Prerábky kancelárií na byty sú trendom v developmente

Z prestavby kancelárií na byty sa v dnešnej dobe stáva nový trend, ktorý sa veľmi jednoducho prisudzuje dôsledkom práce z domu a pandémii. Počas nej sa developeri narýchlo presúvali k rôznym alternatívam, ako trh držať nad vodou a svoj biznis v obrátkach.

Aj po odznení pandémie nového koronavírusu je však návrat zamestnancov do administratívnych priestorov veľmi vlažný, čo núti nielen menších developerov z oblasti komerčných a office nehnuteľností preorientovať sa na segment, v ktorom je dopyt trvalo silný. A to aj napriek hroziacej recesii.

Dnes je o nové kancelárie stále pomerne vysoký záujem, no na zmeny na trhu doplácajú najmä staršie budovy. Ich potenciál možno naplniť ich prerábkou na byty. Projekt tohto druhu nedávno avizoval niekdajší zakladateľ portálu Azet a dnes podnikateľ aj v oblasti realít Milan Dubec. Ten sa s viacerými projektami vrátil do Žiliny, kde najnovšie avizuje prestavbu administratívnej budovy na rezidenčné jednotky.

Podnikateľ chce v širšom centre Žiliny so svojou developerskou skupinou Reinoo prestavať za 12,5 milióna eur staršiu administratívnu budovu s ôsmimi nadzemnými podlažiami na byty. Upravený projekt s názvom Rezidencia Bôrik ponúkne viac ako stovku bytov a takmer dve desiatky apartmánov aj retailové priestory.

Takzvaný redevelopment má v niečom potenciál. O podobné projekty sa usiluje v Bratislave napríklad spoločnosť Strabag.

„O úspechu vždy rozhoduje kvalita projektu, lokalita, ale aj aktuálna situácia na trhu. Všeobecne sa však dá povedať, že redevelopované pojekty sú konkurencieschopné,“ potvrdzuje v rozhovore pre TREND obchodný riaditeľ developerskej spoločnosti Immocap Martin Marko.

Je redevelopment office priestorov na byty ekonomicky udržateľný a ziskový?

Redevelopment vnímame ako kompletnú zmenu funkcie objektu, keď sa napríklad z administratívnej budovy prestavbou vytvorí bytový dom. Pri uvažovaní o takejto zmene si treba položiť dve základné otázky. Je projekt realizovateľný z pohľadu územného plánu? Umožňuje samotná stavba konštrukčne a dispozične zmenu funkcie? Hľadanie odpovedí musí vychádzať z faktu, že už základné parametre pre administratívne priestory a rezidencie sú diametrálne odlišné. Prestavba pôvodne administratívnej budovy na novú funkciu je preto pomerne zložitá a aj samotný zámer je po technickej stránke komplikovaný.

Pracujete v prípade niektorého kancelárskeho priestoru s podobným plánom?

Sústredíme sa na výstavbu nových projektov a momentálne nedisponujeme žiadnym projektom, kde uvažujeme o redevelopmente.

V čom môžu byť pre developerov, ale následne aj klientov takpovediac skryté problémy, ak uvažujú developeri o redevelopmente alebo klienti o ich kúpe?

Každá staršia budova má svoje limity, ktoré treba zohľadniť. Takýmto úskalím môže byť história budovy, jej prevádzka, ale napríklad aj samotná dispozícia, ktorá ovplyvní dostatok denného svetla, hĺbku priestorov, jadrá, stupačky a podobne. To všetko sú faktory, ktoré treba preveriť a zistiť či je projekt redevelopmentu realizovateľný. Podobná situácia je aj s parkovacími kapacitami. Staršie budovy majú historicky nižší počet parkovacích miest. Rovnako aj nové administratívne projekty majú miest menej, než si vyžadujú rezidenčné projekty. Do tretice je to v developmente nesmierne dôležitý faktor – lokalita. Miesto by malo byť vhodné na bývanie, s dostupnými službami, občianskou vybavenosťou a kvalitnými verejnými priestormi. Jednoducho povedané, malo by byť konkurencieschopné. Preto hrá lokalita celkom dôležitú rolu.