- Rozhodla som sa, že si kúpim od známeho 2-izbový byt. Mohli by ste mi poradiť, ako postupovať pri kúpe? Čo treba vybaviť na úradoch, katastri, aké dokumenty musíme pripraviť a na čo si dať pozor?
Vo všeobecnosti vám neodporúčam, aby ste jednotlivé úkony (najmä vypracovávanie kúpnych a iných zmlúv) realizovali bez dozoru odborníka. Riskujete zbytočné problémy spojené s možným prerušením katastrálneho konania alebo dokonca neplatnosti zmluvy. V stručnosti sa pokúsim vysvetliť základné úkony, ktoré je potrebné vykonať, aby kúpa vami vybratej nehnuteľnosti prebehla bez problémov.
1. Overenie nehnuteľnosti
V prvom rade preverte, či nehnuteľnosť nie je zaťažená nejakou ťarchou a či je váš známy skutočne jediným vlastníkom nehnuteľnosti.
Túto informáciu získate na katastrálnom úrade z aktuálneho listu vlastníctva (LV) k predmetnej nehnuteľnosti. Adresu vami požadovanej správy katastra môžete nájsť aj na internetovej stránke www.gku.sk v časti linky/kataster.
List vlastníctva sa skladá z troch základných častí:
Časť A - majetková podstata. Obsahuje všetky údaje o nehnuteľnosti, ktoré sú predmetom práv k nehnuteľnostiam, napríklad súpisne číslo, parcelné číslo, druh pozemku, poznámky, číslo položky výkazu zmien a ďalšie.
Časť B - vlastníci obsahuje mená vlastníkov, ich bydliská, dátumy narodení, ich spoluvlastnícke podiely, titul nadobudnutia, na základe ktorého bol vykonaný vklad do katastra nehnuteľností a následne vpis do príslušného LV, položka výkazu zmien a ďalšie.
Časť C - ťarchy obsahuje záložné práva, vecné bremená, predkupné práva, ak majú účinky vecných bremien, položku zmien a iné údaje.
Pri preverovaní nehnuteľnosti nestačí iba pozrieť, či sa k nej nevzťahujú ťarchy. Skontrolujte všetky informácie, ktoré LV obsahuje, vrátane rozlohy pozemkov pod nehnuteľnosťou a právneho titulu užívania pozemkov.
Ak zistíte, že sú na LV nejaké ťarchy alebo nezrovnalosti, v každom prípade sa o ďalšom postupe poraďte s odborníkom.
2. Príprava dokumentov
V prípade, že je všetko v poriadku, pripravte dokumentáciu nevyhnutnú na prevod nehnuteľnosti. Keďže vo vašej otázke neopisujete, či kupujete nehnuteľnosť prostredníctvom hypotéky alebo s hotovosťou, budem predpokladať, že ju kupujete v hotovosti.
Najdôležitejším dokumentom je kúpna zmluva
Kúpna zmluva má zákonom určené náležitosti. Ak by niektoré z nich v zmluve chýbali, kataster môže vklad prerušiť alebo v krajnom prípade úplne zamietnuť. Prípravu a obsah kúpnej zmluvy by ste nemali podceňovať. Ak by došlo k následným sporom medzi predávajúcimi a kupujúcimi, súd bude vždy brať do úvahy ustanovenia, ktoré boli dohodnuté v kúpnej zmluve. Preto vám odporúčame, aby prípravu a pripomienkovanie kúpnych zmlúv riadili iba skúsení odborníci.
Kúpna zmluva, môže byť pomenovaná takisto zmluvou o prevode vlastníctva, musí mať vždy písomnú formu.
Návrh na vklad do katastra nehnuteľností
Návrh na vklad je písomný dokument, ktorý musíte podať na katastri spolu s určeným počtom kúpnych zmlúv, vyhlásením správcu a správnym poplatkom.
Vo vašom prípade bude prílohy návrhu na vklad predstavovať:
- kúpna zmluva, v počte vyhotovení podľa počtu účastníkov konania a jej dve ďalšie vyhotovenia. Na zmluvách musia byť notársky overené podpisy predávajúcich.
- vyhlásenie správcu
- právny poplatok v kolkových známkach (dvetisíc korún; ak máte záujem o urýchlené konanie do 15 dní - osemtisíc korún, túto požiadavku však uveďte do návrhu na vklad).
Návrh na vklad sa v jednej kópii vyhotoví pre kataster a ostatné kópie (podľa počtu účastníkov, ktorí si chcú podanie nechať) vám v podateľni príslušnej správy katastra opečiatkujú s vyznačením dátumu a presnej hodiny doručenia návrhu na vklad, vyznačia počet predložených príloh a čísla konania.
Vyhlásenie správcu
Vyhlásenie správcu je povinnou prílohou zmluvy o prevode bytu alebo nebytového priestoru (resp. kúpnej zmluvy), ktorá sa predkladá spolu s návrhom na vklad do katastra nehnuteľností. V zmysle novelizovaného znenia zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov sa od vlastníka bytu vyžaduje, aby pred prevodom svojho bytu, resp. nebytového priestoru na inú osobu úplne vyrovnal všetky svoje záväzky voči správcovi.
Správca nevydá potvrdenie, pokiaľ vlastník nemá vyplatené všetky svoje záväzky voči správcovi. Tým sa zamedzuje tomu, aby vlastníkovi, ktorý byt prevádza na inú osobu, zostali na konte nedoplatky z predchádzajúcich ročných vyúčtovaní zálohových platieb za služby, na zálohových platbách za služby spojené s užívaním bytu, resp. nebytového priestoru a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv.
Správca je povinný vyhotoviť vlastníkovi bytu na požiadanie vyhlásenie, v ktorom konštatuje, že k určitému dátumu (najčastejšie k poslednému dňu príslušného mesiaca, alebo k dátumu vystavenia vyhlásenia) nemá vlastník nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv.
3. Správa katastra
Po podaní týchto dokumentov v podateľni príslušného katastra, správa katastra preskúma platnosť kúpnej zmluvy, a to najmä oprávnenie prevodcov nakladať s nehnuteľnosťou, či je úkon urobený v predpísanej forme, či sú prejavy vôle hodnoverné, dostatočne určité a zrozumiteľné a či zmluvná voľnosť, prípadne právo nakladať s nehnuteľnosťou nie sú obmedzené. Ak sú podmienky na vklad splnené, správa katastra vklad povolí, inak návrh zamietne.
Ak sú podmienky na vklad splnené len v časti návrhu a ak je to účelné, správa katastra môže rozhodnúť len o časti návrhu. Rozhodnutie, ktorým sa vklad povoľuje, správa katastra vyznačí v zmluve. Vyznačenie obsahuje deň, keď správa katastra o vklade rozhodla, podpis osoby, ktorá vklad povolila, vyznačenie dňa nadobudnutia právoplatnosti vkladu a odtlačok pečiatky správy katastra. Rozhodnutie o povolení vkladu nadobúda právoplatnosť dňom jeho vyznačenia. Proti rozhodnutiu, ktorým sa vklad povoľuje, nemožno podať opravný prostriedok.
Správa katastra doručí zmluvu s vyznačením rozhodnutia o povolení vkladu všetkým účastníkom konania. Všetkým účastníkom konania doručí aj rozhodnutie o zamietnutí vkladu, proti ktorému možno podať na správe katastra do 30 dní odo dňa doručenia odvolanie. Ak správa katastra odvolaniu nevyhovie v celom rozsahu, rozhodne o ňom rozhodne súd.
Správa katastra môže váš návrh na vklad prerušiť, ak:
- sa začalo konanie o predbežnej otázke,
- nebol zaplatený správny poplatok,
- bol účastník konania vyzvaný, aby v určenej lehote predložil verejnú listinu alebo inú listinu, ktorá potvrdzuje právo k nehnuteľnosti, alebo aby odstránil nedostatky návrhu, prípadne jeho príloh,
- to zhodne navrhli všetci účastníci konania, a to najdlhšie na 60 dní.
Na čo si dať pozor?
Okrem právneho stavu nehnuteľnosti a bezpečnosti jej prevodu do vášho vlastníctva je potrebné dať si pozor aj na:
Spôsob platby
Vopred sa s predávajúcim dohodnite na spôsobe platby za nehnuteľnosť. Pokiaľ máte na kúpu vlastné zdroje, neodporúčame uhradiť kúpnu cenu pri podpise kúpnej zmluvy. Mohlo by sa stať, že kataster nehnuteľnosť neprepíše a vy už svoje peniaze neuvidíte. Najbezpečnejším spôsobom prevodu peňazí pre kupujúceho aj predávajúceho je vinkulácia kúpnej ceny v banke alebo notársky depozit. Tento zabezpečuje obidvom stranám istotu, že ak nehnuteľnosť bude prevedená na nového majiteľa, predávajúci dostane peniaze a ak k prevodu nedôjde, peniaze budú vrátené kupujúcemu.
Dohodnite si dátum odovzdania nehnuteľnosti
S predávajúcim sa vopred dohodnite na termíne a stave, v ktorom vám nehnuteľnosť odovzdá. Pokiaľ nepoznáte presný dátum, uvádzajte počet dní od uhradenia kúpnej ceny. Tento údaj nezabudnite zahrnúť do kúpnej zmluvy.
Technický stav nehnuteľnosti
Technický stav nehnuteľnosti vám odporúčam nechať posúdiť odborníkovi. Aj naoko zrekonštruované nehnuteľnosti môžu mať skryté chyby. Sledujte technický stav celého domu.
Autorka je predsedníčka Asociácie realitných maklérov a riaditeľka realitnej agentúry Bond, s.r.o., Bratislava.
