Zmeny pocítia už noví žiadatelia, ktorí zájdu do banky od novembra tohto roku. Sklamať ich môže maximálna výška hypoterkárneho úveru, ktorú im banka povolí čerpať. Môže za to hneď už prvé odporúčanie NBS, ktoré hovorí o tom, že banky by mali dodržiavať nové limity v rámci ukazovateľa „loan to value“ (LTV). O čo ide? Tento ukazovateľ vyjadruje podiel výšky zadlženia ku hodnote založenej nehnuteľnosti.
Od novembra si už musia banky a sporiteľne dávať pozor na to, aby sa podiel novoposkytnutých úverov, kde sa LTV pohybuje v rozpätí medzi 90 % a 100 %, začal v ich úverových portfóliách pomaly znižovať. Napríklad do 30. júna 2015 by podiel takýchto úverov nemal presiahnuť štvrtinu.
Tieto podiely by sa mali postupne ďalej znižovať tak, aby najneskôr od 1. januára 2017 tvorili nové úvery, pri ktorých by sa výška zadlženia pohybovala na úrovni 90 % a 100 % z hodnoty nehnuteľnosti, najviac desatinu zo všetkých novoposkytnutých úverov.
Čo to znamená pre žiadateľa
Pri úveroch založených nehnuteľnosťou, teda aj pri hypotékach, si klient musí dať vypracovať najprv znalecký posudok, ktorý stanoví hodnotu zakladanej nehnuteľnosti. Posudok potom odovzdá do banky k posúdeniu žiadosti o úver.
Znalecký posudok musí vypracovať registrovaný znalec, pričom banka má právo hodnotu nehnuteľnosti stanovenú znalcom upraviť. Niektoré banky majú svojich interných znalcov alebo interné zoznamy odporúčaných znalcov.
Banka potom podľa hodnotenia klienta a hodnotenia zakladanej nehnuteľnosti určí možné percento výšky prefinancovania úverom voči zakladanej nehnuteľnosti. Nové odporúčanie centrálnej banky sa v praxi môže prejaviť práve tak, že žiadatelia už obtiažnejšie získajú úver, ktorým 100-percentne prefinancujú napríklad obstaranie bytu či rodinného domu.
Bude treba viac nasporiť
Pri kúpe nehnuteľnosti to bude pre žiadateľa o hypotekárny úver znamenať, že bude musieť použiť viac vlastných prostriedkov ako doteraz. Ak tieto prostriedky nemá, bude môcť využiť druhú možnosť – dofinancovanie spotrebným úverom, stavebným úverom alebo medziúverom.
V tomto prípade je to niekedy drahší variant, pretože tieto úvery poskytujú banky a sporiteľne zvyčajne za cenu vyššej úrokovej sadzby ako pri úveroch, ktoré sú založené nehnuteľnosťou. Ďalšou alternatívou na získanie potrebného financovania kupovanej nehnuteľnosti môže byť napríklad aj založenie inej nehnuteľnosti ako kupovanej, a tak získať potrebné financovanie na kúpu nového bývania.
Stopercentné hypotéky nekončia
V nasledujúcich mesiacoch sa tak žiadatelia o hypotéku a iné úvery zabezpečované nehnuteľnosťou budú musieť pripraviť na to, že jeden úver im určite nepokryje celkové náklady na obstaranie nehnuteľnosti. Časť rizika sa novým opatrením prenáša aj na nich a bude sa naďalej prehlbovať.
Stopercentným hypotékam ale novým opatrením definitívne neodzvonilo. S plnou mierou alebo čo najvyššou mierou prefinancovania nového bývania budú môcť pravdepodobne aj naďalej rátať skôr žiadatelia vo väčších mestách a lukratívnych lokalitách, kde je veľký dopyt po nehnuteľnostiach. Pri prípadnom uplatnení záložného práva tam banka nehnuteľnosť určite predá a pravdepodobne aj výhodne. V ostatných prípadoch bude podiel prefinancovania určite nižší.
Autorka je hypotekárna špecialistka.
Autor odpovede nepreberá zodpovednosť za správnosť a komplexnosť odpovede, keďže informácie o probléme sú obmedzené formuláciou otázky.
