v pôvodnom stave za 90-tisíc, ten váš stál len 75 a ešte bude takmer úplne nový. Ale pozor na výmeru a cenu za štvorcový meter.

Prirodzene, konečná cena bytu je z pohľadu financií kľúčová. Ale pri štartovacom bývaní sa cena za štvorec len málo líši od skutočných novostavieb postavených od novoty spolu so všetkou infraštruktúrou.

Nižšia cena sa totiž často dosahuje len zmenšovaním výmer, a kým pred krízou mal dvojizbový byt 80 m2, dnes je to aj menej než polovica. Ide síce o zefektívnenie priestorov, ale treba si odsledovať či nie až pod únosnú mieru. Ak plánujete s partnerom bývať niekoľko rokov v miniatúrnom byte, môže sa to prejaviť na duševnom zdraví.

Pozor na kvalitu

Platí to ešte viac ako pri novostavbách. Štartovacie projekty sa síce väčšinou dočkajú „oholenia až na skelet“ a výmeny všetkého potrebného, ale niekedy to nemusí stačiť. Ostávajú pôvodné potrubia, napojenie na verejné siete, suterénne priestory a pivnice.

Alebo developer dodá najlacnejší výťah, prípadne ten pôvodný len trochu zrekonštruuje a vymení vstupné dvere. Myslite na to, že pri štartovacom bývaní sa ešte viac než inde tlačí na cenu a môže sa to odraziť na kvalite použitých materiálov a stavebných postupov.

Všímajte si aj umiestnenie zásuviek v byte, vybavenie kúpeľne a wc, pýtajte sa, či je digestor recirkulačný alebo má odvetranie von z bytu. A či má aj spätnú klapku, aby sa k vám nedostávali pachy od suseda, keď má na sporáku ryby. Nehovoriac o štandarde bezpečnostných dverí, okien, odhlučnenia a zateplenia.

Prečítajte si aj rady stavebného odborníka na záver textu.

Pozor na susedov

Štartovacie byty majú riziko jednoliatosti obyvateľov. O dôležitosti mixovať obyvateľstvo z rôznych vekových kategórií a príjmových skupín sa popísalo mnoho sociologických štúdií a má dôležitú úlohu pri kvalite bývania.

Podľa lokality a ceny vášho vyhliadnutého štartovacieho bytu treba počítať s tým, že susedia môžu byť aj z nižších skupín a keďže ide často o ich prvé bývanie, predošlé návyky sú len z internátu alebo „mama hotela“. To znamená nízky záujem o spoločné priestory, nedodržiavanie nočného pokoja. Na TREND konferencii Reality a development niekto v súvislosti s prestavbami ubytovní spomenul slovo „geto“, čo je možno prehnané, ale radšej treba upozorniť.

Lacné malometrážne byty v dobrej lokalite priťahujú ľudí, ktorí kupujú byty na kšeft, teda prenájom. Niekde sú to až desiatky bytov. Aké z toho plynie riziko? Že kopec vašich susedov bude bývať v prenájme, a teda ich netrápi špinavá chodba či rozbité svetlo. Mnohým v tomto dome bude úplne jedno, ako to tu vyzerá, aj tak budú o rok zase inde.

Pozor na developera

Štartovacie byty sú v súčasnosti vysokoobrátkový segment. Kým vypredanie bežnej novostavby trvá roky, pri malometrážnych jednotkách je to otázka mesiacov. Ak máte voľný milión, dva, nešli by ste do toho?

Rovnako rozmýšľajú mnohí. Hoci stavebníctvo je prísne regulovaný segment, zdanlivo nenáročná prestavba ubytovne láka aj dobrodruhov. Pozorne teda preverte svojho partnera, pýtajte sa na jeho realitné skúsenosti. Ak žiadne nemá, o to viac sa začítajte do štandardov a v rámci možností kontrolujte detaily a samotné práce, prípadne sa poraďte s odborníkmi.

Výhody štartovacích bytov

Malometrážne projekty majú napriek spomenutým rizikám aj svoje nesporné výhody. Okrem nízkej cenovky je to efektívna výmera a usporiadanie bytu, kde architekti dokážu na malom priestore divy a často je tento byt využiteľný lepšie ako väčší v novostavbe.

Druhým veľkým plusom je lokalita. Keďže ide o rekonštrukcie existujúcich budov, nájdete ich na zabývaných a rozvinutých miestach dostupných so všetkými službami. Netreba čakať na dobudovanie okolia a otvorenie obchodov, všetko je blízko a poruke.

Čo radí stavebný odborník

Pri adaptácii budov rôznych funkcií na obytné budovy sa projektanti a dodávatelia musia vysporiadať s rôznymi konštrukčno-technickými obmedzeniami, ktoré takéto budovy predstavujú pre novú obytnú funkciu. Každý typologický druh stavby si optimálne vyžaduje iný konštrukčný systém a vybavenie budovy.

Preto pri takejto prestavbe môže dôjsť k neštandardným riešeniam priestorovým alebo technologickým. Z priestorových obmedzení môžu vyústiť chyby normatívne a odporúčame kontrolu rozmerov miestností ako šírku, svetlú výšku, plochu, vzdialenosti medzi zariaďovacími predmetmi a súlad týchto hodnôt s STN 73 4301 Budovy na bývanie.

V technologickej časti môže dôjsť k chybám spojených s nedostatočnou flexibilitou existujúcej stavby, napríklad prierazy v nosnej konštrukcii pre nové rozvody vody a kanalizácie alebo iné, nemusia byť realizovateľné na potrebných miestach, a tak sa môže objaviť nedostatočné spádovanie kanalizácie, prekročenie maximálnych dĺžok rozvodov, nedostatočná dimenzia potrubí alebo nedostatočný prístup k revíznym otvorom.

Odporúčame fyzicky skontrolovať funkčnosť všetkých zdravotechnických zariadení, vykurovacieho systému, odskúšať odtok, nábeh teplej vody aby neprekročil 30 sekúnd, prístup k revíznym šachtám.

Z konštrukčného pohľadu je nutné skontrolovať skladbu obvodového plášťa, spádovanie terás a balkónov, detaily tesností okolo okenných otvorov, prípadné defekty stien, ak existujúca konštrukcia bola zaťažená viac ako predtým. V princípe skontrolovať treba všetko čo aj pri novostavbe, ale ešte s väčším dôrazom.

V neposlednom rade odporúčame, vyžiadať si od developera všetky revízne správy a protokoly ako merania kročajovej nepriezvučnosti podláh, akustické merania od technológií, meraní nepriezvučnosti medzibytových stien atď.

Jozef Ďurica, Bytecheck.sk (spoluautor seriálu Rande s realitou)