Na konci prvého polroka 2008 uskutočnila poradenská spoločnosť King Sturge porovnanie trhu bývania v krajinách Vyšehradskej štvorky. Nové bývanie na Slovensku už cenami dobieha byty v okolitých krajinách strednej Európy. Neplatí to iba o Bratislave, aj slovenské regióny držia krok s českými, doťahujú sa na poľské a rakúske, predbehli maďarské. Údaje za rakúsky trh za rok 2007 zverejnila vo svojom výročnom prehľade realitná sekcia Rakúskej obchodnej komory (Wirtschaftskammer Österreich). Keďže rast cien bytov v Rakúsku sa v minulom a tomto roku takmer zastavil, možno ich porovnať s cenami v ostatných mestách k polroku 2008.
V Prahe, vo Viedni i Varšave sa priemerné ceny nových bytov pohybujú okolo hranice 2 500 eur za štvorcový meter bez DPH. V Bratislave to bolo v prvom polroku tohto roka 2 165 eur. Vrátane DPH, ktorá je na Slovensku 19 percent, je to 2 576 eur. Výrazne nižšie ceny novostavieb sú v Budapešti. Výška dane z pridanej hodnoty, ktorú pri predaji novopostavených nehnuteľností treba zaplatiť, je v každej krajine iná.
Slovensko pridalo plyn
Zaujímavý je pohľad na tempo rastu cien. Najviac apetítu na stúpanie je v Bratislave, kde sa v roku 2007 zdražovalo v priemere o 24 percent. Dvojciferne rástla napriek zvestiam o prepálení trhu aj Varšava, pričom rakúska, česká a maďarská metropola zvyšovali ceny iba symbolicky. Na pozíciu najdrahšej rezidenčnej destinácie v strednej Európe sa pred Viedeň dostala Varšava. Dôvodom môže byť postoj tamojšej radnice, ktorá dovoľuje výstavbu výškových budov v centre mesta, čo priťahuje renomovaných svetových architektov.
Na Slovensku majú ceny nad hranicou päťtisíc eur napríklad nábrežné projekty River Park a Eurovea. Práve ich predaj má byť lakmusovým papierikom, ktorý ukáže, či je v Bratislave dopyt po luxusných projektoch, hodných veľkomesta. Naopak, rast priemerných cien nových nehnuteľností môže zabrzdiť množstvo lacnejších projektov s cenami okolo 1 500 eur bez DPH, z ktorých časť štartuje predaj už tento rok.
Podobný vývoj v posledných rokoch prebehol v Budapešti. Tu sa priemerné ceny nových bytov držia na úrovni 1 290 eur, polovičnej oproti Varšave. Konkurencia vo výstavbe bytov v maďarskom hlavnom meste je veľmi silná, objavuje sa veľa projektov, najmä v strednom a nižšom segmente, s cenami medzi tisíc a tisícpäťsto eurami. Tie si mladí, dobre zarábajúci ľudia môžu s pomocou hypoték dovoliť. V Budapešti sú výrazné cenové rozdiely medzi jednotlivými časťami mesta. Výstavba luxusných bytov však trpí aj postojom magistrátu, ktorý nedovolí výškové budovy v centrálnej zóne, ale až za hranicou mestského okruhu.
Podobne majú mrakodrapy stop v Prahe a nová výstavba už ani nemá miesto v historickom centre, takže sa sťahuje do ďalších okresov. V českej metropole vlani dokončili 9 400 bytov, z toho takmer osemtisíc v bytových domoch. Po silnom dopyte v minulých rokoch však už realitní makléri tento rok hlásia pribrzdenie. Ceny nových bytov sa v súčasnosti pohybujú od dvetisíc až po osemtisíc eur.
Najstabilnejším a najmenej dynamickým rezidenčným trhom medzi stredoeurópskymi metropolami je Viedeň, kde ceny nových bytov vlani spomalili rast na 2,6 percenta. V okrajových okresoch sa však platilo v priemere iba dvetisíc eur bez DPH, v prvom okrese hlásia štatistiky priemer vyše 5 300 eur za štvorcový meter nového bytu. V tomto roku dokonca došlo v mnohých okresoch a trhových segmentoch aj k výraznému poklesu cien. Výnimkou je stred mesta, ktorý je osobitnou kapitolou.
Vlastný život regiónov
Štúdia King Sturge sa osobitne zaoberá regiónmi v jednotlivých krajinách, ktoré majú často svoj osobitný vývoj. Aj v tomto prípade vedú poľské menšie mestá, kde štvorcový meter novostavby vyjde v priemere na 2 363 eur, stúpa však už málo. Ceny dosiahli maximum a v prvom polroku 2008 začali aj klesať. Napríklad v Gdansku o tri percentá a v Krakove o 2,5 percenta.
Rakúske regióny s priemerom 1 936 eur/m2 mierne zaostávajú, keď sa na úrovni Viedne, teda nad 2 500 eur/m2 držia iba tradične hospodársky silné spolkové krajiny Salzburg a Vorarlberg. Najnižšie ceny za nové byty boli vlani v Burgenlande, ktoré susedí so Slovenskom – v priemere 1 386 eur/m2 s nulovým medziročným rastom.
Z najsilnejšieho – takmer 30-percentného medziročného rastu cien sa developeri tešia v slovenských a českých mestách. Nové byty sa tu predávajú na takmer rovnakej úrovni – okolo 1 400 eur/m2 bez DPH. Dôvodom je posun mnohých veľkých zahraničných investorov z Bratislavy a Prahy do ďalších miest – na Slovensku najmä do Košíc, Žiliny, Banskej Bystrice a Trnavy, ako aj podtatranského regiónu. Vďaka často aj stopercentnému rastu cien starých bytov v minulom roku dokážu nové byty konkurovať starším, čo investori pokladajú za správny moment vstupu na trh. Najrýchlejšie zdražovanie nových bytov nastalo práve na východe Slovenska – v Košiciach a Prešove – o 32 percent.
Tradične na najnižšej priečke je opäť najjužnejší člen Vyšehradskej štvorky Maďarsko. V regiónoch sa predávajú novostavby v priemere za 891 eur/m2 bez DPH, len nebadateľne drahšie ako rok predtým. Vývoj v krajine je odlišný podľa regiónu – ceny rastú v okolí Balatonu a na západe Maďarska. Výnimkou je východomaďarský Debrecín pri hraniciach s Rumunskom, kam prišli veľké priemyselné investície a druhé najväčšie maďarské mesto zažíva realitný boom.
Ilustračné foto - Pavol Danko
