Ak chcete stavať, potrebujete pozemok. Aj na ten si v prípade, že nemáte dosť peňazí, môžete požičať. Nebude to však až také jednoduché, ako keby ste si kupovali byt či stavali rodinný dom.
Záleží na tom, o aký pozemok ide, ako s ním chcete naložiť a čím chcete za pôžičku ručiť. Z toho vám vyplývajú tri obmedzenia, na ktoré by ste pred žiadosťou o pôžičku mali určite pamätať.
Nie je pozemok ako pozemok
Ak by ste s požiadavkou o úver, za ktorý chcete kúpiť pozemok, zašli do banky, väčšina z nich vám odporučí hypotéku. Je na trhu najlacnejšia. Ale pozor.
Pre banku nie je pozemok ako pozemok. Rozlišuje, či si chcete kúpiť stavebný pozemok s inžinierskymi sieťami v obci, alebo nezastavaný pozemok bez sietí – ornú pôdu, ktorý je však územným plánom určený na výstavbu. Prípadne máte záujem o parcelu v rekreačnej oblasti.
Pozemok je nehnuteľnosť a jeho kúpu možno financovať hypotekárnym úverom. Pri tomto type úveru platí obmedzenie, že musí byť použitý na takú nehnuteľnosť, ktorá bude slúžiť na trvalé bývanie.
S financovaním stavebnej parcely by banky nemali robiť problémy. Horšie to bude s ostatnými typmi pozemkov.
Banky pri hypotekárnom úvere na pozemok žiadajú rôzne potvrdenia, ktoré pri výstavbe či kúpe domu alebo bytu predkladať nemusíte. Najčastejšie sú to:
- právoplatné rozhodnutie o umiestnení stavby,
- potvrdenie obecného úradu o tom, že pozemok je v zmysle územnoplánovacej dokumentácie sídelného útvaru určený na zastavanie,
- právoplatné rozhodnutie príslušného obecného úradu o vyňatí pôdy z poľnohospodárskeho pôdneho fondu, respektíve stavebné povolenie s vyznačenou právoplatnosťou, v ktorom je citované rozhodnutie o vyňatí pôdy z poľnohospodárskeho pôdneho fondu.
Čím budete ručiť
Jedným z najväčších problémov, ktorý majú ľudia pri žiadosti o hypotekárny úver, je dobré zabezpečenie. Za hypotéku musíte ručiť nehnuteľnosťou.
Aj pozemok ňou je, takže teoreticky by ste za kupovaný pozemok mohli ručiť práve ním. Je to možné. Ale neplatí to automaticky vo všetkých bankách a pri všetkých druhoch pozemkov.
Niektoré banky to umožnia, iné chcú ručiť inou nehnuteľnosťou – bytom či rodinným domom. Prípadne budete musieť akceptovať ďalšie obmedzenia.
Napríklad na kúpu ornej pôdy a pozemku v rekreačnej oblasti banka klientovi odporučí hypotekárny úver s tým, že ho zabezpečí inou nehnuteľnosťou ako kupovaným pozemkom. Peňažný ústav umožní ručenie kupovaným pozemkom iba v prípade, ak ide o stavebnú parcelu, na ktorej sa už začala stavať nehnuteľnosť.
Vtedy je banka schopná klientovi z budúcej hodnoty jeho investičného zámeru odvodiť budúcu hodnotu nehnuteľnosti po kolaudácii, a tak mu poskytnúť finančné prostriedky na stavbu nehnuteľnosti. Zabezpečenie úveru by v takom prípade bolo pozemkom a rozostavanou stavbou.
Pri záložnom práve na nehnuteľnosť je pre banku dôležité, čo s nehnuteľnosťou plánujete robiť. Ak ste si kúpili stavebný pozemok, jeho hodnota sa pre banku začatou výstavbou zníži. Vtedy finančné inštitúcie často požadujú iné ručenie, prípadne to, aby ste v ich prospech založili nielen stavebný pozemok, ale aj rozostavanú stavbu.
Musíte stavať
V jednotlivých peňažných ústavoch sa môžete stretnúť i s ďalšími obmedzeniami. Banka si napríklad zaviaže klienta do budúcnosti – poskytne mu úver na kúpu pozemku, ale iba za predpokladu, že sa bude podieľať aj na financovaní výstavby nehnuteľnosti na kupovanom pozemku. Dokedy musíte na kúpenom pozemku začať so stavbou, banky neurčujú.
Podmienky na poskytnutie hypotekárneho úveru na pozemok sú v bankách rovnaké, ako keby ste si hypotékou chceli financovať kúpu bytu alebo rodinného domu. Rovnaké sú aj úrokové sadzby.
Hypotekárne úvery sa splácajú minimálne štyri roky, najviac však tridsať rokov. Minimálna výška úveru sa zvyčajne pohybuje od 100-tisíc korún.
Horná hranica hypotéky vo väčšine bánk určená nie je, býva obmedzená len hodnotou založenej nehnuteľnosti. Všetky banky poskytujú úvery do 70 percent hodnoty založenej nehnuteľnosti, väčšina však požičia aj viac – možné je aj 100-percentné prefinancovanie nehnuteľnosti. Znamená to, že na pozemok si možno požičať plnú sumu bez toho, aby ste mali nejaké úspory.
Zadlženie klienta je však v tomto prípade pomerne vysoké, zároveň treba mať aj vysoký príjem. Hypotekárny úver sa oplatí zobrať až pri vyšších sumách, zhruba od 300- až 500-tisíc korún.
Nízke úročenie je totiž pri týchto úveroch vyvážené pomerne vysokými nákladmi na získanie úveru. Úroková sadzba sa v bankách začína od 4,29 percenta ročne, ide však iba o akciovú sadzbu, štandardná sadzba na trhu sa v súčasnosti pohybuje na úrovni šesť až šesť a pol percenta.
Stavebné sporenie
Peniaze na pozemok možno získať aj zo stavebného sporenia. Dôležitý je charakter pozemku, nakoľko stavebná sporiteľňa môže poskytnúť klientovi úverové prostriedky iba na kúpu stavebného pozemku. Na ornú pôdu či pozemok v rekreačnej oblasti peniaze nedostanete.
To, že ide o stavebnú parcelu, musíte sporiteľni doložiť napríklad potvrdením obce alebo stavebného úradu o tom, že pozemok je územným plánom určený na výstavbu objektu bytového charakteru. Môže to byť aj rozhodnutie o umiestnení stavby alebo stavebné povolenie.
Na kúpu stavebného pozemku možno použiť všetky typy úverov, ktoré jednotlivé stavebné sporiteľne ponúkajú. Bežná úroková sadzba na trhu sa pohybuje okolo štyroch až piatich percent.
Na získanie stavebného úveru však treba sporiť zhruba dva roky. Medziúver vyjde drahšie, predchádzajúce sporenie však netreba. Úrok závisí predovšetkým od spôsobu zabezpečenia úveru. Ak je medziúver zabezpečený nehnuteľnosťou, je úroková sadzba nižšia, ak je medziúver zabezpečený ručiteľmi, úver je drahší.
Americká hypotéka
Je to vlastne veľký spotrebný úver, pri ktorom je potrebné ručiť nehnuteľnosťou (v niektorých prípadoch aj kupovaným pozemkom). Peniaze však možno použiť na čokoľvek. Banka od vás nebude požadovať doklady, ktorými preukazujete, na čo ich použijete.
Úroková sadzba má pomerne široké rozpätie, reálne sa pohybuje okolo 7 až 7,5 percenta. Musíte však počítať s pomerne vysokými nákladmi na jej získanie – poskytnutie úveru, vedenie úverového účtu, založenie a poistenie nehnuteľnosti a podobne.
Túto možnosť sa teda podobne ako tradičnú hypotéku oplatí využiť až pri vyšších sumách. Americkú hypotéku je výhodné použiť najmä v prípade kúpy iného ako stavebného pozemku, kde si banky dávajú veľa obmedzujúcich podmienok a hypotéku by vám neposkytli. Ručiť však budete musieť inou nehnuteľnosťou – bytom alebo rodinným domom.
Spotrebný úver
Ak niekto nechce zakladať nehnuteľnosť, prípadne si požičiava nízku sumu, ktorú banka na hypotekárny úver neposkytuje, môže sa rozhodnúť pre spotrebný úver v banke. Má tu ďalšie dve možnosti – účelový a bezúčelový úver.
Pri účelovom spotrebnom úvere musí peniaze použiť na presne určený účel. V tomto prípade na kúpu pozemku a banke o tom musí predkladať doklady, potvrdenia, zmluvy.
Vo väčšine bánk ho pri nižších sumách možno získať bez potreby ručenia (niekde až do 400-tisíc korún), prípadne s jedným ručiteľom. Úver treba banke splatiť zvyčajne do šiestich až desiatich rokov. Bežná sadzba na trhu je okolo deväť až desať percent.
Druhou možnosťou je bezúčelový úver. Peniaze si síce požičiavate o niečo drahšie, štandardne vyše desať percent, môžete ich však použiť na čokoľvek.
Foto – Vlado Benko
