Otázka: Plánujem kúpiť rodinný dom a s majiteľom som sa dohodol na uzatvorení kúpnej zmluvy. Chcel by som však vedieť, čo všetko by mala kúpna zmluva obsahovať a na čo by som si mal dávať pozor.

Podľa § 588 Občianskeho zákonníka uzavretím kúpnej zmluvy vznikne predávajúcemu povinnosť predmet kúpy kupujúcemu odovzdať a kupujúcemu povinnosť predmet kúpy prevziať a zaplatiť zaň predávajúcemu dohodnutú cenu.

Zo zákonnej úpravy kúpnej zmluvy je možné dovodiť, že medzi povinnosti predávajúceho môžeme radiť aj povinnosť previesť na kupujúceho vlastnícke právo.

Podstatnými náležitosťami kúpnej zmluvy je určenie predmetu kúpy, kúpnej ceny a vyjadrenie záväzku predávajúceho odovzdať predmet kúpy a záväzku kupujúceho predmet kúpy prevziať a zaplatiť zaň predávajúcemu dohodnutú cenu. Bez podstatných náležitostí je takáto zmluva neplatná.

Kúpna zmluva je najbežnejší spôsob prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti a nadobudnutia vlastníctva k nehnuteľnosti.

Zmluva o kúpe nehnuteľnosti v tomto prípade by mala obsahovať:

1. Presné označenie zmluvných strán – predávajúceho a kupujúceho

a) Pri fyzických osobách – meno a priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, miesto trvalého pobytu.

b) Pri právnických osobách – obchodné meno, právna forma, IČO, sídlo, názov verejného registra a miesto zápisu vo verejnom registri, kde sú registrované, meno štatutárneho zástupcu.

2. Presné vymedzenie predmetu kúpy podľa katastrálneho zákona

a) Pri stavbách -  súpisné a orientačné číslo stavby, údaj o pozemku zastavanom stavbou uvedením jeho parcelného čísla, katastrálne územie a číslo listu vlastníctva, na ktorom je stavba evidovaná, popr. veľkosť spoluvlastníckeho podielu vyjadrená zlomkom k celku.

b) Pri pozemkoch – parcelné číslo, druh pozemku (napr. zastavané plochy a nádvoria, záhrady, ...), výmera, katastrálne územie, číslo listu vlastníctva, popr. veľkosť spoluvlastníckeho podielu vyjadrená zlomkom k celku.

3. Ťarchy, prípadne aj iné práva, ktoré viaznu na prevádzanej nehnuteľnosti, napr. právo prechodu

4. Kúpna cena  a spôsob jej úhrady

5. Podpisy predávajúcich musia byť úradne overené

6. Zmluva musí byť vyhotovená  najmenej v toľkých vyhotoveniach, koľko je účastníkov (manželia sa počítajú za 2) a ďalšie dve vyhotovenia pre potreby katastra.

Pri kúpe nehnuteľnosti je potrebné uvedomiť si jednu dôležitú vec, že majiteľom nehnuteľnosti sa nestávate podpisom kúpnej zmluvy, ale až povolením vkladu vlastníckeho práva k predmetu zmluvy do katastra nehnuteľností.

Ešte pred spísaním kúpnej zmluvy by som si overila, či je predávajúci naozaj vlastníkom predávanej nehnuteľnosti. Veľkú pozornosť by som venovala listu vlastníctva k danej nehnuteľnosti, kde sa nachádzajú identifikačné údaje vlastníka, je tam presne definovaná prevádzaná nehnuteľnosť a sú tam aj prípadné ťarchy, ktoré na nej viaznu. Často je to vecné bremeno spočívajúce v doživotnom práve užívania nehnuteľnosti alebo zmluvné záložné právo (napr. úver). Pred kúpou požiadajte predávajúceho, aby najprv takéto ťarchy vysporiadal.

Autorka pracuje v realitnej agentúre Sotheby´s International Realty.