Najčastejšie siahajú vlastníci domov po kombinovanom systéme financovania z vlastných zdrojov a úverom či nenávratným príspevkom. Celá obnova však môže byť oddialená, ak sa o spôsobe financovania nedohodnú aspoň dve tretiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Aké možnosti majú?
Vlastné zdroje vlastníkov bytov a nebytových priestorov
Tieto zdroje sa postupne kumulujú vo fonde prevádzky, údržby a opráv alebo vzniknú jednorazovým vkladom. Podľa autorizovaného stavebného inžiniera Karola Ferenčíka by mala predstavovať minimálna tvorba fondu opráv 0,7 až 1,0 eur/m2 pre základný rozsah obnovy, ktorým je zateplenie odvodového plášťa a strechy, prípadne odstránenie systémových porúch.
Táto suma podľa dlhoročnej praxe obvykle umožňuje splácanie úveru a súčasne pokrýva bežné prevádzkové náklady, ktoré je nevyhnutné hradiť z fondu opráv. Pri požiadavke na rozsiahlejšiu obnovu (výťahy, rozvody tepla, vody, plynu, kanalizácie, elektro či obnova interiéru) je však nutné počítať s vyššou tvorbou fondu na úrovni 1,20 až 1,50 eur/m2. S tvorbou fondu je potrebné začať skôr, aby bolo možné vlastné prostriedky naakumulovať.
Je výnimkou natrafiť na bytový dom, ktorý disponuje takou veľkou finančnou čiastkou, akú si komplexná obnova žiada. S výškou tvorby fondu vlastníkom najlepšie poradí správca bytového domu. Pri úvahách o tvorbe fondu a dopadoch na vlastníkov je tiež vhodné preveriť si možné úspory z úhrad na vykurovanie. V závislosti od cien energií a spôsobu vykurovania v konkrétnom dome môžu úspory dosiahnuť významné hodnoty. Úspory energie musia podľa podmienok Štátneho fondu rozvoja bývania dosiahnuť minimálne 35 % oproti pôvodnému stavu (bez čiastkových úprav objektu). U starších domov úspory energie na vykurovanie bežne presiahnu 50 %.
Štátna podpora
Podpora Štátneho fondu rozvoja bývania (ŠFRB)
ŠFRB má prostriedky každoročne vyčlenené zo štátneho rozpočtu. Takže aj získanie podpory z fondu má svoje obmedzenia a úver môže byť priznaný len pre tie žiadosti, ktoré spĺňajú pomerne prísne kritéria. Úroková sadzba úveru je však veľmi výhodná a poskytuje sa na dlhé obdobie. Pri každom programe podpory je však zachovaná podmienka spolufinancovania z ďalších zdrojov.
Ak vlastníci bytov plánujú dva z druhov obnovy bytového domu, platí vždy nižšia z pridelených úrokových sadzieb, v prípade troch a viac druhov obnovy sa najnižšia úroková sadzba znižuje ešte o 0,5 %, takže je možné získať úver aj s 0 % úrokovou sadzbou. Žiadosti o úver možno na ŠFRB podávať od 15.1. 2014 do 31.10.2014.
1. Zatepľovanie bytových domov (skolaudovaných do 31.12.2001)
Ak sa rozhodnete pre túto formu financovania, pripravte sa, že budete musieť predložiť množstvo dokladov a splniť mnohé podmienky. Nové žiadosti môžu začať podávať správcovia či zástupcovia vlastníkov bytov na ŠFRB vždy od 15.1. Kvôli obmedzeným financiám sa odporúča podať žiadosť na ŠFRB čo najskôr. Fond v závere roka pripravuje tzv. konzultačný týždeň, kedy sa žiadatelia môžu prísť poradiť a informovať o postupoch. O termínoch konzultácií informuje fond na svojej webovej stránke.
Ak si zažiadate o úver od ŠFRB, za predpokladu splnenia všetkých podmienok a disponibilných finančných zdrojov by mal byť úver schválený najneskôr do troch mesiacov. Nakoľko ŠFRB disponuje obmedzeným množstvom financií vyčlenených zo štátneho rozpočtu, môže sa stať, že na žiadanú obnovu už nebude mať dostatočné množstvo financií. Fond informuje takýchto žiadateľov, že žiadosti neprechádzajú do ďalšieho roka. Všetky žiadosti, ktoré nie sú kryté rozpočtom na daný rok sa koncom roka vrátia a žiadateľ si po aktualizovaní dokladov môže podať žiadosť znovu v ďalšom roku.
V rámci účelu zatepľovania možno poskytnúť podporu zo ŠFRB na komplexné zateplenie bytovej budovy, čo znamená, že okrem zateplenia obvodového plášťa sa musia vymeniť aj otvorové výplne spoločných priestorov a zatepliť strešné konštrukcie, ako aj stavebné konštrukcie nad suterénom.
Informácie pre žiadateľa
- podpora vo výške 75 % z obstarávacej ceny zateplenia,
- lehota splatnosti úveru maximálne 20 rokov,
- úroková sadzba vo výške 1,5 %
- maximálna výška 85 € / m2 zatepľovanej plochy bytového domu.
2. Odstránenie systémovej poruchy bytového domu
Túto štátnu podporu získajú vlastníci bytov na odstránenie systémových porúch bytových domov. Podmienkou je uvedenie systémovej poruchy v zákone č. 150/2013 o Štátnom fonde rozvoja bývania, konkrétne v prílohe č. 2.
Informácie pre žiadateľa
- podpora vo výške 75 % z obstarávacej ceny,
- lehota splatnosti úveru maximálne 20 rokov,
- úroková sadzba vo výške 1 %
- maximálna výška 70 eur/m2 podlahovej plochy bytu (minimálne 30 € / m2 podlahovej plochy bytu).
Vlastníci bytov môžu ŠFRB požiadať aj o úver na financovanie výmeny alebo modernizácie výťahu, výmenu spoločných rozvodov plynu, elektriny, kanalizácie, vody a tepla, ako aj vybudovanie bezbariérového prístupu do bytov, prípadne modernizáciu bytového domu. Tieto úvery sa líšia výškou úrokovej sadzby a maximálnou výškou poskytnutého úveru. Pozrite si kompletný zoznam podpôr.
3. Program JESSICA
JESSICA je forma podpory z prostriedkov Európskej únie určená na zatepľovanie bytových domov v mestských oblastiach, ktorými sa zlepšia tepelnotechnické vlastnosti budovy a preukáže sa zníženie potreby tepla na vykurovanie min. o 35 % oproti výpočtovo určenej potrebe tepla na vykurovanie pred zateplením.
Parametre úveru sú rovnaké ako má úver zo štátneho rozpočtu na zatepľovanie bytovej budovy, t.j. úroková sadzba je 1,5 %, lehota splatnosti 20 rokov a úroveň podpory môže dosiahnuť 75 % z oprávnených nákladov.
Úver od Slovenskej záručnej a rozvojovej banky (SZRB)
SZRB poskytuje priamy úver na obnovu bytového fondu pre spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov, zastúpených správcom bytového domu. Na schválenie úveru a jeho zabezpečenia je potrebná dvojtretinová väčšina hlasov všetkých vlastníkov.
Poskytuje sa až do výšky 100 % projektových nákladov a zameriava sa na obnovu bytového domu, najmä opravy, modernizácie a rekonštrukcie spoločných častí, zariadení a príslušenstva bytových domov. Úver sa poskytuje maximálne na obdobie 15 rokov. Minimálna výška je 16 500 € na bytový objekt a maximálna výška 13 500 € na bytovú jednotku.
Poskytovanie bankových záruk za úvery od SZRB
Účelom tejto podpory je vytvorenie podmienok pre obnovu bytového fondu, vrátane zlepšenia jeho energetickej hospodárnosti. SZRB poskytuje záruku na úver až do výšky 100 % istiny úveru. Podmienkou je minimálna výška úveru na jeden byt na úrovni 235 € a maximálna výška 10 000 €. Lehota platnosti bankovej záruky je 10 až 15 rokov.
V prípade zlepšenia energetickej hospodárnosti bytového domu znížením potreby tepla na vykurovanie minimálne o 20 % oproti výpočtom pred obnovou je stanovená maximálna výška úveru na jeden byt na 14 000 € a bankovú záruku je možné poskytnúť až na 20 rokov.
Nenávratné príspevky
Dotácie od Ministerstva dopravy, výstavby a regionálneho rozvoja SR
Vlastníci bytov so systémovou poruchou bytového domu majú možnosť požiadať o nenávratnú dotáciu na odstraňovanie systémových porúch. Týka sa iba niektorých presne určených porúch bytových domov. Zoznam druhov systémových porúch, ako aj povinný spôsob ich odstránenia je uvedený v zákone č. 443/2010 o dotáciách na rozvoj bývania.
Existenciu systémovej poruchy musí preukázať odborný posudok, vypracovaný autorizovanou osobou. Financovanie odstránenia systémovej poruchy možno zabezpečiť viacerými spôsobmi. Buď úplne z vlastných zdrojov alebo v kombinácii dotácia + vlastné zdroje, dotácia + vlastné zdroje + úver z komerčnej banky, vrátane úveru zo stavebnej sporiteľne alebo dotácia + úver z komerčnej banky.
Vlastníci môžu získať dotáciu do výšky 30 a 50 % oprávnených nákladov. Dotáciu na odstránenie systémovej poruchy nie je možné poskytnúť, ak by úver z prostriedkov ŠFRB mal slúžiť súčasne s dotáciou na spolufinancovanie odstránenia systémovej poruchy. Žiadosti sa podávajú v termíne od 15. januára do 28. februára príslušného kalendárneho roku.
Komerčné úvery
Úver zo stavebnej sporiteľne
Ďalšou možnosťou financovania je úver zo stavebných sporiteľní. Je vhodné, ak už majú spoločenstvá vlastníkov bytov alebo správcovia uzatvorené stavebné sporenie a pripravujú si tak finančné prostriedky na čerpanie stavebného úveru. Nie je to ale podmienka, aj bez predchádzajúceho sporenia im vie poskytnúť stavebná sporiteľňa medziúver na okamžité financovanie ich potrieb.
Pri medziúvere sa úroky v najväčšej stavebnej sporiteľni na Slovensku – v Prvej stavebnej sporiteľni pohybujú od 4,49 % do 5,99 %, resp. pri akcii platnej do konca augusta začínajú od 1,59 %, pričom táto sadzba je garantovaná na 2 roky. Pri stavebnom úvere sa úroky pohybujú od 2,9 % do 6 % ročne. Stavebné sporiteľne, oproti väčšine komerčných bánk, spravidla garantujú úroky počas celej doby splácania úveru. Úver zo stavebnej sporiteľne musí schváliť dvojtretinová väčšina vlastníkov bytov v dome.
Úver od komerčnej banky
Banky ponúkajú špeciálne úverové produkty na zatepľovanie bytových domov. Výška úveru je závislá od tvorby fondu opráv a preto je výška úveru obmedzená. Treba sa vyhnúť rizikovým formám ručenia. Na komerčný úver sa ručí Fondom prevádzky, údržby a opráv. Banka poskytujúca úver určí minimálnu výšku jeho mesačnej tvorby.
Ďalšou možnosťou v minulosti bolo využitie úveru z komerčných bánk s využitím úverovej linky na podporu rozvoja energetickej efektívnosti na Slovensku. Prostriedky z programu SLOVSEFF II sú momentálne už vyčerpané. Vlastníci bytových domov však môžu požiadať o zvýhodnený úver na obnovu domu v rámci programu MUNSEFF, ktorý je zameraný na projekty energetickej efektívnosti v municipálnom sektore. Vlastníci prostredníctvom správcu môžu získať nenávratný grant až do výšky 20 % úverovej istiny v závislosti od podielu usporenej energie.
Ešte posledná rada na záver, ak sa rozhodnete obnoviť bytový dom, choďte radšej cestou komplexnej rekonštrukcie. Zateplite obvodový plášť i strechu, stropy nad pivnicami, vymeňte okná a dvere a dajte si vyregulovať vykurovaciu sústavu. Nezabudnite ani na sanáciu balkónov či lodžií. Vyhnete sa tak problémom so zárukou, rôznym použitým materiálom a technológiám.
V ďalšej časti nášho seriálu sa budeme venovať výberu zhotoviteľa stavby.
Autorka pôsobí v spoločnosti Bratislavský výškový servis, s.r.o.
