Tisíce nových bytov, nové sídliská či celé štvrte mesta. To je vývoj, ktorý Bratislavu a v zmenšenej mierke aj ďalšie slovenské mestá čaká v najbližších rokoch. Bytové domy, polia s rodinnými domami či hady radových zástavieb porastú ako z vody. Otázkou, kto to všetko zaplatí, sa developeri zatiaľ príliš nezaoberajú. Nemajú na to dôvod.
Predá sa všetko, veľmi často dokonca aj skôr, ako sa začne stavať. Mnohí developeri ľutujú, že začali byty predávať už pred začatím výstavby. O pol roka či rok neskôr by za ne mohli dostať o stovky tisíc viac. Čím bližšie ku kolaudácii, tým lepšie. Mnohí dokonca zvyšujú ceny v priebehu predaja. Nákupný vysávač to nezastaví. Predá sa všetko, je to len otázka času. „V súčasnosti sa predajú všetky byty. Dĺžku predaja určujú veľkosť projektu a jeho ceny,“ komentuje situáciu na bratislavskom trhu s rezidenčnými nehnuteľnosťami šéfka realitnej agentúry Bond, s.r.o., Daniela Rážová.
- NEPREHLIADNITE:
- 65876 target=blank>Extra reality - prehľad realít
Vie, o čom hovorí. Jej spoločnosť má na starosti predaj bytov v najväčšom bytovom projekte krajiny vo výstavbe – Koloseu na Tomášikovej ulici vo východnej časti hlavného mesta s vyše sedemsto bytmi. Ako mnohé ďalšie, aj tento projekt sa predáva veľmi dobre. Peňazí je dosť. „Bol som prekvapený, že podiel ľudí, ktorí kupujú byty na úver, nie je až taký výrazný,“ potvrdzuje finančný riaditeľ developera Kolosea, firmy BZ Group, Dávid Bořuta. „Najmä v prípade väčších bytov majú pripravenú hotovosť.“
Najlepšie investície
|
Vienna Gate |
Prudký rast hospodárstva, prílev zahraničného kapitálu a zvyšovanie príjmov najmä na západe Slovenska prinášajú peniaze. Ľudia viac nakupujú, míňajú a... investujú. Už nielen v Bratislave, veľa sa stavia v Trnave, Piešťanoch, Nitre, Žiline, Banskej Bystrici. Investícia do rezidenčných nehnuteľností je na Slovensku jedna z najobľúbenejších a z hľadiska vývoja trhu aj najspoľahlivejších a najvýnosnejších. Od roku 1990 cena bytov takmer súvislo rastie a len počas posledných zhruba troch rokov sa zvýšila o 50 až 70, niekedy však aj sto percent.
Byty sa preto stali typickým príkladom dobrej dlhodobej investície. Slúžia ako sklady na peniaze, ktoré sú navyše vybavené multiplikačným účinkom – farební Štefánikovia a Hlinkovia v nich rastú. Nie o dve-tri percentká ako v reklamách bánk, často o desať až dvadsať percent ročne. Ak sa k tomu navyše podarí byt prenajať, výnos sa ešte zvýši. Byt je okrem toho často aj súčasťou rodinnej stratégie – počíta sa s ním ako budúcim bývaním pre deti.
Zvesti o tom, že sa v bratislavských domoch peniazom darí, sa rozšírili aj ďalej ako na druhý breh Dunaja. Prinútili spozornieť ich pestovateľov za Lamanšským prielivom, kde patrí investovanie do nehnuteľností medzi obľúbené podnikanie. Na Slovensko sa tak začali hrnúť aj peniaze zo zahraničia, najmä z Anglicka a Írska. Priťahujú ich najmä drahšie byty či celé poschodia domov v lukratívnych lokalitách. V Bratislave medzi ne patria napríklad Koloseo, Tri veže, River Park, Parkville, Vienna Gate či Eurovea a Panorama.
|
Parkville |
„Záujemcovia zo zahraničia tvoria v prípade kupcov bytov v prvej a druhej veži až 60 percent,“ prezrádza Milín Kaňuščák, manažér pre development skupiny Cresco, ktorá rozvíja projekt Tri veže s vyše 600 bytmi na Bajkalskej ulici. „Zvyšok sú Slováci, podľa nášho odhadu sa však v tejto nehnuteľnosti chystá bývať len pätina všetkých zákazníkov. Pre ostatných je to v tejto chvíli predovšetkým dobrá investícia.“ Keďže zahraniční majitelia zvyčajne vo svojich slovenských bytoch bývať neplánujú, perspektíva prázdnych luxusných domov, ktoré slúžia ako sklady a stroje na peniaze, vôbec nie je vzdialená.
Prenájmy v plienkach
Predstava o bývaní na chodbe, kde je z piatich bytov obývaný len jeden, môže byť pre mnohých záujemcov o byty mrazivá. Na druhej strane iným, ktorí v byte len prespávajú, môže vyhovovať, najmä ak sa do domu dá dostať iba pomocou karty a pri vchode navyše sedí dňom i nocou recepčný, takže vykradnutia sa báť netreba.
Okrem toho je tu možnosť prenajatia, hoci ceny sa v tomto prípade pri väčších bytoch budú určite pohybovať nad hranicou tisíc eur mesačne, čo výrazne obmedzuje okruh záujemcov. Trh s nájomnými bytmi je navyše aj v Bratislave málo rozvinutý, na strane dopytu po nájme drahších bytov sú takmer výlučne zahraniční manažéri, ktorí sa na Slovensku zvyčajne zdržia krátkodobo.
„Trh sa tvorí, čoraz častejšie nás napríklad oslovujú zahraniční majitelia bytov, aby sme im ich spravovali a prenajímali,“ vysvetľuje D. Rážová. „Na druhej strane sú najmä veľké zahraničné firmy, ktoré si byty prenajímajú a využívajú ich na dočasné ubytovanie svojich manažérov, prípadne sami manažéri, ak sem prídu na dlhodobý pobyt.“
Podľa jej slov dopyt kolíše s vrcholmi pri príchode nových investorov. V posledných mesiacoch sa takto napríklad prejavil vstup talianskeho Enelu do Slovenských elektrární či príchod španielskeho mobilného operátora Telefónica. Nové pracovné miesta prinášajú dopyt po bytoch na prenájom aj v prípade lacnejšieho segmentu. V Bratislave je už pracovných síl nedostatok, vytvorené miesta sa to takmer bez výnimky obsadzujú ľuďmi z regiónov. Tí potrebujú v Bratislave alebo okolí bývať.
Podobný efekt sa prejavuje aj v menších mestách. Trnava, Nitra či Žilina vďačia za svoj rozvoj zahraničným priemyselným investorom, ktorí tu vytvárajú tisíce pracovných miest. Keď je dosť práce a stúpajú platy, po dovolenkách a autách príde na rad zlepšenie bývania. Zaujímavé je, že záujem zahraničných realitných investorov sa už nesústreďuje iba na Bratislavu. Zacítili, že súčasné ceny v regiónoch v sebe skrývajú potenciál rastu, a tak kupujú byty napríklad v nitrianskych obytných komplexoch či v bystrickom Medokýši.
Ťažké kalibre
|
Centrál |
Ešte výraznejšie však prituhuje na strane ponuky. Nenásytný dopyt po bytoch priťahuje do segmentu ďalších developerských hráčov, či už nových alebo takých, ktorí sa doteraz venovali komerčným nehnuteľnostiam. Jedným z príkladov nových je luxemburská firma Orco, ktorá pod bratislavskou Kolibou začala stavať stovku luxusných bytov a vzápätí ohlásila kúpu pivovaru Stein v širšom centre, ktorý plánuje prestavať na byty a hotel.
Do veľkej investície v Mlynskej doline sa púšťa aj ďalší nováčik v ringu, česká skupina Sekyra. V komplexe Cubicon má vyrásť takmer štyristo bytov. Ešte väčšie sú projekty doterajších developerov administratívnych a obchodných priestorov. HB Reavis sa v polyfunkčnom Twin City na Mlynských nivách chystá vybudovať 320 bytov vyššieho štandardu, B.R.K. v prípade Bergamonu v Prievoze počíta dokonca s 1 200 bytmi, ďalších 320 má pribudnúť v strede mesta po prestavbe ruiny plavárne Centrál.
K tomu treba pripočítať stovky bytov, ktoré hodlajú stavať J&T, Finep, Atlas Real, Lipa Invest, Ballymore, ZIPP, MEI či ďalší developeri. Netreba zabúdať ani na tie, ktoré môžu vzniknúť úpravami projektov zatiaľ zameraných na administratívu či hotely. Zdá sa totiž, že viaceré budovy naplánované ako hotely by sa z dôvodu hroziaceho pretlaku hotelových kapacít v Bratislave o niekoľko rokov mohli napokon premeniť na bytové domy. Podobne je to aj s kancelárskymi budovami. Preorientovať svoj projekt rezidenčným smerom napríklad podľa informácií TRENDU uvažuje TriGránit v prípade Lakesidu na Vajnorskej ulici.
|
Vinice Ivánka |
Prebúdza sa navyše okolie Bratislavy. Po rokoch odlevu do rodinných domčekov na poliach Žitného ostrova sa ohlasujú veľké kalibre. Príkladom je Cresco so svojím Južným mestom medzi Petržalkou a Rusovcami, Penta a jej The Port medzi Lamačom a Devínskou Novou Vsou alebo vajnorské projekty, najmä staré letisko v réžii izraelskej firmy Circle. Väčšie projekty s rodinnými domami rastú už nielen v Čiernej Vode, ale aj v Ivanke, Pezinku, Stupave, Senci. Na trhu to viedlo k poklesu záujmu o mezonetové byty, ktoré sa začínajú prerábať na menšie rozlohy.
Bublina vydrží
Byty sa budú aj naďalej kupovať ako dobrá investícia, pretože budú čoraz drahšie. Práve to však zvyčajne vytvára klasickú špekulatívnu bublinu nereálnych cien, ktorá potom hrozí prasknutím, pádom cien a stratou veľkej časti uložených prostriedkov. Vynára sa teda otázka, kedy príde zlomový okamih, keď ponuka prevýši dopyt a prinesie obavy o ceny, ako sa to už stalo v segmente administratívnych nehnuteľností.
Tento okamih príde. TREND však neočakáva, že to povedie k prasknutiu bubliny a už vôbec nie, že to bude do konca tejto dekády. Skôr pôjde o „mäkké pristátie“ niekedy v polovici budúcej. Bytov je totiž reálne málo. Podľa člena Predstavenstva Prvej stavebnej sporiteľne Herberta Pfeiffera Slovensko v počte bytov na tisíc obyvateľov stále zaostáva zhruba o štvrtinu za priemerom Európskej únie.
Najskôr sa táto strata začína znižovať v Bratislave. Aby však zmizla úplne, muselo by sa v hlavnom meste podľa jeho slov okamžite postaviť 55-tisíc bytov. M. Kaňuščák dokonca počet chýbajúcich bytov odhaduje na 80-tisíc. Pri tomto výpočte sa navyše neberie do úvahy, že hlavné mesto má v skutočnosti o zhruba štvrtinu viac obyvateľov, ako hovoria štatistiky. Tí, čo v nej pracujú a nemajú trvalý pobyt, sa do nich nedostanú, bývať však musia. Štatistiky, samozrejme, neberú do úvahy ani faktor nákupu bytov za účelom zhodnotenia peňazí.
Rozšírenie ponuky však prinesie kvalitu pre zákazníka. Aj napriek silnému dopytu totiž mnohí developeri už teraz ponúkajú väčšinu platieb po kolaudácii bytu, v cene je pri drahších bytoch samozrejmosťou klimatizácia, inteligentné vetranie, pripojenie na internet, integrovaný bezpečnostný systém a ďalšie vymoženosti. V čase širšej ponuky bude musieť takto šperkovať svoje byty každý developer, ktorý bude chcieť vytvoriť lepšiu pridanú hodnotu. Kvalitnejší bude musieť byť aj marketing, ktorému udal smer práve predaj Kolosea, kde si ľudia môžu svoj byt „ohmatať a predýchať“.
Podobný vývoj možno očakávať aj v slovenských regiónoch. Tam, kde je práca, bude o byty záujem a bude sa aj stavať. Tam sa do nich oplatí aj investovať, pretože nebude ťažké zhodnotiť ich a predať. Kde práca nie je, tam to pôjde pomalšie, prípadne nejaký čas vôbec, kým sa lokalita nerozhýbe. Najlepšou ilustráciou je porovnanie Kysuckého Nového Mesta a Veľkého Krtíša. V prvom okresnom meste stojí trojizbový byt milión, v druhom ho možno kúpiť za dvestotisíc korún.
