- V roku 2005 som po matke zdedil časť reštituovaného domu. Sme štyria spoluvlastníci, jedným z nich je aj Hlavné mesto SR Bratislava. Reštitúcia prebehla v roku 1992. Dom by som rád predal. Som povinný zaplatiť daň z kúpnej ceny? Určuje zákon ako postupovať pri určovaní ceny jednotlivých podielov a či sa musia všetky podiely predať za rovnakú sumu?
Ako spoluvlastník samozrejme nemôžete predať celý dom, iba svoj spoluvlastnícky podiel na ňom. S ponukou na predaj spoluvlastníckeho podielu musíte osloviť najprv ostatných spoluvlastníkov. V zmysle § 140 Občianskeho zákonníka pri prevode spoluvlastníckeho podielu majú ostatní spoluvlastníci predkupné právo. Výnimkou je iba prevod spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnosti na blízku osobu predávajúceho.
Znalecký posudok stanovujúci hodnotu spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnosti sa na účely zápisu v katastri nehnuteľností a ani na daňové účely v súčasnosti už nepožaduje. Jeho vyhotovenie a výška kúpnej ceny záleží na vôli a dohode zmluvných strán. Zvyčajne sa vychádza z trhovej hodnoty nehnuteľnosti. Jednotlivé spoluvlastnícke podiely sa pritom nemusia predať za rovnakú cenu. Druhá vec je, že ak kupujúci financuje kúpu nehnuteľnosti hypotékou, znalecký posudok požaduje vyhotoviť hypotekárna banka.
Uviedli ste, že reštitúcia prebehla ešte v roku 1992. Podľa ustanovenia § 9 ods. 1 písm. c) zákona č. 595/2003 Z.z. o dani z príjmov platí, že od dane z príjmov je oslobodený príjem z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej dedením, ak uplynie aspoň päť rokov odo dňa jej nadobudnutia preukázateľne do vlastníctva poručiteľa. Táto podmienka je u vás splnená. V prípade predaja spoluvlastníckeho podielu na dome by sa teda na vás vzťahovalo oslobodenie od dane z príjmov v zmysle uvedeného zákonného ustanovenia. Pokiaľ ide o daň z prevodu nehnuteľností, táto majetková daň v súčasnosti už neexistuje.
Predaj spoluvlastníckeho podielu býva komplikovaný najmä vtedy, ak žiaden z ostatných spoluvlastníkov neprejaví záujem o odkúpenie podielu. Len zriedkavo sa nájde kupec spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnosti medzi tretími osobami. Ak predsa, tak chce kúpiť celú nehnuteľnosť, čiže vo vašom prípade všetky štyri spoluvlastnícke podiely. Platí totiž, že čím má nehnuteľnosť viac spoluvlastníkov, tým viac problémov je spojených s jej údržbou, správou a užívaním.
Podľa § 141 ods. 1 Občianskeho zákonníka sa spoluvlastníci môžu dohodnúť na zrušení spoluvlastníctva a na vzájomnom vysporiadaní. Pri nehnuteľnosti musí byť takáto dohoda uzavretá v písomnej forme. Ak k dohode medzi spoluvlastníkmi nedôjde, môže ktorýkoľvek zo spoluvlastníkov podať na súd žalobu o zrušenie a vysporiadanie podielového spoluvlastníctva. Žalobu treba adresovať súdu, v ktorého obvode sa predmetná nehnuteľnosť nachádza. Súd potom vykoná vysporiadanie. Postupuje pritom podľa ustanovení § 142 Občianskeho zákonníka.
Súd môže nehnuteľnosť rozdeliť alebo ju prikázať do výlučného vlastníctva jedného alebo viacerých spoluvlastníkov za náhradu, ktorú títo vyplatia ustupujúcim spoluvlastníkom. V krajnom prípade prichádza do úvahy aj nariadenie predaja nehnuteľnosti súdom a následné rozdelenie výťažku predaja medzi spoluvlastníkov podľa veľkosti ich spoluvlastníckych podielov.
Ilustračné foto - Peter Kremský
