Analytik vidí na koniec ťažkých čias. Úrokové sadzby by teoreticky mohli ísť dole v roku 2024

Hypotekárny trh je rovnako ako iné finančné trhy momentálne neistý. No bývať sa musí aj v ťažkej dobe. Uvedomuje si to každý, kto sa práve teraz rozhoduje pre kúpu bytu či stavbu vlastného domu.

Do konca roka zostávajú niečo cez dva mesiace. Na mieste je tak otázka, či sa treba poponáhľať a zobrať si hypotekárny úver ešte v roku 2022, alebo toto vážne rozhodnutie odložiť do budúceho roka, keď sa situácia aspoň mierne vyjasní.

Rovnako tak je pre už existujúcich hypotekárnych klientov dôležité vedieť, že ak im zakrátko skončí fixácia, či rýchlo predlžovať dobu pevnej sadzby úveru, alebo sa im oplatí počkať, prípadne preniesť úver do inej banky a vyjednať si lepšie podmienky.

Tie najnaliehavejšie otázky v oblasti hypotekárnych úverov zodpovedal pre TREND finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko Marián Búlik.

Čo by ste odporučili ľuďom, ktorí už majú hypotéku a do konca fixácie im zostáva pol roka? Mali by predlžovať fixáciu vo svojej banke alebo radšej vyčkať?

Komu končí fixácia o pár mesiacov, tomu radím zvážiť refixovanie hypotéky čím skôr. Rast úrokov totiž bude pokračovať nielen do konca roka, ale až do momentu, kedy Európska centrálna banka zastaví zvyšovanie základného úroku. Prípadne sa rast úrokov môže zastaviť v momente, keď bude trh na základe signálov presvedčený, že zvyšovanie končí a v dohľadnej dobe by, naopak, mohli sadzby klesnúť. Obe možnosti sú však zatiaľ v nedohľadne.

Inflácia v celej eurozóne naďalej rastie a od nového roka hrozí ďalší cenový šok kvôli cenám energií. Aj keď Európska komisia prišla s návrhom na pohyblivý cenový strop, ktorý má potenciál do istej miery tlmiť rast ceny energií zemného plynu, situácia ani po jeho zavedení nebude zďaleka stabilná. A opätovným zhoršením situácie hrozí napríklad možné kompletné odstavenie dodávok plynu z Ruska. Ten síce tvorí už len približne 15 percent spotreby, ale aj výpadok tohto podielu môže skomplikovať situáciu, nehovoriac o negatívnom psychologickom vplyve na trhy.

Fakt, že ďalší rast úrokov hypoték je nevyhnutný, dokladá aj cena štátnych dlhopisov, ktorá je vyššia ako ponúkané úroky hypoték. Slovensko naposledy predalo 10-ročné dlhopisy za 4,08 percenta, čo je vyššie percento ako má väčšina komerčných bánk v tejto fixácii. To je nenormálny stav, ktorý nie je dlhodobo udržateľný.

Čo odporúčate ľuďom, ktorí majú zafixovaný úver ešte na tri roky a vyššie?

Pre rok 2024 už ECB opatrne predpokladá pokles inflácie k cieľovej hranici dvoch percent. Ak by sa vývoj ekonomiky aj inflácie ukazoval v závere budúceho roka pozitívne, trhy by tento signál pravdepodobne predčasne preniesli aj do nižšej ceny peňazí na medzibankovom trhu. To znamená, že v roku 2024 by teoreticky mohli ísť úrokové sadzby dole. Otázne však zostáva, z akej úrovne budú klesať. Je totiž vysoko pravdepodobné, že ECB do konca budúceho roka zdvihne základnú úrokovú sadzbu ešte aspoň dvakrát. To znamená, že úroky hypoték by sa mohli dostať niekde na úroveň štyroch až 4,5 percenta. A ak by aj v roku 2024 klesali, tempo poklesu nebude pravdepodobne prudké.

Kto si nedávno bral hypotéku s trojročnou fixáciou so sadzbou okolo 2,5 percenta, nemal by na ňu v dohľadnej dobe siahať. Ak by sa o rok či dva situácia vyvinula priaznivo a ponúkala sa možnosť refixovať na nižšiu sadzbu, treba si urobiť prieskum a refinancovať úver vo vlastnej alebo inej banke.

Takže teraz refinancovanie neodporúčate?

Refinancovanie dáva zmysel len vtedy, ak môže klient získať nižšiu úrokovú sadzbu ako má. Do úvahy však rozhodne treba vziať aj poplatky s tým súvisiace, predovšetkým cenu znaleckého posudku (ak je potrebný) a poplatok za splatenie hypotéky (ak ho nová banka nepreplatí). Je však dosť pravdepodobné, že pre väčšinu klientov na trhu toto riešenie nakoniec zmysel dávať nebude.