Ceny vyššie aj o 15 percent, developeri vo veľkom zdražovali novostavby

Ku koncu júna bolo na bratislavskom trhu v ponuke 3 639 bytov v novostavbách. Počas druhého štvrťroku predávalo byty celkom 126 projektov. Oproti predchádzajúcemu štvrťroku tak ponuka zostala na porovnateľnej úrovni, medziročne však klesla o štvrtinu. Len na porovnanie, v druhom štvrťroku 2017 bolo na trhu 4 840 voľných bytov.

Malá ponuka v Novom Meste

Najviac bytov pribudlo v okrese Bratislava IV, ktorý tvoria mestské časti Devín, Devínska Nová Ves, Dúbravka, Karlova Ves, Lamač a Záhorská Bystrica. Ide o nezvyčajný jav, keďže tento okres sa doteraz nikdy nezaraďoval medzi lokality s najväčšou ponukou. O zmenu trendu sa postarala trojica projektov – Bory Home, Pekná vyhliadka a Cubicon Gardens, ktoré zvýšili ponuku o 459 bytov.

Naopak, najväčší nedostatok bytov je aktuálne v okrese Bratislava III (tvoria ho mestské časti Nové Mesto, Rača, Vajnory). V tomto okrese bolo k dispozícii 495 bytov, čo bolo najmenej za posledné roky. Analýza Bencontu poukazuje na to, že v okrese už dlhší čas nepribudol žiadny veľký projekt a tie, ktoré pribudnú, sa rýchlo vypredávajú. Oproti minulosti je nižšia ponuka aj v Petržalke. Viac ako 20 bytov aktuálne ponúkajú len projekty Slnečnice, Matadorka a Einpark.

Cena za štvorcový meter sa medzikvartálne zvýšila o 2,5 percenta, medziročne to bolo o 7,2 percenta. Priemerne tak developeri pýtali za štvorcový meter takmer 2 756 eur. Po tom, čo v roku 2017 došlo k spomaleniu rastu cien, tento rok sa tempo vyrovnáva obdobiu spred dvoch až troch rokov. Podpisuje sa pod to najmä cenotvorba veľkých bratislavských projektov.

Napríklad projekt Stein2 zvýšil ceny v priemere o 15 percent, Nový Ružinov o 10 až 15 percent a Nuppu okolo desiatich percent. Ceny sa neupravovali len v Starom Meste či Ružinove. Viac za štvorcový meter zaplatili aj v dúbravskom projekte Tammi (viac ako päť percent) a v projekte Bory Home (niečo cez desať percent). Ceny zvyšovali aj petržalské Slnečnice. Zóna mesto bola drahšia v priemere do 10 percent.

Silný dopyt

Keďže sa predávajú najmä menšie byty, zväčšuje sa rozloha ponúkaných jednotiek. Ku koncu druhého štvrťroka predstavovala priemerná plocha ponúkaného bytu 68 štvorcových metrov. Aj preto automaticky stúpa aj jednotková predajná cena. V sledovanom období dosiahla rekordnú úroveň 186-tisíc eur.

Zvyšovaniu cien pomáha aj silný dopyt. V druhom štvrťroku bolo predaných 1 143 bytov. Od roku 2015 sa priemerný kvartálny predaj pohybuje na úrovni okolo 1 100 bytov. Len na porovnanie, oproti obdobiu spred troch rokov ide o dvojnásobný predaj.

Upokojenie situácie

Ako už bolo spomenuté, záujem je najmä o menšie jednotky. Analytici poukazujú na to, že kľúčovým kritériom je hlavne cena. Byt menší o tri štvorcové metre môže v konečnom účtovaní znamenať rozdiel v cene aj o šesť až desaťtisíc tisíc eur. Priemerná cena predaných bytov pritom dosiahla úroveň 154-tisíc eur.

Vývoj na trhu novostavieb v Bratislave Zdroj: Bencont Investments

Analytici nepredpokladajú, že v ďalšom období by mali ceny opäť výraznejšie rásť. Zabrániť by tomu mala i konkurencia na trhu. „Je preto nepravdepodobné, že developeri opäť pristúpia k takému zvyšovaniu cien, ako sme videli za posledný rok. Otázna je aj sila budúceho dopytu po novostavbách v Bratislave,“ konštatuje Matúš Jančura, hlavný analytik Bencont Investments.

Od júla 2018 pritom začína platiť nové obmedzenie výšky úverov od NBS. „Pravidlo maximálneho objemu úveru do výšky osemnásobného ročného čistého príjmu od potrebného financovania de facto odstrihne väčšinu jednotlivcov. Preto je celkom reálne očakávať ochladenie dopytu pod úroveň tisíc bytov v ďalšom štvrťroku,“ predpokladá analytik Bencontu. Podľa jeho slov by sa cenový rast mal spomaliť a ustáliť na úrovni okolo piatich percent medziročne.