Ak ste si minulý rok hľadali bývanie v Bratislave, kde sú byty najdrahšie, určite sa aj vám zatočila hlava z pohľadu na astronomické sumy. Napríklad v Starom Meste sa predávali byty za 7 445 eur za jeden štvorcový meter. Len na predstavu, v Revúcej, ktorá leží na strednom Slovensku, zaplatíte za štvorcový meter približne 360 eur.

Aj keď ceny za štvorcový meter v Bratislave a ostatných častiach Slovenska nemožno porovnávať automaticky, rozdiel bol obrovský. Napriek cenám záujem o bratislavské byty stále rástol. Až kým neprišiel zlom...

Aktuálne ceny bytov nájdete v GALÉRII »»»

Ponuka v Bratislave sa zvýšila o 33 percent

V hlavnom meste sa minulý rok predalo najmenej nových bytov od finančnej krízy z roku 2008. Podľa analýzy spoločnosti Bencont Investments ponuku bytov v rámci novostavieb tvorilo ku koncu minulého roka v hlavnom meste 3 209 bytov.

Za rok 2022 sa ponuka zvýšila až o 33 percent a dostala sa tak nad úroveň, ktorá bola naposledy pred piatimi rokmi. Priemerná cena novostavieb v Bratislave sa pritom celý rok pohybovala vo výške astronomických 4 900 eur za štvorcový meter.

Potvrdil to aj hlavný analytik Rudolf Bruchánik z Bencont Investments, ktorý hovorí, že trh sa v Bratislave za posledné tri mesiace starého roka radikálne prepadol. Predaj novostavieb radikálne poklesol a predalo sa len 215 bytov.

„Ide o ešte nižšie číslo ako v 3. štvrťroku, celkovo najnižšie od finančnej krízy v roku 2008. Ochladenie dopytu v dôsledku zníženej kúpyschopnosti a negatívneho sentimentu je evidentné už druhý štvrťrok za sebou,“ povedal Rudolf Bruchánik.

Ochladenie trhu bolo na celom Slovensku

Za celý rok 2022 sa podľa Bencont Investments v hlavnom meste predalo celkovo 1 519 bytov, čo je najmenší počet od finančnej krízy z roku 2008.

„Predaj v prvej polovici roka bol relatívne silný a z ponuky zmizlo približne tisíc bytov. V druhej polovici však došlo k prudkému ochladeniu a nepredalo sa ani 500 bytov,“ opísal Rudolf Bruchánik situáciu na realitnom trhu v minulom roku. Ochladenie realitného trhu však bolo citeľné po celom Slovensku.

Faktom zostáva, že to, že sa novostavby nepredávali v minulom roku takým závratným tempom, neznamená, že ich ceny budú v tomto roku prudko klesať. Dôvodov je hneď niekoľko.

„Vždy, keď sa stavia novostavba, 99 percent z nich sú financované bankou, ktorá dá úver za minimálne ceny. Investor nevie ísť s cenami dole, to sa nedá, keďže stúpajú napríklad aj stavebné materiály,“ vysvetlil realitný maklér Andrej Churý zo spoločnosti Re-Max.

Nie je šanca na nízke ceny

Tým, že ľudia nemajú na bývanie v novostavbách, začali pokukovať po starších bytoch. „V dôsledku zníženej kúpyschopnosti je evidentná preferencia menších, teda lacnejších bytov. K výraznému ochladeniu dopytu po nehnuteľnostiach posledného pol roka dochádza nielen v Bratislave, ale v celom svete,“ vysvetlil odborník z Bencont Investments.

Andrej Churý uviedol, že nie je šanca, a najmä v hlavnom meste, aby ceny nehnuteľností prudko klesli. „Tým, že si novostavby budú držať ceny, klesnúť nevedia ani tie staré,“ vysvetlil.

Rudolf Bruchánik si myslí, že v roku 2023 bude stagnácia cien pokračovať a bude sa to niesť v podobnom duchu ako v druhej polovici roka 2022. „Nemyslíme si však, že to bude prípad novostavieb v Bratislave. Ak aktuálne dochádza k rastu ponuky bytov, nemusí to byť znakom blížiaceho sa prepadu cien,“ vysvetlil Rudolf Bruchánik.

„Ceny sa budú musieť držať, lebo dopyt je stále vysoký. Bratislavu nenafúknete, stále v nej chýba asi 30-tisíc bytov. Len čo sa ustália inflácia, vojna, ceny energií, ceny budú zase rásť,“ potvrdil aj Andrej Churý.

V Nitre sa deje opak

Pokles cien bytov vo všetkých regiónoch potvrdzujú aj údaje z aplikácie Trhové reporty realitného portálu nehnuteľnosti.sk. „Pokles však nie je taký intenzívny, ako mnohí predpovedali,“ hovorí Michal Pružinský, analytik portálu nehnuteľnosti.

Ceny menších bytov klesli po celom Slovensku v priemere o 7 percent. Výnimkou je Banská Bystrica, v ktorej klesli až o 12 percent. V Nitre sa zas deje pravý opak. Menšie dvojizbové byty v nej zdraželi až o 7,25 percenta. Podobná situácia je aj pri väčších bytoch s výnimkou Košíc, Trnavy a Bratislavy. Ceny trojizbových bytov stúpli v týchto mestách za rok v priemere až o 20 percent.

Dostupné v budúcnosti nemusí byť iba bývanie, ale aj hypotéky. Podľa riaditeľky pre úvery spoločnosti FinGO.sk Evy Šablovej bude rok 2022 zapísaný ako rok ukončenia éry superlacných hypoték, ktoré boli z dlhodobého hľadiska veľkým neštandardom.

Vysoké úroky tu budú ešte dva roky

„Prudký rast sadzieb spôsobil šok, z ktorého sa však ľudia postupne spamätávajú. Musia si, tak ako aj v iných oblastiach, ‚utiahnuť opasky‘ a pripraviť sa na výrazne vyššie splátky,“ vysvetlila Eva Šablová. Ako povedala, horšie na tom budú tí, ktorým sa v roku 2023 končí výročie viazanosti úroku. Mesačné splátky im môžu narásť aj o niekoľko stovák eur.

„Nárast úrokových sadzieb z jedného percenta na štyri spôsobí rovnaký rast mesačnej splátky 30-ročnej hypotéky ako nárast kúpnej ceny nehnuteľnosti o 50 percent pri nezmenenej úrokovej sadzbe. Dostupnosť bývania sa tak skokovito zhoršila a ľudia, ktorí pred rokom dosahovali na hypotéku sami, dnes už potrebujú napríklad spoludlžníka,“ doplnil Andrej Churý.

Na vysoké hypotéky by sme si mali podľa jeho slov začať zvykať. Vysoké úrokové sadzby tu podľa neho budú ešte minimálne dva roky.

„Ľudia si na to budú musieť zvyknúť. V rokoch 1998, 1999 či do roku 2000 bol tiež problém pre mladého človeka kúpiť si vlastné bývanie, potom však banky prišli s jednoduchšími podmienkami na získanie úveru,“ dodal realitný maklér.

Ďalšie dôležité správy