Banky na bytoch zarobia dvakrát

Slovenské banky financujú bývanie veľmi rady. V konkurenčnom boji o rezidenčné projekty sa prebíjajú výhodnejšími ponukami pre developerov. Ak ho získajú, majú veľkú šancu nabrať ďalšie desiatky dlhodobých klientov z radov záujemcov o nový byt. Šanca predať hypotéku je totiž vyššia, ak ide o bývanie v dome, ktorý banka projektovo financovala.

Minulý rok banky financovali výstavbu takmer tretiny všetkých bytov. Najviac sa činila Slovenská sporiteľňa, ktorá si do portfólia pridala takmer tisícdeväťsto bytov. Viac ako druhá Tatra banka a tretia UniBanka dohromady.

Na bytové projekty vlani smerovalo osem miliárd korún, tretina všetkých projektových úverov na nehnuteľnosti. Riziko je malé. Keďže dopyt po novom bývaní je obrovský, developeri nemajú problém s odbytom, a teda ani so splácaním úveru.

Prístup bánk k rezidenčnému biznisu sa zmenil v posledných pár rokoch. V minulosti banky posudzovali projekty mimoriadne prísne, od developera požadovali výrazný podiel vlastných peňazí, silné zabezpečenie.

No konkurencia urobila svoje. Kým veľké komerčné projekty boli doménou silnej trojky, HVB Banky Slovakia, Tatra banky a Slovenskej sporiteľne, do rezidenčného segmentu vstúpili i menšie finančné ústavy.

Minuloročná intenzita bytovej výstavby predstavuje 2,76 bytu na tisíc obyvateľov. Podstatne viac sa stavia v Česku či v Poľsku. O Španielsku a Írsku, ktoré zažívajú rezidenčný boom, nehovoriac.

Vďaka tomu sa podmienky pre developerov výrazne zmäkčili. Namiesto 30 percent vlastných zdrojov im stačí pätnásť. A banky sú ochotné financovať aj kúpu pozemku.

Pravda, ani v súčasnosti si banky netrúfnu úverovať hocijaký projekt. Každý zámer dôkladne analyzujú. Všímajú si nastavenie nákladov a výnosov, referencie developera. A, samozrejme, lokalitu, v ktorej sa majú byty stavať.

Práve od nej závisí úspech či neúspech projektu. Dopravné napojenie, kvalita bývania, okolie, demografická skladba, dostupnosť služieb hrajú takisto rolu.

Dôležitý je marketing, spôsob predaja a načasovanie. Banky poskytnutie úveru podmieňujú aj istým percentom zazmluvnenosti bytov ešte pred dokončením projektu.

V súčasnosti sa splatnosť developerských úverov na bytové projekty pohybuje na úrovni 24 mesiacov. Sektor očakáva, že sa bude predlžovať. „Bude treba viac času po kolaudácii na predaj bytov,“ predpokladá vedúca oddelenia projektového financovania a syndikácií Tatra banky Slávka Nagyová. Myslí si, že developeri budú predaj bytov pred dokončením obmedzovať, lebo za hotovú rezidenciu si budú môcť vypýtať viac.

Podstatný benefit pre banku je požičiavanie peňazí obyvateľom túžiacim po novom domove. Viac než dve tretiny všetkých hypoték poskytne financujúca banka.

„Banka má projekt pod kontrolou a klientovi vie ponúknuť jednoduchšie získanie a správu úveru,“ zdôrazňuje riaditeľ odboru financovania nehnuteľností HVB Bank Slovakia Ľuboš Čema. Na mysli má napríklad odpustenie poplatkov za poskytnutie úveru či znalecký posudok, prípadne zvýhodnenú úrokovú sadzbu. A bezproblémové ručenie kupovanou nehnuteľnosťou, keďže banka byt pozná.

Kto je kto v rezidenčnom developingu

Na trhu výstavby bytov pôsobí podstatne viac hráčov ako v oblasti komerčných realít. I keď prostredie sa postupne štandardizuje. Referencie a značka sa stávajú čoraz dôležitejšou súčasťou rezidenčného biznisu. A lokálnym firmám nastupuje konkurencia spoza hraníc.

Časť developerov prišla do realitnej brandže z iných odvetví. Do zámerov zhodnotiť zarobené milióny investíciou do bytového projektu ich pred pár rokmi nalákali dvojciferné marže.

Napríklad pôvodne softvérová spoločnosť Asset cez dcérsku spoločnosť East-West Development zastrešuje bytový komplex Rozadol v Bratislave a dva tucty rekreačných rodinných domov v Donovaloch. V info-komunikačnej brandži začínal spolumajiteľ Ditecu Peter Lukeš, ktorého CW Invest riadi projekt rodinných domov v Čiernej Vode blízko hlavného mesta.

Rozsiahle ambície v biznise s novými bytmi netají finančná skupina J&T. Popri kanceláriách sa orientuje na vznikajúci segment luxusných rezidencií. Vo svojej vlajkovej lodi River Park a v karloveskom ramene na bratislavskom nábreží Dunaja postaví niekoľko stoviek apartmánov. O bývanie vysokého štandardu sa zaujíma aj HB Reavis, ktorý má za sebou niekoľko úspešných komerčných projektov.

Silným hráčom s domácim pasom sa plánuje stať Cresco Development, ktoré spolupracuje s globálnym Quinlanom. Developerský kolorit dopĺňa armáda malých a stredne veľkých firiem, ako sú Bytoč, Martinák či VAV Invest.

Do biznisu s novými bytmi sa viac ako doteraz chcú vrhnúť stavebné firmy, ktorým sa už zunovalo byť „len“ dodávateľom prác pre developerov. Najďalej sa dostal bratislavský ZIPP, ktorý prvý bytový dom vo vlastnej réžii dokončil pred piatimi rokmi.

Po Bratislave sa odvážil sa aj do regiónov, nedávno dokončil sedemdesiat bytov v Poprade. Ďalší hráč, Sibamac Bratislava, zasa prostredníctvom dcérskej spoločnosti buduje tristobytový projekt vo Svätom Jure.

Niekoľko rokov sa developmentu venujú Reding, Otyk Invest či Hílek. Pridala sa i slovenská odnož koncernu Skanska. A do nového biznisu sa púšťa stavebná jednotka Doprastav, ktorá vlastní jedného z najväčších českých developerov Metrostav.

Práve z Česka pribúda domácim podnikateľom najviac konkurentov – Sekyra Group, Geosan, Finep. Už dlhšie sa na Slovensku etabluje francúzsko-česká Orco Group, ktorá v Bratislave pripravuje luxusný obytný súbor Parkville.

Najväčšou rybou spomedzi zahraničných developerov je írska spoločnosť Ballymore Properties, ktorá v hlavnom meste stavia nábrežnú štvrť Eurovea.

Ilustračné foto – Andrej Balco