Slovenský trh s bývaním smeruje k štandardnému stavu. Konštatovanie sa povrchnému pozorovateľovi pomerov môže zdať nelogické, detailný pohľad však ukáže, že neklame. Kým na východe a v strede Slovenska ceny prudko stúpajú, západ vystrašilo zastavenie rastu a dokonca aj občasný pokles cien v horších regiónoch.
Obidva trendy smerujú k štandardu. V menej rozvinutých regiónoch trh s bytmi donedávna takmer stál. Z dôvodu vysokej nezamestnanosti a slabého dopytu sa ceny pohybovali na veľmi nízkych úrovniach okolo 15-tisíc Sk/m2, v malých mestách s vysokou nezamestnanosťou však aj pod 5-tisíc Sk/m2.
Za takéto ceny bolo bytov na predaj málo, ich vlastníci si ich radšej nechávali, čakajúc na lepšie ponuky. Nízke ceny starších bytov nepriťahovali do miest developerov nových bytov, pretože pri cenách stavebných prác okolo hranice 20-tisíc Sk/m2 by boli novopostavené byty nepredajné.
Súčasný prudký rast cien v regiónoch Prešova, Banskej Bystrice, Nitry i v menších mestách sú teda iba dobiehaním zaspatého obdobia. Ceny starších bytov sa tak dostávajú na reálnu úroveň, koľko by v súčasnosti stála ich výstavba mínus primeraná zľava oproti cenám nových bytov za opotrebovanie a horšie vybavenie.
Na druhej strane sa rast v regiónoch, v ktorých bol v posledných rokoch veľmi prudký, začiatkom tohto roka výrazne spomalil, ba aj zastavil. Ide najmä o Bratislavu a okolie, Trnavu alebo Žilinu. Dôvodom môže byť zvýšenie ponuky nových bytov. Ak sa totiž cena starších sídliskových jednotiek ocitne tesne pod úrovňou nových, ľudia dajú prednosť novostavbe aj za cenu dlhšieho čakania na nasťahovanie.
Príval pribrzdí ceny
Štandard v podobe vyváženosti ponuky a dopytu však na seba nechá čakať ešte veľmi dlho. Dôvodom sú rýchly hospodársky rast, dostatok voľných prostriedkov v rukách obyvateľov, ale najmä ľahký a relatívne lacný prístup k úverovým zdrojom. Treba navyše uvážiť aj fakt, že na Slovensku často obývajú jeden byt dve rodiny, takže motivácia riešiť vlastné hniezdo je mimoriadne pálčivá. Tradičný záujem Slovákov o vlastníctvo obývanej nehnuteľnosti nedovoľuje rozvoj segmentu nájomného bývania, ktorý by ceny bytov pribrzdil tiež.
Dobrou brzdou cien starších bytov môže byť jedine príchod silných medzinárodných hráčov a vďaka tomu výrazné zvýšenie ponuky. Najmä v Bratislave sú takéto časy na dohľad – pripravujú sa obrovské komplexy. Vlna záujmu developerov už naplno zasiahla aj Košice, Žilinu, Banskú Bystricu, tatranský región alebo Trnavu. S rastom cien v menších mestách sa pripravujú veľké projekty aj tam. Vo Zvolene sa napríklad developerská skupina Opera chystá vybudovať 133335>polyfunkčný komplex v lokalite Čierne zeme so zhruba 350 bytmi.
Kým regióny sa tešia zo stoviek, Bratislava už počíta v tisícoch. Preteky o primát, kto prinesie na trh bývania štvorciferný projekt, sa blížia k cieľu. Ohlásených je ich viac. Ako prvý Bergamon – 1 200-bytový súbor medzi Mlynskými nivami a diaľničným obchvatom. Mal byť ďalším pokračovaním spolupráce B.S.R.-Ditec, overenej prvými biznis centrami na Prievozskej ulici. Napokon z nej zišlo. Projekt je od tohto roka 132959>v rukách portugalskej stavebnej skupiny Mota Engil, ktorá plánuje znížiť počet bytov a postaviť ho skôr polyfunkčne. Výstavba sa nezačne skôr ako o dva roky.
Ďalším je 121113>South City na južnom okraji hlavného mesta. Podľa developerskej firmy Cresco má byť lepším pokračovaním Petržalky, pričom ceny chce nastaviť tesne nad trhovými cenami bytov v panelákoch. V troch etapách, v spolupráci s írskou skupinou Quinlan Private, sa pripravuje desaťtisíc bytov, celkové finančné náklady na polyfunkčnú zónu majú vyliezť na 1,5 mld. eur.
Na opačnej strane Bratislavy smerom na Záhorie ohlásili veľké projekty viacerí investori. Najbližšie k realizácii je izraelská SL Group spolu so slovenskou Operou v Záhorskej Bystrici. Projekt 134250>Pod vŕškami s vyše 1 100 bytovými jednotkami má stáť takmer 200 miliónov eur. Viactisícové projekty sa plánujú medzi diaľnicou D2 a Devínskou Novou Vsou – jeden z nich chystá Penta v rámci polyfunkčnej 117364>zóny Port, druhý Opera ako 129709>Centrop Valley.
Tisícky bytov majú vyrásť aj na bývalom športovom letisku pri Vajnoroch, na poliach medzi diaľničným obchvatom a Letiskom M. R. Štefánika a v ďalších lokalitách. Prejdú však ešte roky, kým sa práce rozbehnú. Najnádejnejšie sa z hľadiska začiatku predaja a výstavby ukazujú práve South City a Pod vŕškami na Záhorí. V oboch prípadoch sa tento rok majú rozostavať cesty a vedenia, prvé domy možno do konca roka. Ostatné projekty sú skôr vo fáze projektovej prípravy než plánovania nástupu prvých bagrov.
Zato sa usilovne pracuje na staveniskách viacerých niekoľko stobytových domov, do ktorých sa obyvatelia majú nasťahovať ešte v tomto alebo začiatkom budúceho roku. Ide napríklad o Tri veže, Vienna Gate, Jégého aleju, Eden park, 135020>Obydick, Račany Bianco, komplex Hrachová, Trnavská, Cubicon, vežiak Krasovského či Tatra City. Byty sú až na výnimky vypredané – do predaja sa dostali často ešte za ceny okolo 50-tisíc Sk/m2 a toľko v súčasnosti stoja staršie byty v pôvodnom stave v priemerných bratislavských lokalitách.
Preteky
Množstvo nových lacnejších bytov však zatiaľ v hlavnom meste nie je titulková téma. Bratislavu 127742>uchvátil luxus. Vlaňajšok bol prvým rokom, keď sa na trh dostal väčší počet bytov so šesťcifernými cenami. Vyvinuli sa z toho iné preteky – kto bude najdrahší. Do polovice minulého roka na titul ašpirovali kolibské projekty Parkville a Brečtanka s cenou tesne pod stotisícovou hranicou. Potom sa do vedenia dostal nábrežný River Park od J&T na úrovni 155-tisíc Sk/m2. No začiatkom tohto roka unikol čelu pelotónu Ballymore so svojou Euroveou a s cenami nad 200-tisícovou hranicou.
Paradoxom nového rekordu bolo, že sa začali viac predávať mierne lacnejšie projekty. Predaj si však pochvaľuje aj Ballymore, podobne sa nesťažujú J&T, Orco, Grunt ani Hrivis so svojím projektom Inner City Residence na Dunajskej ulici (120- až 140-tisíc Sk/m2) alebo Tatra Residence, ktorá najdrahšie byty v petržalských vežiach predáva tiež nad stotisícovou hranicou. Zdá sa, že luxus Bratislavčanov priťahuje a majú na to, aby zaň zaplatili aj viac, ako je slušné. Developeri preto stavili na známu poučku, že najstabilnejšie sú pri cenových otrasoch práve luxusné nehnuteľnosti.
Rýchlo či opatrne
Takýto scenár sa očakával aj v iných slovenských mestách, zatiaľ však naň zjavne nedorástli. Žilinský „mrakodrap“ Amfiteater sa predával slabo, 121836>po odkúpení rodinou Slotovcov až toto leto ukáže, či dvestobytový komplex nebude úplným prepadákom. Cena od 40-tisíc Sk/m2 hovorí o výbornom pomere k súčasnej cene starších bytov v Žiline a sľubuje zlepšenie dopytu, hoci v metropole Považia je konkurencie dosť.
Svoje veľkoprojekty dostali aj Košice, najmä od britského Letterstonu 108387>na sídlisku Terasa. Z takmer štyristo bytov je už na trhu 270 s cenami od 53- do 75-tisíc Sk/m2. Realita odbytu ukáže, nakoľko sú ekonomicky rýchlo napredujúce Košice schopné nasať takýto balík bytov s vysokým štandardom. No zhruba stopercentný rast cien starších bytov za posledný rok svedčí o tom, že o záujem netreba mať obavy.
Z ďalších miest treba spomenúť silnú stavebnú aktivitu v Banskej Bystrici, ktorá však nemá dostatočné ekonomické opodstatnenie. Stovky nových bytov majú síce výrazne nižšie ceny ako v Bratislave, ale zákazníci sa pre ne budú hľadať ťažko. Aspoň pomôžu zastaviť prudké zdražovanie starších jednotiek, často v pôvodnom stave a v nezateplených domoch. Okrem Zvolena možno čulý stavebný ruch očakávať v ďalších ekonomicky silných centrách, ako je Prešov, Poprad, Trenčín, Nitra, ale aj Levice, Liptovský Mikuláš, Ružomberok, Sereď alebo Galanta.
Ilustračné foto - Vlado Benko
