V posledných rokoch nastal doslova rozmach kúpy nehnuteľností slovenskými občanmi v Rakúsku, najmä vpohraničnej oblasti. Ale aj napríklad vo Viedni alebo v iných oblastiach Rakúska je zaznamenávaný stále väčší dopyt.
Slovenskí občania sú – aj napriek formálnemu zrovnoprávneniu s Rakúšanmi – pri prevode nehnuteľnosti predsa len často v nevýhode oproti domácim. Na jednej strane existuje rečová bariéra, ktorá dozaista narúša určitú rovnováhu medzi zmluvnými partnermi, na druhej strane slovenskí občania vo väčšine prípadov nepoznajú nielen obchodné zvyky pri prevode nehnuteľností v Rakúsku, ale ani príslušné rakúske zákony v oblasti práva nehnuteľností.
Tento článok má za cieľ poskytnúť záujemcom o nehnuteľnosti v Rakúsku všeobecný právny prehľad o prevodoch nehnuteľností, ako aj poukázať na s ním spojené náklady a možné riziká. Treba však podotknúť, že informácie uvedené v tomto článku sú všeobecné a nemôžu zohľadňovať všetky konkrétne prípady a možné problémy. Aj keď bol tento článok napísaný starostlivo, akékoľvek nároky voči autorovi z dôvodu tohto článku sú vylúčené.
Výška provízie
Drvivá väčšina nehnuteľností na rakúskom trhu je ponúkaná cez makléra. Maklér má za sprostredkovanie kúpy nárok na províziu, ktorú fakticky platí kupujúci. Výška provízie je obmedzená zákonom. V zásade môže maklér za sprostredkovanie bytu alebo domu žiadať od kupujúceho províziu v maximálnej výške 3% (plus 20% DPH) z kúpnej ceny.
Kupujúci sa väčšinou domnievajú, že 3-percentná provízia je pevné číslo, ktorú musia pri prevode maklérovi v každom prípade zaplatiť. Nie je to tak, keďže ide o maximálne možnú províziu, ktorú môže maklér zo zákona žiadať.
To znamená, že výška provízie je predmetom dohody; čím je vyššia cena nehnuteľnosti, tým existuje väčšia šanca na zjednanie nižšej provízie, čo môže kupujúcemu ušetriť zopár stoviek eur (treba ale objektívne podotknúť, že makléri sa dohodnutiu nižšej provízie dosť bránia, čo je ale dané tým, že sa kupujúci o zjednanie provízie väčšinou ani nesnažia, keďže sa mylne domnievajú, že ide o pevné číslo).
Seestadt Aspern - vizualizácia nákupnej ulice Zdroj: schreinerkastler.at
Úloha advokáta a notára
Pokiaľ sa kupujúci a predávajúci v zásade dohodnú na transakcii, nastáva z právneho hľadiska azda najzávažnejší problém. Predávajúci má záujem previesť svoje vlastníctvo na nehnuteľnosti na kupujúceho až potom, keď mu bude zaručené, že obdrží kúpnu cenu. Kupujúci má naopak záujem, vyplatiť kúpnu cenu predávajúcemu až v tom momente, keď mu bude zaručené, že získa (nezaťažené) vlastníctvo na nehnuteľnosti.
Táto dilema sa z právneho hľadiska rieši cez systém dôverníckej správy. Pred uzavretím dohody si zmluvní partneri vyberú dôverníka (advokát alebo notár), ktorý sa voči nim zaviaže kúpnu cenu previesť na predávajúceho len pod podmienkou, že kupujúci získa vlastníctvo na nehnuteľnosti za dohodnutých podmienok. Dôverník (advokát alebo notár) je fakticky vždy aj osoba, ktorá zriaďuje kúpnu zmluvu a vykonáva zápis nového vlastníka do katastra.
V praxi systém dôverníckej správy prebieha v podstate nasledovne: Advokát alebo notár pripraví kúpnu zmluvu, ako aj zmluvu o dôverníckej správe. Pred podpisom zmluvy, respektíve pri podpise zmluvy alebo po podpise zmluvy (záleží na dohode) zaplatí kupujúci kúpnu cenu na osobitne zriadené dôvernícke konto.
Pokiaľ sa prevod uskutočňuje cez advokáta, je takéto dôvernícke konto špeciálne chránené advokátskou komorou, čím je zneužitie vkladu na dôverníckom konte minimalizované (advokát napríklad nemôže previesť vklad z dôverníckeho konta na svoje súkromné konto [a odletieť s peniazmi povedzme do Karibiku]).
Po naplnení podmienok zmluvy advokát alebo notár vykoná prevod vlastníctva na katastri a po nadobudnutí (nezaťaženého) vlastníctva kupujúcim vyplatí kúpnu cenu predávajúcemu. Pokiaľ by nastal nejaký problém a prevod vlastníctva by nemohol prebehnúť za dohodnutých podmienok, advokát alebo notár nemôže vyplatiť (celú) kúpnu cenu predávajúcemu. V prípade, že sa prevod vlastníctva definitívne neuskutoční, je v konečnom dôsledku kúpna cena vrátená kupujúcemu.
V praxi je dosť časté, že kupovaná nehnuteľnosť je buď zaťažená starou hypotékou, ktorú treba v rámci prevodu vymazať z katastra, alebo kupujúci financuje kúpu úverom a v rámci prevodu je potrebné zapísať novú hypotéku financujúcej banky do katastra. V týchto prípadoch je dôvernícka správa trochu komplikovanejšia, keďže advokát alebo notár musí uzavrieť osobitné dohody s bankami, aby sa prevod mohol uskutočniť.
Poplatky pre notára a kataster
Náklady na advokáta alebo notára sa pohybujú väčšinou medzi 1% až 2% (plus 20% DPH) z kúpnej ceny. V tom je zahrnuté vypracovanie zmlúv, dôvernícka správa a vykonanie prevodu vlastníctva. Túto odmenu advokáta alebo notára fakticky vždy platí kupujúci.
Výška odmeny v zásade obmedzená zákonom nie je. Aj v tomto prípade platí, že náklady na advokáta alebo notára sú predmetom dohody. Takisto platí pravidlo, že čím je vyššia cena nehnuteľnosti, tým existuje väčšia šanca na dohodnutie nižšej percentuálnej odmeny pre advokáta alebo notára.
Zdroj: Roman Bönsch
Treba podotknúť, že v uvedenej odmene pre advokáta alebo notára nie sú zahrnuté drobné súdne poplatky spojené zo zápisom do katastra (približne € 100,00), ani poplatky za notárske overenie podpisov zmluvných strán (približne € 150,00 až € 300,00, v závislosti od výšky kúpnej ceny), ktoré tiež platí kupujúci.
V praxi sa často stáva, že maklér alebo predávajúci spolupracujú s konkrétnym advokátom alebo notárom a snažia sa kupujúceho presvedčiť, že takýto advokát alebo notár musí vypracovať zmluvy a vykonať prevod nehnuteľnosti za odmenu, ktorá je maklérom respektíve predávajúcim dopredu určená.
Táto prax je z pohľadu autora problematická. Takýto advokát alebo notár väčšinou zohľadňuje (prednostne) záujmy predávajúceho, z čoho môžu kupujúcemu vznikať riziká. Keďže náklady na advokáta alebo notára hradí kupujúci, je len spravodlivé, aby si kupujúci sám vybral svojho advokáta alebo notára, ktorému dôveruje a ktorý zohľadní jeho záujmy. Kupujúci by mal v ideálnom prípade trvať na tom, aby vypracovanie zmluvy a prevod nehnuteľnosti vykonal ním menovaný advokát alebo notár.
Záväzná ponuka na nehnuteľnosť
Pokiaľ sa kupujúci rozhodol pre konkrétnu nehnuteľnosť, väčšinou dá maklér kupujúcemu podpísať záväznú ponuku („verbindliches Kaufanbot“), ktorá obsahuje údaje o nehnuteľnosti a kúpnu cenu, ale aj údaje týkajúce sa ostatných nákladov (výška daní, provízia makléra, poprípade advokáta alebo notára, ktorý prevod vykoná a výška jeho odmeny).
Akonáhle kupujúci takúto záväznú ponuku podpíše a predávajúci ju prijme, kupujúci už v zásade nemá možnosť od dohody odstúpiť. Podpis takejto záväznej ponuky si preto treba dobre zvážiť. Pokiaľ kupujúci financuje kúpu úverom a financovanie nie je doriešené, kupujúci by v žiadnom prípade nemal podpísať záväznú ponuku, respektíve takúto ponuku by mal podpísať len pod podmienkou, že mu bude poskytnutý úver. Ďalej by mal kupujúci svoju záväznú ponuku vždy časovo obmedziť (napríklad týždňovou lehotou), aby nezostal na ňu príliš dlho viazaný.
Dane pri kúpe a predaji
Okrem toho pri kúpe nehnuteľností musí kupujúci zaplatiť daň z nadobudnutia nehnuteľnosti („Grunderwerbssteuer“) vo výške 3,5% kúpnej ceny, ako aj súdny poplatok za zápis do katastra („Eigentums-Eintragungsgebühr“) vo výške 1,1% kúpnej ceny. Pri prevodoch medzi určitými rodinnými príslušníkmi predstavuje daň z nadobudnutia pozemku 2% kúpnej ceny.
V prípade, že kupujúci financuje kúpu cez úver a je potrebné zapísať hypotéku financujúcej banky do katastra, musí kupujúci zaplatiť ďalší poplatok za zápis do katastra („Pfandrechts-Eintragungsgebühr“) vo výške 1,2% z hodnoty hypotéky.
Ďalej treba spomenúť, že v Rakúsku bola v roku 2012 zavedená daň zo zisku predaja nehnuteľností vo výške 25% zo zisku, ktorú platí predávajúci. Táto daň má početné prechodné ustanovenia a výnimky. Kupujúci, ktorý kupuje nehnuteľnosť z dôvodu investície s úmyslom takúto nehnuteľnosť o pár rokov predať, by teda nemal zabudnúť, že pri predaji bude zrejme musieť zaplatiť daň zo zisku, pokiaľ nie je z platenia tejto dane oslobodený. Asi najdôležitejšia výnimka sa týka hlavného bydliska. Pokiaľ má predávajúci pred predajom minimálne dva roky nepretržité hlavné bydlisko v objekte, daň zo zisku platiť nemusí.
Celkové náklady
Pri kúpe nehnuteľnosti v Rakúsku musí kupujúci rátať s nasledovnými nákladmi
- Provízia makléra: maximálne 3 % (plus 20 % DPH) z kúpnej ceny
- Odmena advokáta alebo notára: približne 1-2 % (plus 20% DPH) z kúpnej ceny
- Daň z nadobudnutia nehnuteľnosti: 3,5 % kúpnej ceny
- Poplatok za zápis do katastra: 1,1 % kúpnej ceny
- Drobné poplatky (notárske overenie a kataster): približne € 250,00 až € 400,00
- Poplatok za zápis hypotéky do katastra: 1,2 % hodnoty hypotéky
Kúpna zmluva
Kúpna zmluva upravuje práva a povinnosti predávajúceho a kupujúceho a je potrebná na zápis do katastra. Správne napísaná kúpna zmluva individuálne prispôsobená na konkrétnu nehnuteľnosť a konkrétnych zmluvných partnerov je nevyhnutná. Chyby v kúpnej zmluve môžu mať závažné (právne) následky. Kúpnu zmluva by mala obsahovať nasledovné prvky:
- Popis nehnuteľnosti; pokiaľ boli dohodnuté nejaké osobitné vlastnosti nehnuteľnosti, treba ich v zmluve ustanoviť
- Ustanovenia o kúpnej cene
- Nezaťaženosť nehnuteľnosti; respektíve akým spôsobom sa zaťaženosť nehnuteľnosti (napríklad hypotéka, nájomné zmluvy, iné vecné bremená, atď.) odstráni
- Záruka
- Stanovený deň prevzatia nehnuteľnosti
- Stanovený deň, ku ktorému prechádzajú náklady a povinnosti na kupujúceho
- Eventuálne predkupné právo
- Eventuálne právo spätnej kúpy
- Eventuálne odkladný účinok (v prípade potreby dodatočných povolení)
- Ustanovenia o úhrade nákladov
Kúpa bytu
Vlastníctvo bytu je podľa rakúskeho práva spoluvlastníctvo na nehnuteľnosti spojené s exkluzívnym užívacím právom na konkrétnom byte.
Podmienky spoluvlastníctva na nehnuteľnosti sú v normálnych prípadoch ustanovené v zmluve o bytovom vlastníctve („Wohnungseigentumsvertrag“). Základ tejto zmluvy tvorí znalecký posudok o úžitkovej hodnote všetkých bytov v dome. Kúpou bytu sa kupujúci stáva aj zmluvným partnerom zmluvy o bytovom vlastníctve, z čoho vyplývajú pre kupujúceho rôzne práva a povinnosti.
Na základe úžitkovej hodnoty konkrétneho bytu sú vyrátané prevádzkové náklady, ktoré musí vlastník bytu (mesačne) platiť správcovi domu. Okrem toho môže zmluva o bytovom vlastníctve obsahovať ustanovenia, ktoré sú pre kupujúceho významné (napríklad ustanovenia o spôsobe užívania všeobecných častí domu, prípadne pravidlá o delení nákladov domu).
Je teda nevyhnutné, aby sa kupujúci pred uzavretím zmluvy o kúpe bytu oboznámil aj so zmluvou o bytovom vlastníctve.
Pokiaľ ide o novopostavený byt, je dôležité, aby bolo príslušné stavebné konanie na dome náležite ukončené. V zásade platí, že za skončenie stavebného konania zodpovedá – okrem staviteľa, respektíve zodpovedného za stavbu – jednotlivý vlastník bytu. Pri kúpe bytu prechádza táto zodpovednosť na kupujúceho ako nového vlastníka bytu.
Z tohto dôvodu je potrebné, aby si kupujúci (novopostaveného) bytu pred kúpou overil, či bolo stavebné konanie riadne ukončené. Pokiaľ to tak nie je, hrozia vysoké pokuty, ktoré môžu byť v konečnom dôsledku vymáhané aj od nového vlastníka bytu.
Kúpa pozemku alebo domu a územné plány
Pred kúpou pozemku alebo domu by sa mal kupujúci oboznámiť s príslušnými ustanoveniami stavebného práva. V Rakúsku spadá stavebné právo do kompetencie jednotlivých spolkových krajín (Rakúsko je spolková republika, v ktorom majú jednotlivé spolkové krajiny rôzne legislatívne a výkonné kompetencie). V praxi to znamená, že sa stavebné právo v jednotlivých spolkových krajinách odlišuje. Napríklad môžu platiť iné pravidlá v Dolnom Rakúsku a iné v Burgenlande.
Každá spolková krajina má svoj vlastný plán funkčného využitia plochy („Flächenwidmungsplan“). Tento plán v zásade definuje využívanie každého pozemku. Predovšetkým je v pláne funkčného využitia plochy uvedené, či ide o stavebný pozemok, respektíve o aký druh stavebného pozemku ide. Na základe plánu funkčného využitia plochy existujú zastavovacie plány („Bebauungsplan“), ktoré podrobne definujú zastavovanie pozemkov. Tieto zastavovacie plány obsahujú najmä ustanovenia o spôsobe stavania, hustotu zástavby a povolenú výšku zástavby.
Plán funkčného využitia plochy a/alebo zastavovací plán môžu obsahovať významné ustanovenia o obmedzení stavieb. Napríklad existujú niekedy rôzne stavebné uzávery v určitých zónach, ktoré – aj napriek tomu, že povedzme ide o stavebný pozemok – znemožňujú (ďalšie) zastavovanie.
Takisto má každá spolková krajina svoj vlastný stavebný zákon („Bauordnung“). V stavebnom zákone sa napríklad nachádzajú ustanovenia týkajúce sa stavebného povolenia, napojenia na verejné komunikácie, regulačnej čiary alebo práva susedov.
Plán funkčného využitia plochy, respektíve zastavovací plán jednotlivých spolkových krajín sa v normálnom prípade nachádza v digitálnej podobe na internete a je voľne dostupný.
Najjednoduchšie sa dá dostať k uvedeným plánom zadaním slova „Flächenwidmungsplan“ spolu s názvom spolkovej krajiny (napríklad „Flächenwidmungsplan Wien“) do Google. Príslušný digitálny plán by mal byť týmto spôsobom dostupný do niekoľkých kliknutí.
Pokiaľ ide o kúpu novopostaveného domu, je dôležité, aby bolo príslušné stavebné konanie na dome náležite ukončené. V zásade platí, že za skončenie stavebného konania zodpovedá – okrem staviteľa, respektíve zodpovedného za stavbu – vlastník domu. Pri kúpe domu prechádza táto zodpovednosť na kupujúceho ako nového vlastníka. Pokiaľ stavebné konanie nebolo náležite ukončené, hrozia vysoké pokuty, ktoré môžu byť v konečnom dôsledku vymáhané od nového vlastníka domu.
Kúpa ešte nepostaveného domu
Pri kúpe ešte nepostaveného domu alebo bytu od dodávateľa stavieb existujú určité špecifiká. Zásadný problém takéhoto spôsobu kúpy je, že kupujúci kupuje niečo, čo ešte neexistuje. Hlavne v prípade konkurzu dodávateľa stavieb, pri ktorom je dokončenie rozostavaného projektu komplikované alebo dokonca nemožné, by mohol kupujúci v konečnom dôsledku prísť o zaplatenú kúpnu cenu.
Našťastie existuje v Rakúsku zákon o zmluvách s dodávateľmi stavieb („Bauträgervertragsgesetz“). Tento zákon chráni kupujúceho a ustanovuje rôzne opatrenia, ktoré dodávateľ stavieb musí nutne dodržať. Zákon napríklad ustanovuje, že celý projekt sa musí nutne realizovať cez systém dôverníckej správy, počas ktorého sa kúpna cena vypláca dodávateľovi stavieb len v určitých splátkach, podľa pokroku vo výstavbe.
Zákon napríklad aj ustanovuje, že posledné 2 % z kúpnej ceny môžu byť vyplatené dodávateľovi stavieb v zásade až po uplynutí 3 rokov od odovzdania objektu ako zábezpeka pre prípad nárokov na záručné plnenie alebo odškodné.
Na záver ponúkame kontrolný zoznam najdôležitejších právnych otázok, ktoré by si mal záujemca o nehnuteľnosť ešte pre uzavretím záväznej zmluvy položiť. Samozrejme nie je to kompletný zoznam; podľa druhu nehnuteľnosti a konkrétnych požiadaviek zmluvných partnerov je treba zohľadniť prípadne aj iné aspekty. A tieto platia nielen v Rakúsku, ale aj na Slovensku a v iných krajinách.
Kontrolné otázky pred kúpou nehnuteľnosti
- Komu patrí nehnuteľnosť? Existuje jeden alebo viacero vlastníkov? Potrebuje vlastník prípadne dodatočný súhlas na predaj?
- Nachádzajú sa na nehnuteľnosti bremená (napríklad hypotéky, vecné bremená, práva na používanie, nájomné zmluvy, zákaz predaja, atď.)?
- Existujú verejno-právne obmedzenia (napríklad ochrana pamiatok, ochranná zóna)?
- Zhoduje sa veľkosť a vybavenosť nehnuteľnosti s údajmi uvedenými predávajúcim?
- Aké dane, poplatky alebo prevádzkové náklady sa budú musieť od prevzatia za nehnuteľnosť platiť?
- Pri kúpe bytu: Čo sa uvádza v zmluve o bytovom vlastníctve?
- Pri kúpe domu, respektíve pozemku: Čo sa uvádza o pozemku v pláne funkčného využitia plochy a/alebo v zastavovacom pláne? Aké sú ustanovenia o spôsobe stavania, hustoty zástavby a povolenej výške zástavby?
Otázky týkajúce sa záväznej ponuky
- Čo treba uviesť do záväznej ponuky? Aké následky má záväzná ponuka? Môžem od záväznej ponuky odstúpiť?
- Aké nároky má maklér?
- Čo sa stane, ak sa financovanie bankou neuskutoční?
- Otázky týkajúce sa prevodu nehnuteľnosti
- Transakcia v detaile? Za akých podmienok je treba zaplatiť kúpnu cenu, kedy môže byť táto kúpna cena vyplatená?
- Kto vypracuje kúpnu zmluvu? Aká vysoká je odmena za vypracovanie zmluvy a prevod? Ustanovuje kúpna zmluva všetky osobitné požiadavky?
- Aké dokumenty je predávajúci povinný kupujúcemu v rámci prevodu odovzdať?
- Aké ďalšie náklady sú s prevodom spojené?
- Aké dane a poplatky treba zaplatiť?
- Dá sa od zmluvy odstúpiť? Poprípade za akých podmienok?
Záver
Investícia do nehnuteľností – je to jedno, či ide o byt, dom, alebo pozemok – je významná investícia do života. Takéto rozhodnutie by malo byť dôkladne premyslené. Pri výbere vhodného objektu je potrebné – nielen z právneho hľadiska – zohľadniť veľa aspektov. Dôležitú rolu hrá samozrejme poloha, veľkosť, vybavenie nehnuteľnosti a cena.
Autor je členom Viedenskej advokátskej komory; pôsobí ako advokát vo viedenskej kancelárii Lugger Bankler Rechtsanwälte.
