Byt v Hainburgu a kopa nervov

Dlhé mesiace vybavovania, náklady a bývanie stále nevyriešené. To je zlý sen každého, kto sa pustí do získavania vlastnej nehnuteľnosti. V posledných rokoch sa veľa Slovákov zahľadelo do bývania „za kopčekom“ a nakupujú nehnuteľnosti v Rakúsku. Jedným z argumentov je, že aj keď je administrácia procesu náročná, trvá dlho a je drahá, prevody nehnuteľností sú dobre ošetrené a klient sa len musí ozbrojiť trpezlivosťou. Pani Elena, vysokoškolský pedagóg z Bratislavy, má inú skúsenosť. Neporiadnosť a neschopnosť môže rozkvitnúť aj „na Západe“. Pravidlá opatrnosti pri kúpe bývania, známe zo Slovenska, platia aj za hranicou.

Alles OK

Na jar tohto roka sa Elena prechádzala po mestečku Hainburg an der Donau asi desať kilometrov od Bratislavy, kde sa jej dávnejšie zapáčilo. Na internetovej stránke rakúskej realitky objavila ponuku malého bytu na jednej z hainburských ulíc. Cena bola lákavá – 30-tisíc eur. Maklér realitnej spoločnosti Raiffeisen Immobilien Vermittlung (RIV) jej vysvetlil, že na byt si banka uplatnila záložné právo, keďže jeho majiteľ neplatil hypotéku. Chcú ho rýchlo predať, aby sa im aspoň časť dlhu vrátila.

Byt sa jej zapáčil, a tak v apríli peniaze, požičané po rodine, zložila na účet rakúskeho právnika Ernsta Ehringfelda z Bruck an der Leitha, ktorého jej RIV odporúčal. Podľa rakúskych zákonov smie transakcie s nehnuteľnosťami a vklady do katastra robiť len právnik. Pred očami právnika teda podpísala kúpnu zmluvu so zadlženým majiteľom. Nie bez strachu. Na liste vlastníctva bola totiž 50-tisícová ťarcha v prospech Raiffeisen a ďalšia za vyše 2 700 eur v prospech dodávateľa energií, ktorému pôvodný majiteľ za byt neplatil. Tá pribudla v priebehu prípravy transakcie.

Raiffeisen Bank však podľa slov pani Eleny súhlasila, že za 30-tisíc sa svojich nárokov vzdá a právnik sľúbil, že všetko vybaví aj s druhým veriteľom. Čoskoro tak bude mať Slovenka na liste vlastníctva iba svoje meno. „Bála som sa. Aj preto, že neviem dobre po nemecky a všetkému som nerozumela. Ale podobne ako maklér, aj právnik ma uisťoval, že sa nič nemôže stať, zárukou je Raiffeisen,“ spomína pani Elena. Veď ide o jednu z najväčších rakúskych bánk a matku slovenskej Tatra banky. Po podpise zmluvy dostala aj kľúče od bytu a mohla sa nasťahovať. Je to vraj iba technická transakcia, všetko je dohodnuté. Na dôkaz, ako si Raiffeisen váži svojich klientov, si domov niesla darček od makléra – fľašu vína s logom banky.

Prešlo niekoľko mesiacov. Pani Elena si byt dala trochu do poriadku a zabývala sa. V lete však list vlastníctva stále nebol a maklér s právnikom len vyzývali na trpezlivosť. Koncom septembra potom Elena dostala nečakaný list. Právnik jej s ľútosťou oznamuje, že na majetok predávajúceho súd vyhlásil konkurz a keďže sa dovtedy byt nepodarilo zbaviť záložných práv, nemohol ho vložiť do katastra na jej meno. Listom sa vzdáva jej zastupovania v prípade a vyzýva ju uviesť číslo účtu, na ktoré jej vráti u neho uloženú kúpnu cenu. O ďalších zhruba 2500 eurách, ktoré u neho zložila na poplatky katastru a jeho vlastný honorár, sa nezmieňuje.

Nichts OK

Slovenka sa obrátila na makléra RIV, s ktorým aj dovtedy pravidelne komunikovala a žiadala vysvetlenie. Ten zorganizoval stretnutie s riaditeľom Raiffeisen Bank Bruck-Carnuntum, na ktorom sa zúčastnil aj spolupracovník TRENDU. Až počas tohto stretnutia v polovici októbra Elena celkom prenikla do problému s jej bytom. Dozvedela sa, že banka ani realitná spoločnosť RIV jej už pomôcť nedokážu, keďže sa byt kvôli nedohode veriteľov dostal do konkurznej podstaty. Ak ho chce predsa len získať, musí sa oň uchádzať u správkyne konkurznej podstaty vo Viedni. Tá ho predá za najvyššiu ponúkanú cenu a nikde nie je záruka, že práve pani Elene.

Kto je za vzniknutý problém vinný, na tom sa zástupcovia Raiffeisen Bank a RIV zhodnúť nedokázali. Dohodnuté uvoľnenie záložných práv vraj zlyhalo hlavne pre tvrdohlavosť dodávateľa energií, firmy Tüchler Bühnen- und Textiltechnik GmbH. Otázky TRENDU však takmer dohnali bratov zo skupiny k vzájomnej hádke pred zákazníčkou – maklér RIV mal zjavne inú predstavu o ústretovosti banky pri hľadaní riešenia pre pani Elenu. Raiffeisen Bank podľa mailovej komunikácie medzi maklérom a právnikom, ktorú má TREND k dispozícii, bola ochotná ustúpiť až k zníženiu výťažku zo svojho záložného práva na 28-tisíc eur, ďalej už nie.

Riešenie dlhé mesiace trvajúceho problému stále nie je jasné. RIV síce pani Elene ponúkla, že zabezpečí získanie bytu cez pôvodného právnika, tomu však už klientka neverí. Cez svojho nového rakúskeho právnika sa obrátila na správkyňu konkurznej podstaty. Dúfa v šťastný koniec príbehu, že byt, ktorý ju už dlho volá paňou, kúpi za svojich 30-tisíc eur od nej. „Dúfam, že to už konečne vyjde, lebo v Hainburgu sa mi páči,“ vysvetľuje. „Ale je to už druhý raz, čo som sa pri kúpe bytu v Rakúsku dostala do problémov. Prvý raz som si s realitkou dohodla cenu a keď som si vybavila hypotéku, zmenili sumu na vyššiu, takže som od kúpy odstúpila.“

Šéf viedenskej centrály RIV Christoph Petermann celkom nechápe, prečo má zákazníčka pocit, že neurobili všetko preto, aby sa transakcia podarila. Maklér podľa jeho slov nemôže vedieť, či nehnuteľnosť neskrýva nejaké ďalšie záložné právo, skôr sa treba pýtať, či si splnil svoje informačné povinnosti právnik a pôvodný majiteľ nehnuteľnosti. Zdôrazňuje, že podnikli všetko, aby veriteľov priviedli k dohode. Ústretovo však napriek tomu pani Elene ponúkajú ako odškodnenie vrátenie provízie za sprostredkovanie vo výške 1 440 eur, aby jej vynahradili preskákané nepríjemnosti. Banka Raiffeisen sa napriek prísľubu k otázkam o prípade do uzávierky TRENDU nevyjadrila, podobne mlčí aj právnik z Brucku.

Realitka dohliada na právnika

Prípady, keď sa za lákavou cenou nehnuteľnosti skrývajú nevyriešené dlhy a záložné práva, sa stávajú všade, aj na Slovensku. Rozdiel oproti Rakúsku je v tom, že čistotu listu vlastníctva preveruje pred transakciou realitná kancelária, ktorá často sprostredkuje aj odovzdanie kúpnej ceny. Pre zabezpečenie bezproblémovej transakcie sa však odporúča vinkulovať peniaze v banke, ktorá ich predávajúcemu vydá až po úspešnom vklade nehnuteľnosti do katastra na meno nového majiteľa.

Pri kúpe nehnuteľnosti v Rakúsku sa však klienti často spoliehajú, že ak prípad prevezme právnik, nič nekalé sa stať nemôže. Neporiadnosť a nedôslednosť sa však môže objaviť aj tam, a ak sa skombinuje so slabými jazykovými znalosťami, neznalosťou právneho prostredia a prílišnou dôverou klienta, môže to skončiť vážnym sklamaním. Klient síce nepríde o kúpnu cenu, uloženú na účte právnika, vyrobí si však náklady za poplatky, cestovanie, komunikáciu s inštitúciami, niečo stojí aj stratený čas a prípadné zbytočné úpravy nehnuteľnosti.

Slovenské služby

Nehnuteľnosti v Rakúsku nepredáva veľa slovenských realitných kancelárií, tie veľké sa tomu snažia skôr vyhnúť. Je častejšie, že na Slovensku svoju ponuku inzerujú rakúske realitky z Hainburgu alebo Neusiedlu. Slovenské agentúry ponúkajú hlavne byty a domy, ktoré v Rakúsku stavajú slovenské developerské firmy.

Maklérka Iveta Holubicová z realitnej spoločnosti Mitan, ktorá predáva napríklad domy v rakúskej prihraničnej obci Edelstal hovorí, že vklad do katastra a kúpne zmluvy im zabezpečuje rakúsky právnik. Ten má na starosti vybaviť všetko, čo treba, keďže obchod sa musí riadiť rakúskym právom. Pre slovenských klientov zmluvy podľa jej slov prekladajú do slovenčiny, aby im porozumeli.

Článok vyšiel v rámci témy o nedostatkoch pri kúpe bytu v aktuálnom TRENDE 2/2013.

Tlačený TREND na webe, kniha ako darček a ďalšie: Deväť dôvodov, prečo si predplatiť časopis TREND.